О покупке на торгах нежилых помещений под перевод в жилые

Один из подписчиков спросил - сталкивался ли я с переводом нежилых помещений в жилые и имеет ли смысл покупать на торгах такие помещения под перевод? У меня есть своя история на этот счет. Сразу оговорюсь, что я купил на торгах нежилое помещение в Москве (недалеко от м. ВДНХ), поэтому все, что написано ниже, касается именно Москвы. В других городах процедура перевода в жилое помещение может быть проще. Если коротко, то для меня этот вопрос пока неоднозначный - скоро будет почти 1,5 года, как я занимаюсь переводом, и я все еще в процессе. 😅

• Заказать проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (Проект), в состав которого должно входить техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ в нем.
• Получить санитарно-эпидемиологическое заключение на Проект.
  
• Получить заключение БТИ о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
  
• Получить санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. При этом в Москве оно состоит из двух экспертных заключений. Кроме того, на эти заключения надо получить положительное заключение Роспотребнадзора.
  
• Получить заключение организации, аккредитованной на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
  
• Представить эти документы в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы) и получить решение о переводе нежилого помещения в жилое.
  
• Выполнить ремонтно-строительные работы, предусмотренные Проектом.
  

Именно данный акт подтверждает окончание перевода нежилого помещения в жилое и является основанием для его использования в качестве жилого (часть 9 статьи 23 Жилищного кодекса РФ). Впоследствии ДГИ г. Москвы направит этот акт в Росреестр и БТИ для внесения необходимых изменений в ЕГРН и учетно-техническую документацию.

❌ Все очень и очень долго. Со своей стороны я делал все оперативно (получив один документ, сразу обращался за получением другого), но прошло почти 1,5 года, а результата пока нет.

❌ Требуется получить пять разных заключений, подготовка каждого из которых занимает около одного месяца. При этом три санитарно-эпидемиологических заключения можно получить только одно за другим, ускорить не получится. Заключение БТИ можно получить только после первого санитарно-эпидемиологического заключения. То есть запараллелить получение всех заключений и сэкономить время не получится.

❌ Все недешево, хотя я обращался только в государственные учреждения (кроме заключения организации, аккредитованной на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий). Так, стоимость Проекта – 50 тыс. рублей, технического заключения – 45 тыс. рублей, заключения БТИ – 30 тыс. рублей, три санитарно-эпидемиологических заключения – около 165 тыс. рублей.

❌ Все "косячат". Несмотря на то, что я обращался за получением Проекта, заключений и других необходимых документов в профильные государственные учреждения (ГБУ "Экспертный центр", ГБУ МосгорБТИ, ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве"), в полученных документах были ошибки, из-за которых ДГИ г. Москвы дважды отказал мне в приеме документов.

Когда я обратился в отдел Роспотребнадзора по моему району для получения заключения, оказалось, что никто из его сотрудников не готовил такие заключения. В результате "тренировались" на мне - сначала вместо заключения я получил какое-то невнятное письмо, которое ДГИ г. Москвы "порвал как Тузик грелку", но дал указания, что надо исправить. Затем я получил нормальное заключение, которое удовлетворило ДГИ г. Москвы.

Самое неприятное – это когда ДГИ г. Москвы находит ошибку в документах, полученных первыми. В таком случае приходится исправлять все последующие документы, то есть получается эффект "водопада". При этом за исправление этих документов приходится платить, поскольку ошибки допущены не по вине исполнителя. Например, из-за нескольких незначительных опечаток в Проекте (в частности, проектировщик в одном месте указал площадь уборной не 1,3 кв. м, а 1,6 кв. м) пришлось переделывать два санитарно-эпидемиологических заключения и заключение Роспотребнадзора, в которых эта опечатка была автоматически продублирована. Исправление такой мелочи заняло 2 месяца и потребовало дополнительных расходов.

❌ ДГИ г. Москвы – самая большая проблема.

Во-первых, ДГИ г. Москвы рассматривает документы в два этапа:

1) Сначала в течение 14 рабочих дней он проверяет документы и, если все в порядке, принимает их, а если есть нарушения – отказывает в их приеме и указывает, что надо исправить.

2) Затем он направляет документы в Мосжилинспекцию для получения заключения о возможности проведения переустройства и (или) перепланировки помещения. В таком случае ДГИ г. Москвы приостанавливает срок рассмотрения документов на 60 рабочих дней. После получения этого заключения ДГИ г. Москвы продолжает рассмотрение документов. Максимальный срок рассмотрения документов составляет 34 рабочих дня.

Таким образом, только процедура рассмотрения документов в ДГИ г. Москвы может занять до 94 рабочих дней, то есть чуть больше 4 месяцев (❗). И это в том случае, если не будут найдены ошибки. А они обязательно будут, потому что с первого раза "ничего не летает".

Во-вторых, работа ДГИ г. Москвы заточена на поиск ошибок в документах. Сотрудник ДГИ г. Москвы буквально "с лупой" изучает документы. Я не знаю, проверяет ли он документы по существу (думаю, что нет), но он побуквенно сопоставляет документы друг с другом, ищет в них любые нестыковки, опечатки и разночтения, после чего с легкостью отказывает в приеме документов. Так, ДГИ г. Москвы дважды отказал мне в приеме документов из-за разных мелких ошибок. Например, в одном заключении была допущена опечатка в длинном номере другого заключения, которая ни на что не влияла, но ДГИ г. Москвы потребовал ее исправить. После второго отказа ДГИ г. Москвы мне пришлось проштудировать все документы, специально искать любые маломальские недочеты, например, в оглавлении, и самому просить их устранить.

При повторном рассмотрении документов ДГИ г. Москвы может указывать на ошибки в документах, которые он ранее смотрел, но этих ошибок не заметил. Несмотря на то, что это прямо запрещено Административным регламентом, по факту это имеет место быть. Это наверное самое обидное, так как если бы ДГИ г. Москвы сразу обратил внимание на эти ошибки, они были бы исправлены в самом начале.

Нельзя записаться на прием к исполнителю ДГИ г. Москвы (по крайней мере, я не понял, как это сделать). Соответственно, если что-то непонятно в решении ДГИ г. Москвы об отказе в приеме документов или если вы с чем-то не согласны (что вполне возможно), то единственный вариант – обращаться в ДГИ г. Москвы с письменным запросом, срок рассмотрения которого – 30 дней.

Применительно к моей ситуации: первый этап мне удалось пройти только с третьей попытки, потратив на это полгода. Так, подав документы в конце февраля и неоднократно исправляя разные мелкие ошибки, только в августе я получил долгожданное письмо от ДГИ г. Москвы о том, что начался второй этап – документы направлены в Мосжилинспекцию для получения заключения. Сейчас я жду заключения Мосжилинспекции и, если она найдет ошибки в Проекте, то меня снова откинет на поле "Старт" и все, что было ранее сделано, станет "Сизифовым трудом". 🤦‍♂

📌 Мое нежилое помещение ранее (в 1990-х годах) являлось квартирой. Поэтому, в принципе, у меня легкая ситуация для обратного перевода - на стадии проектирования и потом при получении санитарно-эпидемиологических заключений у меня не было проблем.

Несмотря на это, перевод в жилое помещение быстро и с легкостью у меня не получился. Если честно, я вообще не понимаю текущую систему, когда, с одной стороны, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, годами не признаются непригодными для проживания, а, с другой стороны, бывшие квартиры, полностью удовлетворяющие всем требованиям, годами не получается обратно перевести в жилые помещения.

📌 Мне повезло с исполнителями. Во всех учреждениях и организациях, в которых получал документы, я столкнулся с хорошими людьми. Например, в Центре гигиены и эпидемиологии в городе Москве работает супер адекватный специалист, который сопровождает все переводы в жилые помещения. Он оперативно и без вопросов устранил все замечания ДГИ г. Москвы. В отделе Роспотребнадзора по моему району тоже работает очень ответственный сотрудник. Я не знаю, сколько времени мне пришлось бы потратить на получение необходимых документов, если бы я нарвался на какого-то неадекватного исполнителя.

📌 Можно сказать, что мне повезло с сотрудником ДГИ г. Москвы. Да, он оказался строгим и неоднократно отказывал в приеме документов из-за разных мелких недостатков. Однако согласно Административному регламенту в таких случаях ДГИ г. Москвы не обязан возвращать оригиналы документов. Не знаю, зачем так делать, но получается, что из-за любого недочета ДГИ г. Москвы оставляет себе все документы и заявителю приходится снова обходить все учреждения и получать новые экземпляры документов. При этом, например, заключения Центра гигиены и эпидемиологии в городе Москве выдаются на бланках строгой отчетности и поэтому за повторную выдачу заключений надо платить. Между тем сотрудник ДГИ г. Москвы по моему запросу всегда возвращал мне документы и этим сильно облегчил мне задачу.

⭐ В начале мне помог один профессиональный согласователь – поделился своим опытом. Он рассказал, что он "далеко зашел" - получил необходимые санитарно-эпидемиологические заключения, но остановился на получении заключения организации, аккредитованной на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Он объяснил, что к этому времени клиент уже "устал" и найти такую организацию оказалось непросто. Сейчас я уже дальше, чем он, и это не может не радовать. 😎

⭐ Буду ли я еще покупать на торгах нежилые помещения под перевод в жилые? Не уверен. 😅

Это слишком долгая процедура, из-за которой доходность в годовых сильно уменьшается.

Проще ли с квартирами, купленными на торгах? Не могу сказать. Из квартир можно выселять бывших собственников тоже 1,5 года (например, так было с квартирой, которую я приобрел около м. Парк Победы). Кроме того, пока я занимаюсь переводом в жилое помещение, я сдал это помещение в аренду (сейчас в нем находятся ребята, которые занимаются фулфилментом на маркетплейсах) и оно приносит пассивный доход, который закрывает все расходы по переводу и возможно на будущие ремонтно-восстановительные работы. Квартиру, в которой остался бывший собственник, сдать в аренду не получится. При этом сам перевод не требует от меня много времени: подал заявление и ждешь результат через месяц, основной работе это не мешает. Так что сложно сказать, что лучше покупать на торгах: квартиры или нежилые помещения под перевод в жилые? Я думаю, что все зависит от конкретной ситуации - "как повезет" (что, собственно, характерно для всех объектов на торгах). 😉

#торги #банкротство #перевод #нежилое #жилое #ДГИ #МЖИ #Мосжилинспекция #собственный_опыт

О публичных торгах в Telegram.