Как принудительно выкупить долю в квартире

Отвечает Артем Денисов denisovlawyer.ru

Если квартира находится в общей собственности, то владение, пользование и распоряжение осуществляется с согласия всех владельцев.

Иными словами, единолично сдать в аренду или продать квартиру будет затруднительно. Другие собственники в последующем могут оспорить подобные действия.

Однако закон предусматривает выход из спорной ситуации.

Если 1 к.кв. распределена между 2 собственниками в долях 3/4 и 1/4, то мажоритарный владелец с долей 3/4 вправе обратиться в суд с требованием принудительного выкупа 1/4 доли. Суд удовлетворит иск при одновременном наличии следующих условий:

• доля собственника незначительна
  это значит, что доля собственника, у которого мы будем ее выкупать, мала. На примере с 1 к.кв., которая распределена между 2 собственниками в долях 3/4 и 1/4, нас интересует миноритарный владелец с долей 1/4.
• в натуре долю выделить нельзя
  это значит, что нельзя обеспечить автономность 1/4 доли квартиры, то есть организовать и отделить пригодное для проживания помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями, работа которых не будет поставлена в зависимость от воли иного собственника.
• собственник не имеет интереса в использовании общего имущества
  это значит, что владелец 1/4 доли объективно не заинтересован в использовании квартиры, например, не проживает в ней, не платит коммунальные платежи и допускает ухудшение состояния.

Для успешного разрешения спора необходимо произвести подготовительные мероприятия:

• собрать доказательства
  начиная от писем о предложении выкупить долю, заканчивая показаниями свидетелей и ответами третьих лиц об отсутствии интереса в использовании квартиры
• оценить квартиру и выделяемую долю
  обратиться в оценочную компанию или провести оценку в суде для определения стоимости доли
• внести деньги на депозит суда
  после определения стоимости доли внести денежные средства на депозит суда или договориться с оппонентом об ином способе расчетов.

Остальное — это ведение дела и умение использовать обстоятельства в нужном для Клиента ключе. О том, какие доказательства помогли нам выиграть подобный спор, чуть ниже.

Аналогичные действий мы предприняли с Клиентом и добились принудительного выкупа 1/4 доли в 2 к.кв.

Из-за семейного конфликта стороны никак не могли прийти к решению относительно судьбы квартиры, в которой никто из них не жил, но при этом и не уступал друг другу.

Клиент, будучи юристом и зная, как важны всякого рода бумажки и справочки, заблаговременно начал готовиться к процессу: собрал инфо от гос. органов и третьих лиц:

• Полиция пояснила, что в спорной квартире оппонент не живет
• Управляющая компания — что квартира ввиду запустения не соответствует санитарным нормам и правилам, в ней перекрыты газ и вода
• Компания по установке счетчиков — что именно благодаря действиям Клиента квартира приводится в порядок и пр.

С учетом того, что оппонент не ответил ни на одно из предложений о выкупе квартиры или ее совместной реализации, мы обратились в суд. В иске мы заняли позицию, которая была нам наиболее выгодна:

• оппонент злоупотребляет правом, в частности, позволяет жить в квартире третьим лицам, не оплачивает коммунальные платежи, топит соседей, не позволяет Клиенту полноценно пользоваться квартирой и при этом не идет на контакт
• Клиент наоборот действует добросовестно, в частности, погашает коммунальные долги, обновляет счетчики, меняет трубы, неоднократно мирно пытается решить спор, но оппонент не идет на контакт, что в конечном итоге нарушает права Клиента как собственника

В итоге суд удовлетворил иск, а мой Клиент стал единственным собственником спорной квартиры.

В завершении отмечу, что я на деле использую то, о чем рассказываю.