О "черных лебедях" на торгах
Ранее я писал о том, что при принятии решения о приобретении квартиры на торгах следует проверять, не была ли она приобретена должником в порядке приватизации и, если да, внимательно изучить, как она проходила: кто отказался от приватизации квартиры и проживает ли он в квартире до сих пор. Но даже если проявить необходимую неосмотрительность, на торгах все равно возникают "черные лебеди" - ключевые события, которые никто не ожидал и которые практически нереально выявить участнику торгов.
Так, по делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, с должника взыскана задолженность по договору займа и обращено взыскание на предмет залога - принадлежащую ему квартиру. В рамках исполнительного производства квартира была выставлена на торги. Победитель торгов заключил договор купли-продажи (май 2019 года), полностью оплатил стоимость квартиры, но не смог зарегистрировать право собственности на нее (сентябрь 2019 года), поскольку у Росреестра возникли сомнения "в волеизъявлении предыдущего собственника" на отчуждение квартиры должнику.
Впоследствии (январь 2020 года) администрация района обратилась в суд с иском к должнику о признании недействительной государственной регистрации его права собственности на квартиру и признании права государственной собственности на нее. Администрация района ссылалась на то, что предыдущий собственник квартиры умер (март 2016 года) после заключения договора купли-продажи с должником. Переход права собственности на нее к должнику был зарегистрирован (май 2016 года) на основании доверенности от предыдущего собственника, которая прекратила свое действие в связи с его смертью. Наследство предыдущего собственника никем не было принято, поэтому квартира является выморочным имуществом, которое должно перейти в государственную собственность.
Победитель торгов предъявил в данном деле самостоятельный иск о признании за ним права собственности на квартиру, указывая на то, что он является ее добросовестным приобретателем.
Суды удовлетворили иск администрации района и отказали в иске победителю торгов.
⭐ Однако Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:
- Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 60), нарушения, допущенные при регистрации перехода права собственности на квартиру к должнику (на основании доверенности, прекратившей действие), сами по себе не могут являться основанием для признания недействительным договора купли-продажи с должником.
При этом Верховный Суд РФ отметил, что предыдущий собственник квартиры собственноручно подписал договор купли-продажи, квартира полностью оплачена должником и была ему передана. На момент заключения договора каких-либо ограничений или обременений в отношении квартиры не имелось и она была свободна от притязаний третьих лиц.
- Суды не учли, что победитель торгов приобрел квартиру в рамках исполнительного производства и полностью ее оплатил. Решение суда, которым было обращено взыскание на квартиру путем продажи с публичных торгов, вступило в законную силу. Действия судебного пристава-исполнителя, передавшего квартиру на торги, а также сами торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи не были признаны недействительными.
✅ Таким образом, данное дело является классическим примером "черного лебедя" на торгах - когда победитель торгов не знает и не может знать о том, что предмет торгов является "проблемным".
Интересно, что должник являлся собственником квартиры более 3-х лет и в течение этого срока никто не оспаривал его право собственности. По сложившейся практике на рынке недвижимости только этот факт должен свидетельствовать о том, что у предмета торгов не должно быть "подводных камней". Однако данное дело убедительно показало, что это не так.
Кроме того, победитель торгов смог добиться победы только в Верховном Суде РФ, который рассматривает по существу только 1% из поступивших к нему жалоб. То есть в данном случае победитель торгов оказался просто "счастливчиком" и вполне мог остаться без квартиры.