{"id":13740,"url":"\/distributions\/13740\/click?bit=1&hash=0a59749984a5979086488f2d0b01c107cd33b25e0fff316f508925fa67b505e9","title":"1 \u0434\u0435\u043a\u0430\u0431\u0440\u044f \u2014 \u00ab\u041e\u0441\u043a\u0430\u0440\u00bb \u0432 \u044d\u043b\u0435\u043a\u0442\u0440\u043e\u043d\u043d\u043e\u0439 \u043a\u043e\u043c\u043c\u0435\u0440\u0446\u0438\u0438","buttonText":"\u0418\u043d\u0442\u0435\u0440\u0435\u0441\u043d\u043e","imageUuid":"aa453a2d-753d-5886-944e-1e91f92e8b2a","isPaidAndBannersEnabled":false}

«Земельные участки недорого!». Как вас могут кинуть продавцы земли. 5 способов обмана

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем пять распространенных способов обмана покупателей земельных участков. Поехали.

Откуда «торчат» уши

Сегмент загородной недвижимости активно растет с 2018 года. Об этом говорит разработка типовых проектов Минстроем, интерес со стороны крупных застройщиков (ЛСР, Самолет, ПИК). Да и цифры говорят сами за себя:

График динамики объема ИЖС по стране. Источник: Минстрой РФ

Это все к чему.

Рынок загородной недвижимости находится на стадии роста. Примерно как новостройки в 2010-х. Там где интерес покупателей, там и высокий риск напороться на обман от продавца.

По нашему опыту работы в Московской области, откровенных жуликов около 5% от общего количества. Любителей в чем-то надурить покупателя ~ 30%. Значит, у неподготовленного человека шанс стать обладателем «чудо-земли» примерно равен броску монетки на решку. Согласитесь, это совсем некруто, когда речь идет о миллионах рублей.

Итак, какие же самые распространенные способы обмана?

Первый способ. Участок есть, а строить на нем нельзя

Пример. Николай хочет купить участок на юге Московской области, чтобы потом построить большой дом и жить подальше от суеты всей семьей. Он видит объявление с привлекательной ценой, звонит продавцу. Показ. Осмотр. Сделка.

Спустя год Николай идет в администрацию для согласования проекта строительства дома. А чиновник ему говорит: «Уважаемый, здесь нельзя строить». И он прав.

Суть. Недобросовестные продавцы «умалчивают» о том, что участок находится в запрещенном месте для строительства. Это может быть и охранная зона ЛЭП, зона охраны объектов культурного наследия, пересечение с лесным фондом и т.д.. На практике причин обременения очень много.

Как себя обезопасить. Самая полная информация находится в выписке из ЕГРН. Это подробная инструкция с описанием объекта недвижимости. Где и как ее получить – зайти на Росреестр через ГосУслуги, заплатить 350 рублей, открыть выписку и изучить раздел с обременениями.

Стоимость проверки – капля в море по сравнению со стоимостью земельного участка. Если продавец утаивает выписку или показывает ее в неполном виде – тревожный знак.

В наших проектах Малинки Life и Сосны Village мы в открытую показываем будущим покупателям весь возможный пакет документов. В том числе и полные выписки из ЕГРН:

Фрагменты выписок

Идем дальше.

Второй способ. Земельный участок с нарушенными границами

Если все бы сводилось к проверке по выписке ЕГРН, то в России у геодезистов было бы гораздо меньше работы. При покупке земельного участка важно проверять не только обременения, но и реальные границы.

Суть. Продают земельный участок, в договоре указывают размер и границы. В реальном кадастровом плане поворотные точки совершенно другие. В итоге покупатель остается с земельным пятном, на котором желаемый дом может банально не вместиться. Добавьте к этому возможные оспаривания в суде и возню с соседями.

Как себя обезопасить. Перед покупкой нужно обязательно сверять заверения продавца с реальным кадастром. Дополнительно советуем вызвать геодезиста для межевания и вынесения вердикта. Если договор не совпадает с реальностью, можно уходить в закат на поиски нормального участка.

В наших проектах мы уже провели межевание участков.

Границы можно проверить на публичной кадастровой карте

Третий способ. Малый размер земельного участка

Наверно, вам попадались на глаза объявления а-ля «Земельные участки недорого!», в которых количество восклицательных знаков пропорционально желанию быть убедительным.

Действительно, землю могут продавать по цене ниже рыночной. Только речь совсем не про строительство дома в будущем.

Суть. Продают земельный участок меньше допустимой площади для строительства дома. Местные власти в каждом регионе могут устанавливать свой норматив по минимальной площади. Например, в Серпуховском районе минимальная площадь составляет 600 кв.м., в случае естественных границ: 450 кв.м.

Из Постановления N 713/30 Правительства Московской области от 17 августа 2015 года

Значит, все коттеджные поселки Серпуховского района должны придерживаться этого норматива.

Как себя обезопасить. Нужно знать две вещи: нормативы в регионе покупки земельного участка и площадь из договора. Если второе меньше первого, то добавляем продавца в черный список.

В Малинки Life и Сосны Village размеры участков уже установлены и совпадают с общепринятыми нормативами:

Пример проданного участка

Четвертый способ. Надувательство с застройкой

Речь идет о покупке земельных участков у компаний, которые занимаются строительством коттеджных поселков. На практике мы своими глазами повидали всякое. От классического «продали и забыли об обещаниях» до вот такой въездной группы:

Хотя на сайте был красивый рендер и указан график работ. Которых не было

Суть. Застройщик правдами и неправдами пытается вытащить из покупателя деньги за земельный участок. Обещания могут быть сладкими как апельсин – дорога к поселку с парковкой, детская площадка, барбекю-зона, вай-фай у скамеек и т.д. После оформления сделки, у покупателя остается только земля. Ну и максимум контакты подрядчиков.

Как себя обезопасить. Если застройщик не первый год в деле, то изучаем прошлые проекты. Как обустроена инфраструктура, как выглядит коттеджный поселок, какие материалы использовались. Обязательно общаемся с жильцами или будущими соседями, мониторим отзывы. Репутационные косяки всплывут быстро. Плохой знак: масса недовольств и плохие оценки.

Если застройщик только-только начал себя проявлять, то сначала следует понаблюдать за ходом строительства: что уже делается на участке будущего поселка, как ведется коммуникация с потенциальными покупателями и т.д. Плохой знак: прогресса нет, коммуникация на нуле.

В наших проектах мы рассказываем о ключевых новостях по строительству, в виде фото и видео:

Например, вот летнее строительство дороги:

Пятый способ. Все не так с экологией

По нашему опыту, одна из причин покупки земли для дома – благоприятная экология. Чистый воздух создает ощущение постоянного отпуска, успокаивает и позитивно влияет на здоровье. Этой картинкой и пользуются хитрые продавцы.

Суть. Вам говорят о чистом озере, лесном массиве и свежем воздухе. Но не говорят о розе ветров, промышленных объектах поблизости и результатах экологических изысканий. Сделка состоялась. Продавец улетел отдыхать в Крым на выручку, а покупателю здесь жить.

Как себя обезопасить. Первым делом надо посмотреть на экологические карты по району нахождения земельного участка. Например, если раньше какой-нибудь комбинат скидывал в озеро отходы, то ПДК вредных веществ точно будет превышена. Значит, будет влияние и на почву. И на жителей. Также, надо оценить удаленность от промышленных объектов и сопоставить с розой ветров. Иначе есть риск научиться распознавать все производственные ароматы.

Мы долго подбирали участки для Малинки Life и Сосны Village как раз по экологической причине. Проводили экспертизы и вызывали специалистов. В итоге сейчас мы полностью уверены в чистоте воздуха и воды.

С локации Сосны Village

Заключение

Подведем краткое резюме о том, как защититься от обмана при покупке земельного участка:

  • Смотреть обременения в выписке из ЕГРН по участку.
  • Определять реальные границы предлагаемого участка.
  • Знать минимальную площадь участка для строительства дома в своем регионе.
  • Оценивать застройщика не по словам, а делам.
  • Изучать реальную экологическую обстановку.

Если вы сейчас находитесь в поиске земельного участка под строительство дома, то подписывайтесь на наш VC или ВКонтакте. Впереди много полезного и интересного.

Будем рады вашим комментариям 👇

0
7 комментариев
Написать комментарий...
Сергей Малышев

Ну для первичной проверки подойдет, но "кинуть" могут еще много какими способами.

В основном это куча обещаний на старте, а на выходе получается недострой/долгострой. И сидишь на своем участке без света, воды и дорог нормальных.

Если еще и об этом напишите, как обезопасить себя то будет уже что-то.

Ответить
Развернуть ветку
Elendiar
Второй способ. Земельный участок с нарушенными границами

"коренные крымчане" от 2014 года напряглись

Ответить
Развернуть ветку
Михаил Журавлев

уже не только они)

Ответить
Развернуть ветку
Griby Lenina

Если не хотите быть обманутым, покупайте землю в Вохме и ее окрестностях.
Вохма — великолепный поселок в Костромской области. Известен аж с конца 17 века. Он полон древних построек и наполнен тишиной и спокойствием. Люди здесь никуда не торопятся, счастливы и уверены в завтрашнем дне (от слова день, а не от слова дно, не подумайте чего лишнего). Необъятные лесные просторы и отсутствие предприятий гарантируют чистоту воздуха, воды и всего прочего. Здесь вас не обманут ни с границами участка, ни с возможностью строительства, так как среди людей царит атмосфера простоты и доверия. Кроме того, участки в Вохме почти ничего не стоят, бессмысленно обманывать из-за трех копеек. Да, тут нет вай-фая у скамеек, да и скамеек немного. Но зачем вай-фай, если под боком река полная рыбы, лес с грибами, соседка-старушка, которая видела живьем Николая II и прочие радости мирной жизни. Оставьте суету, споры с соседями и свои мелкие потребности в Raspberry Жизнь или Pines Деревне. Приезжайте в Вохму и насладитесь настоящей, незамутненной, жизнью.

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Спасибо. Обязательно расскажем в следующих статьях

Ответить
Развернуть ветку
Адриан Сом

На каждом шагу кидалово :(

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Поэтому и нужно узнавать заранее подобные схемы. Предупрежден – вооружен

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 7 комментариев
null