О невыселяемых гражданах из квартир, проданных на торгах
В продолжение темы о выселении из квартир, проданных на торгах.
🔥 Существует категория граждан, проживающих в жилых помещениях, которые не подлежат выселению, даже при соблюдении условий, указанных в пункте 1 статьи 78 Закона об ипотеке.
Так, по делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, победитель торгов, к которому перешло право собственности на квартиру, обратился с иском к должнику и членам его семьи о признании утратившими право пользования квартирой и выселении из нее.
Решением суда иск удовлетворен. Суд исходил из того, что переход права собственности является основанием для прекращения права пользования квартирой должником и членами его семьи.
Суд апелляционной инстанции, которого поддержал суд кассационной инстанции, полностью отказал в удовлетворении иска. Они, в частности, сослались на то, что один из членов семьи должника отказался от приватизации, проживает в квартире и потому не утратил право пользования ею при переходе права собственности на нее.
⚖ Верховный Суд РФ оставил в силе судебные акты апелляции и кассации только в части этого члена семьи должника, указав следующее.
▶ В силу пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенную квартиру является основанием для прекращения права пользования ею не только должником, но и любыми другими лицами, проживающими в квартире, кроме случаев, установленных законом.
▶ Один из членов семьи должника отказался от приватизации квартиры и проживает в ней до настоящего времени. В соответствии со статьями 31 и 83 Жилищного кодекса РФ и статьей 19 Закона о введении в действие данного кодекса этот член семьи должника не утрачивает право пользования квартирой при переходе права собственности на нее.
✏Следует отметить, что эта правовая позиция не является новой и ранее она была сформирована Верховным Судом РФ по другим делам.
При этом Верховный Суд РФ привел другое обоснование – статью 2 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, части 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса РФ и Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5-П. На основании этого он пришел к следующим выводам:
▶ В случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, лица, отказавшиеся от участия в приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования этим жилым помещением.
▶ Право пользования жилым помещением для этих лиц носит бессрочный характер и должно учитываться при переходе права собственности к другому лицу (купля-продажа, дарение, наследование и др.). Поэтому к ним не может быть применен пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий прекращение права пользования жилым помещением членами семьи при переходе права собственности. Соответственно, право пользования жилым помещением таких лиц не может быть прекращено по требованию нового собственника.
✅ Таким образом, при принятии решения о приобретении квартиры на торгах следует проверять, не была ли она приобретена должником в порядке приватизации и, если да, внимательно изучить как она проходила: кто отказался от приватизации квартиры и проживает ли он в квартире до сих пор. В противном случае есть риск приобрести квартиру с лицом, обладающим бессрочным правом пользования ею (с "подснежником").
***
О публичных торгах в Telegram.
Как проверять есть ли отказник?