Мифы и реальность: почему покупатели жилья ошибаются в главном?
За долгие годы юридической практики, связанной с проверкой объектов на вторичном и первичном рынках, я вижу, что у потенциальных покупателей сложилось не совсем правильное представление о ключевых моментах в процессе приобретения недвижимости. Так рождаются мифы из-за обилия «советов», страшилок и полуправды. Пора заменить мифы на факты.
Разберем самые живучие заблуждения, которые могут привести к фатальным ошибкам
Миф 1:
Если в выписке ЕГРН все хорошо, этого достаточно!
Свежая выписка из ЕГРН — это "зеленый свет" и полная гарантия»
Выписка ЕГРН — это, конечно, важный документ, но строить выводы о юридической чистоте на основании одного документа неправильно! Проверять нужно всё: от правоустанавливающих документов и истории недвижимости до квитанций об оплате коммунальных услуг.
Имейте ввиду то, что выписка ЕГРН отражает состояние на конкретную дату и время ее формирования.
Также в выписке ЕГРН вы не увидите, использовался ли материнский капитал и выделялись ли доли детям.
По каждой сделке мы запрашиваем значительный комплект документов, которые следует проанализировать: правоустанавливающие документ, акт приема-передачи квартиры, адресная справка о проживающих в принадлежащем продавцу жилом помещении, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных платежей, справки о том, что продавец на учете в психоневрологическом/ наркологическом диспансере не состоит и т.д. И это не полный перечень !
Вывод: получил выписку, увидел, что собственник один и обременений нет, — можно расслабиться? Так не работает... Выписка из ЕГРН — важный документ, но не единственный, где можно увидеть риски.
Миф 2:
Нотариальная сделка — залог юридической чистоты.
«Если всё оформлять у нотариуса, то ничего проверить не нужно»
Нотариус отвечает только за свою текущую сделку, но не проверяет всю цепочку предыдущих сделок (на практике именно "цепочки" сделок прячут в себе мошеннические действия).
Нотариус проверит нынешнего собственника, законность владения жильем, ограничения. Также проверит продавца на банкротство, закажет выписку из ЕГРН на объект, проверит действительность паспорта, действительность доверенностей, дееспособность сторон, действительность актов регистрации рождения, брака.
НО предшествующие сделки нотариус не будет проверять на предмет законности, как и судебные дела по текущему и предыдущим собственникам.
Вывод: нотариальная сделка - не панацея! Нотариус не проводит углубленный аудит истории объекта, поэтому не получится переложить ответственность за безопасность сделки на нотариуса.
Миф 3:
Переход права собственности (регистрация в Росреестре) указывает на чистоту объекта.
Практика показывает, что это ошибочное мнение. Переход права собственности на объект автоматически НЕ подтверждает его юридическую чистоту. Даже зарегистрированная собственность может скрывать множество проблем, таких как иски третьих лиц и споры о праве собственности.
Проверка сделки Росреестром формальна: проверяется наличие обременений в ЕГРН, правомочия сторон, комплектность документов и отсутствие противоречий.
Государственный регистратор не присутствует при оформлении договора купли-продажи и при подаче договора на регистрацию. Он проводит правовую экспертизу уже оформленного договора, проверяя, соответствует ли он требованиям законодательства. Росреестр не может проверить психическое здоровье участников сделки.
Вывод: регистрация перехода права собственности не является гарантией чистоты объекта, а Росреестр проверяет законность сделок только в рамках своих полномочий.
Миф 4:
Ипотека — 100% гарантия безопасности.
Банк проверяет объект для выдачи кредита, но не несет полной ответственности за его юридическую чистоту и не защитит вас от возможного оспаривания сделки. В судебной практике много примеров, когда сделка с ипотечной квартирой была расторгнута, и покупатель остался без недвижимости с долгом перед банком. Шаблонная проверка квартиры (услуга от банка за деньги) здесь также не поможет. Цель банка— выдать кредит и получить обратно деньги с процентами.
Поэтому стопроцентно полагаться на банк не стоит. Чтобы защитить свои интересы, нужно проводить тщательную проверку юридической чистоты квартир. Банки не анализируют историю квартиры, не проверяют, какие были переходы права, кто был собственником раньше, не запрашивает информацию, использовал ли продавец для покупки квартиры маткапитал, не проверяет долги за жилищно-коммунальные услуги. Кроме того за последние годы банки упростили процедуру оценки квартир - часто это делается по фотографиям , в связи с чем, можно нарваться на незаконную перепланировку.
Вывод: даже если вы заказываете проверку квартиры у банка, закажите параллельно проверку у независимого профильного юриста, которому доверяете.
Миф 5:
Риски имеют только старые квартиры.
Это не всегда так!
Здесь необходимо тщательно изучать историю квартиры и документы. Вам может попасться объект в старом жилом фонде с почти идеальной историей и полным комплектом документов: один собственник, владеющий недвижимостью более 20 лет, который всегда один в ней проживал и живёт по сей день, и т.д.
А могут «вылезти» и проблемы: запутанная приватизация 90-х годов, «забытые» наследники, «отказники» от приватизации, сохранившие право пожизненного проживания.
Конечно, старый жилой фонд несёт риски физического износа (коммуникаций, конструкций). Поэтому при покупке важно оценивать жизнеспособность здания в целом.
Хорошая новость: большинство технических дефектов видны невооружённым глазом или выявляются экспертом. А вот юридические риски скрыты в архивах и цепочках старых документов.
В новых домах также хватает скрытых юридических рисков: неузаконенная перепланировка, продажа квартиры после использования материнского капитала без выделения долей детям
А уж если вы рассматриваете квартиру в новостройке, где в истории фигурировала цессия (уступка права требования), да ещё и с участием субподрядчика(ов), то риски многократно возрастают! В таких случаях необходимо тотально изучать историю расчётов между всеми участниками цепочки, проверять цедента на банкротство.
Вывод: старая квартира - не показатель! Если технические параметры старой квартиры пройдены и Вас устраивают, то в юридических аспектах ориентируемся на документы!
Миф 6:
Включение в договор дополнительных гарантий и заверений продавца — это защита от оспаривания сделки.
Гарантиям и заверениям отведен целый блок в договоре купли-продажи. Конечно, ими не следует пренебрегать, но и то, что они не являются панацеей в сделке, следует помнить!
Речь идёт о подобных формулировках:
«Продавец не является ответчиком в суде, в отношении него не ведётся исполнительное производство или уголовное преследование...»·
«Продавец не имеет неисполненных денежных обязательств, которые могут повлечь возбуждение дела о банкротстве гражданина...»
«Стороны заверяют, что данная сделка не является мнимой (то есть сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия)... » и т.д.
Однако данные гарантии и заверения продавца не влияют на возможность оспаривания сделки и на возможность признания покупателя добросовестным. Судебная практика подтверждает, что необходимо самостоятельно проверять подлинность этих заверений (документально или подтверждая результатами проверки баз).
Вывод: доверяй, но проверяй! Большинство заверений и гарантий можно подтвердить или опровергнуть через действующие открытые базы или документально. Не стоит этим пренебрегать!
Миф 7: Проверку можно сделать быстро!
Быструю проверку (просто посмотреть) можно сделать по основным базам за 30-40 минут. Но это не полная проверка!
Профессиональная проверка юридической чистоты требует времени и тщательной работы: анализ документов, анализ баз, например, анализ информации о коммерческой деятельности продавца, которая в дальнейшем может привести к процедуре банкротства и судебным спорам по квартире, проверка на возможные противоправные деяния продавца.
НА углубленную проверку - составление юридического заключения (у нас, например, около 60 страниц) требуется минимум 2-3 дня.
А это уже НЕ миф:
Каждая сделка индивидуальна и требует своего подхода!
Покупка недвижимости — это всегда юридически сложный процесс, где доверять стоит не мифам и слухам, а документам, профессиональной проверке и здравому смыслу. Осознание этих реалий — первый и главный шаг к безопасной сделке.
Если вам нужно проверить объект недвижимости перед покупкой, обращайтесь за юридической услугой: экспресс-проверка или полная юридическая проверка.
89127742740 (Telegram, Мах)