Самовольная постройка: правовое регулирование, судебная практика и порядок сноса

Вопрос о самовольных постройках остаётся одним из наиболее спорных в практике применения гражданского и градостроительного законодательства. Судебные споры о сносе таких объектов составляют значительную часть дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами. В данной статье простым языком рассмотрим, что такое самовольная постройка, в каких случаях её признают таковой, как происходит процесс сноса и в каких случаях можно избежать сноса.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной признаётся постройка, созданная при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта;- возведение без получения необходимых разрешений и согласований;
возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной достаточно даже одного из перечисленных оснований
(п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44

Также закреплено, что перечень оснований является исчерпывающим, а органы власти не вправе вводить дополнительные критерии (п. «о» ст. 71 Конституции РФ; п. 1 ст. 3 ГК РФ).

Признание постройки самовольной возможно в судебном и административном порядке

Судебный порядок: суд рассматривает иски о признании права собственности на постройку или иски о её сносе. Здесь исследуются документы на землю, разрешения и экспертные заключения.
Административный порядок: орган местного самоуправления может принять решение о сносе самовольной постройки при наличии признаков, указанных в ст. 222 ГК РФ. В частности, порядок действий органов власти регламентирован ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ.

Несмотря на строгий подход, закон и практика предусматривают случаи, когда требование о сносе не подлежит удовлетворению:

если постройка не является недвижимостью (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ № 44). В этом случае можно предъявить иск об устранении нарушений прав (ст. 304 ГК РФ) или иск по ст. 1065 ГК РФ, если постройка создаёт угрозу жизни;
если право собственности уже признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
если собственник не знал и не мог знать об ограничениях (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
если нарушения устранены к моменту рассмотрения дела (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44);
если речь идёт о жилом доме на садовом или дачном участке, построенном до 1 сентября 2018 года и зарегистрированном (п. 3, 4 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ);
если нарушения строительных норм незначительные и не угрожают безопасности (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

Согласно п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 44, подать иск о сносе могут:

собственник земельного участка, на котором расположена постройка;
лицо, чьи права нарушены (например, сосед);
органы власти, включая органы местного самоуправления (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ);
прокурор.

При этом суд проверяет не только наличие права у истца, но и его материально-правовой интерес.
(Обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022).

По общему правилу ответчиком является лицо, возвёдшее самовольную постройку (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

Если постройка передана другому лицу, ответчиком будет приобретатель. Если данные о застройщике отсутствуют, ответчиком признаётся собственник или иной владелец участка.

Дела о сносе самовольных построек рассматриваются:

районными судами общей юрисдикции, если ответчик — гражданин, не являющийся ИП (ст. 22, 24, 30 ГПК РФ);
арбитражными судами — если спор связан с предпринимательской деятельностью (ст. 27, 28, 38 АПК РФ).

Общий срок исковой давности — три года (ст. 196, 200 ГК РФ).

Однако если постройка угрожает жизни и здоровью граждан, срок не применяется (п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

Кроме того, в ряде случаев исковая давность не распространяется на требования собственника участка о сносе (Обзор практики ВС РФ от 16.11.2022).

Решение суда или органа местного самоуправления исполняется за счёт лица, построившего объект.

Если оно неизвестно — обязанность может быть возложена на собственника земли (п. 2 ст. 222 ГК РФ; ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ).

В случае неисполнения участок может быть изъят и реализован на торгах, а обязанность снести объект перейдёт к новому собственнику (ч. 8, 12 ст. 55.32 ГрК РФ).

Закон предусматривает исключения:

Постройки на муниципальной или государственной земле сносятся без суда (п. 4 ст. 222 ГК РФ);
Дачные дома и объекты ИЖС, построенные до 2019 года, имеют особую защиту (ст. 22 ФЗ № 52-ФЗ);
Религиозные постройки охраняются специальным порядком (ФЗ № 52-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 14.03.2019 № 269).

Президиум ВС РФ в Обзоре судебной практики от 16.11.2022 указал, что при рассмотрении требований о сносе суд должен учитывать баланс интересов.

Снос допускается, если он необходим для восстановления нарушенного права. Пример: в одном деле суд обязал снести гараж, возведённый на земле общего пользования, так как он препятствовал пользованию участком другими собственниками.

Самовольная постройка — это объект, созданный с нарушением правовых норм. Закон допускает её снос, но в ряде случаев — сохранение.

Суды оценивают угрозу безопасности, баланс интересов и правовой статус объекта. Для защиты прав важно своевременно обращаться в суд или органы власти.

Если у Вас еще остались вопросы или Вам нужна помощь в вопросах Самовольной постройки, то прошу Вас обращаться в ПячИнсайд с данным поручением.

#самовольнаяпостройка #снос #недвижимость #гкрф #ГРКРФ #судебнаяпрактика #всрф #земельноеправо #пячинсайд #строительство