Обзор судебной практики
Предлагаем Вашему вниманию Обзор судебной практики по спорам связанным с недвижимостью. Данные позиции судов в дальнейшем повлияют на практику разрешения подобных споров. Узнавайте с сообществом Pyachinside актуальные позиции вышестоящих судов, чтобы защитить себя в схожих ситуациях.
Добросовестная приобретательская давность
Арбитражный суд Московского округа встал на защиту истца, который обратился в суд с иском о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности.
✅ Суд первой инстанции удовлетворил его требования.
Истец доказал, что с 93 года владеет спорными объектами недвижимости. Данное имущество не имеет собственника, в тоже время истец владеет и пользуется им открыто, добросовестно, непрерывно, как своим собственным, несет расходы на его содержание, использует в производственном процессе.
❌ А вот суд второй инстанции отказал в требованиях.
Суд посчитал, что на момент регистрации истца все имущество уже находилось во владении и пользовании правопредшественника истца, а на момент получения владения данное имущество являлось государственным, и правопредшественнику истца было заведомо известно об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
✅ Суд кассационной (третьей) инстанции оставил решение суда первой инстанции.
Указав на следующие:
- Истец ссылался на длительное открытое владение спорным объектом недвижимости, при котором истец на протяжении всего периода владения вел себя как ее собственник и нес все расходы, связанные с ее содержанием при отсутствии выраженных возражений иного собственника имущества;
- отсутствие доказательств того, что спорное имущество состояло на балансе публичных органов власти;
- истец также указал на получение уведомления Государственной инспекции по контролю за использованием недвижимости о необходимости принятия мер, направленных на государственную регистрацию права и государственный кадастровый учет в отношении спорного недвижимого имущества, и постановки в случае отсутствия таких мер имущества на учет в качестве бесхозяйной вещи;
- представлена документация, подтверждающая добросовестность, открытость, длительность и непрерывность владения спорным имуществом, а также факт несения бремени по содержанию и ремонту спорного имущества в виде оплаты коммунальных услуг.
Условие о договорной подсудности для потребителя не имеет юридической силы
Согласно действующему закону «О защите прав потребителей», потребитель вправе подать иск о защите своих прав по:
- месту своего жительства или пребывания;
- месту нахождения организации (для ИП- по месту жительства) ;
- месту заключения или исполнения договора.
Потребитель самостоятельно определяет оптимальные условия для защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав, выбирая суд для обращения с иском.
Однако согласно ст. 32 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее- ГПК РФ) , Стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.
Но не любая подсудность может быть изменена по соглашению сторон (ст. 26, 27 и 30 ГПК РФ) .
Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В тоже время из разъяснений, данных в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что судья не вправе, ссылаясь на ст. 32, п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
Такое действующие законодательство и судебная практика позволяет защитить права потребителей от возможного навязывания ему заранее определённых условий договорной подсудности в типовых договорах.
Самим же потребителем право выбора суда может быть реализовано посредством предъявления иска по правилам альтернативной подсудности, что само по себе свидетельствует о его несогласии с соглашением о договорной подсудности и о её фактическом оспаривании.
Обязательный выкуп доли в жилом дом
Супруги при разводе разделили имущество, в том числе часть жилого дома, однако из-за конфликта они не смогли проживать вместе.
Жена решила оставить свою долю недвижимости бывшему супругу, получив ее стоимость деньгами.
Отправляя дело на новое рассмотрение в суде первой инстанции Верховный суд РФ указал, что, удовлетворив требования Истца о компенсации за долю в жилом доме, суды нижестоящих инстанций не учли, что Ответчик не хочет выкупать долю у Истца.
В тоже время суды не выяснили факт наличия у ответчика финансовой возможности выкупить данное имущество.
Необходимо обратить внимание на важный вывод ВС: четверть недвижимости не считается малозначительной долей, так как критерий малозначительности действующим законодательством не определён.
Кто должен ставить дом на кадастровый учет
Потребительский кооператив, управляющий домом, потребовал в судебном порядке от городских властей и регионального Росреестра поставить дом на кадастровый учет.
✅Первая и вторая инстанция встала на сторону кооператива, указав что ни Россрестр, ни администрация не доказали, что ими были совершены какие-либо действия по постановке дома на кадастровый учет.
❌ Суд третьей инстанции отменил решения нижестоящих судов со ссылкой на неисполнимые, ведь у Администрации нет таких полномочий.
✅ Верховный суд же защитил кооператив, так как у него нет иного способа защиты своего права. Данный спор бы не возник вовсе, если бы орган местного самоуправления, который ввел объекты недвижимости в эксплуатацию и на который законом возложена обязанность обратился в управление Росреестра с заявлением о постановке жилого дома на кадастровый учет.
Условно-разрешенный вид использования земельного участка
Компания приобрела объект незавершенного строительства и получила право аренды земельного участка под ним. Позднее компания попросила органы субъекта предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования земли. По результатам общественных слушаний, организованных Мэрией, было рекомендовано не менять вид разрешенного использования.
✅Тогда компания обратилась в суд и оспорила отказ. Судами трех инстанций было установлено, что трое из четырех граждан, участвовавших в общественных обсуждениях и возражавших в выдаче разрешения, проживают в других районах Новосибирска. А мэрия не доказала, что права граждан, проживающих в районе спорного земельного участка, и баланс частных и публичных интересов были нарушены.
❌А вот Верховный суд отменил решения трех инстанций.
В силу положений градостроительного законодательства и Административного регламента организатор общественных обсуждений не может ограничить право граждан, проживающих на территории города Новосибирска, на участие в общественных обсуждениях по изменению вида разрешенного использования земельного участка, их участие не противоречит указанным положениям законодательства и не может повлечь недействительность ненормативного акта, принятого с учетом результатов данных публичных слушаний.
Важно отметить, что арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от мэрии изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
А мэрия, как представитель собственника земельного участка, также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для строительства конкретного объекта недвижимости.
Контакты:
✉ E-mail: Pyachinside@yandex.ru
📱Тел. +7 (977) 802-00-41