Нередко после торгов государственная регистрация права собственности на недвижимость затягивается по разным причинам. На банкротных торгах, как правило, из-за того, что арбитражный управляющий не снял все аресты и запреты, наложенные на предмет торгов.
Недавно Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело по этому поводу.
Так, победитель коммерческих торгов обратился с иском к продавцу о взыскании упущенной выгоды и процентов по статье 395 Гражданского кодекса РФ. Он ссылался на то, что по вине продавца государственная регистрация права собственности на предмет торгов и его передача заняли более 8 месяцев. За этот период победитель торгов не получил арендную плату от сдачи предмета торгов (упущенная выгода) и проценты, которые начисляются на предоплату.
Суды иск удовлетворили.
⚖ Однако Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:
▶ Суд вправе уменьшить убытки, если они в определенной степени обусловлены поведением самого кредитора, который мог принять разумные меры по устранению причин возникновения или увеличения размера убытков, но не предпринял таких мер (пункт 1 статьи 404 Гражданского кодекса РФ). Суды не оценили причины приостановления государственной регистрации и не учли, что ее своевременность на отдельных этапах находилась в сфере контроля обеих сторон и зависела, в том числе от действий победителя торгов.
▶ Размер упущенной выгоды должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить кредитор при обычных условиях, за вычетом затрат, которые он должен был понести. Соответственно, из выручки, полученной продавцом от сдачи предмета торгов в аренду за период, когда он уже должен был находиться в собственности победителя торгов (упущенная выгода), должны быть вычтены фактически понесенные продавцом расходы (эксплуатационные и др.).
▶ Одновременное возмещение убытков и взыскание процентов за нарушение одного и того же обязательства (непередача предмета торгов в собственность победителя торгов) не допускается. В силу пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса РФ сумма процентов засчитывается в сумму убытков.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.08.2023 № 305-ЭС23-2969.
✅ Таким образом, участникам торгов следует иметь в виду, что за поспешное выставление на торги имущества, обремененного арестами/запретами или имеющего иные препятствия для перехода в собственность, можно взыскать убытки с продавца.
Вместе с тем продавец (организатор торгов) может прямо указать в объявлении о проведении торгов и/или проекте договора купли-продажи на такие нюансы и предупредить, что из-за них может возникнуть задержка в регистрации права собственности. В таком случае он уже не будет нести ответственность за такую задержку.
✏ Кстати, недавно писал о том, что продавец не несет ответственности за продажу "проблемного" имущества, если он предупредил покупателя (победителя торгов) об этом.
***
О публичных торгах в Telegram.