Как Верховный Суд РФ может гарантировать защиту прав покупателей недвижимости всего двумя абзацами.

В определении по нашумевшему делу Долиной‑Лурье Верховный Суд РФ отдельно отметил, что «признание сделки недействительной создаёт угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования».

Тем самым ВС РФ встал на сторону защитников стабильности гражданского оборота, что, стоит признать, в современном мире важно.

При этом ВС РФ, по сути, указал, что сделки, совершённые с «ведомыми продавцами», могут всё же быть отменены на основании положений ст. 177 ГК РФ, а также, не исключено, по положениям ст. 178 и ст. 179 ГК РФ.

Очевидно, что оборот стал стабильнее, но не до конца.

Уважаемый Верховный Суд Российской Федерации и лично его председатель Игорь Викторович!

А что, если для защиты гражданского оборота пойти ещё дальше и предоставить максимальные гарантии покупателям на рынке вторичной недвижимости в ситуации отмены сделки по причине порока воли продавца?

Вам это будет стоить всего двух абзацев в обзоре практики по делам с «ведомыми продавцами», который, по некоторым сведениям, сейчас готовится. Тем более что для этого, как мне кажется, не нужно применять аналогию закона и уж совершенно точно — права. Есть реальный механизм, который, по моему скромному мнению, подходит под такие ситуации.

В ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", есть статья 68.1, которая позволяет добросовестному покупателю недвижимости в случае если от него заберут жилое помещение в пользу собственника, у которого оно было "отнято" мошенниками помимо его воли, взыскать убытки с государства.

Но эта статья про случаи, когда помещение сначала было переоформлено на кого-то и лишь потом переоформлено на покупателя. Случаи, когда продавец против своего желания продает квартиру сразу покупателю (без цепочек сделок) эта статья не говорит.

Так вот. А что, если в обзор добавить два абзаца, в которых будет указано что‑то вроде следующего:

«Стоит отметить, что покупатель, у которого истребовано имущество в пользу продавца, из владения которого имущество выбыло помимо его воли в результате противоправных действий третьих лиц, имеет право обратиться за компенсацией убытков, связанных с утратой жилого помещения, за счёт казны Российской Федерации на основании положений ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при установлении фактов его добросовестности и осмотрительности, а также при соблюдении требований ч. 2 указанной статьи.

При этом отказ в удовлетворении подобного иска только по тем основаниям, что жилое помещение у добросовестного приобретателя было истребовано в соответствии с положениями ст. 177, 178, 179 ГК РФ, а не в соответствии со ст. 302 ГК РФ, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований добросовестного покупателя. Такой отказ предоставляет меньший объём защиты, чем предоставлено законом добросовестному приобретателю при схожих обстоятельствах (выбытие имущества помимо воли собственника в результате противоправных действий третьих лиц), и не соответствует смыслу приведённых положений закона».

Мне кажется, что это будет очень правильный шаг, который реально защитит покупателей на вторичном рынке недвижимости и полностью соответствует духу и букве закона.

Я знаю, что этот ресурс посещают и служащие ВС РФ, и люди, общающиеся со служащими. Возможно, я чрезмерно наивен, но надеюсь, что это предложение будет замечено.

Как вариант - тем покупателям, у которых истребована недвижимость в таких делах, стоит попробовать подать иск о компенсации, используя приведённую выше конструкцию. А если суды общей юрисдикции не примут положительное решение — обратиться в Конституционный Суд.