О продаже единственного жилья на торгах
Возможность обращения взыскания на единственное жилье, пожалуй, один из самых непростых вопросов. По общему правилу, на него нельзя обратить взыскание (оно имеет исполнительский иммунитет). Конституционный Суд РФ и Верховный Суд РФ уже несколько раз давали разъяснения, но вопросы все равно остаются.
🔥 Так, по делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, должнице на праве собственности принадлежали:
- двухэтажный жилой дом общей площадью 120 кв. м;
- 1/3 доля в праве общей собственности на квартиру площадью 33,6 кв. м.
Кредитор попросил суд обратить взыскание на жилой дом.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования, поскольку жилой дом является единственным пригодным для постоянного проживания должницы и членов ее семьи (муж и сын). Они зарегистрированы и фактически проживают в нем.
Апелляция, с которой согласилась кассация, удовлетворила требование, поскольку общая площадь дома превышает локальную норму предоставления жилья по договору социального найма (15-18 кв. м) и учетную норму площади жилого помещения (10 кв. м).
⚖ Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию по следующим основаниям:
- На единственное жилье может быть обращено взыскание, если оно по своим объективным характеристикам (параметрам) явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности в жилище.
- Локальные нормативы в жилищной сфере (норма предоставления жилья по договору социального найма или учетная норма площади) не могут быть ориентиром для определения исполнительского иммунитета.
- При определении разумно достаточного уровня обеспеченности жильем следует учитывать не только должника, но и членов его семьи. При этом во внимание должна приниматься жилая, а не общая площадь частного дома (в отличие от квартир).
- Суды не определили, какое именно из двух жилых помещений является разумно достаточным.
❓ Если честно, данное определение показалось мне не совсем логичным. Так, с одной стороны, Верховный Суд РФ указал на то, что при определении разумно достаточного жилья не должны приниматься во внимание локальные нормативы в жилищной сфере. С другой стороны, он не указал, какие тогда ориентиры должны использоваться. При этом он упрекнул суды в том, что при определении разумной потребности в жилище они учли общую, а не жилую площадь дома, и не учли членов семьи должника, то есть те характеристики, которые используются для применения нормативов в жилищной сфере.
Кроме того, ранее Конституционный Суд РФ действительно пришел к выводу, что нормативы в жилищной сфере не могут быть ориентиром для определения исполнительского иммунитета (постановление от 14.05.2012 № 11-П). Однако в постановлении от 26.04.2021 № 15-П, которым руководствовался Верховный Суд РФ, Конституционный Суд РФ изменил свою позицию - указал, что законодатель за прошедшие 9 лет не установил иные ориентиры, поэтому необходимо использовать такие (близкие по своему назначению) нормативы.
Наконец, ранее по другому делу Верховный Суд РФ, признавая необоснованным оставление должнику 1/4 доли в квартире общей площадью 48,1 кв. м, руководствовался именно нормативами в жилищной сфере - локальными нормами предоставления жилья по договору социального найма (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 12.12.2022 № 304-ЭС22-15217).
✅ Таким образом, вопрос о том, является ли единственное жилье разумно достаточным для должника и членов его семьи, и, соответственно, можно ли снять с него исполнительский иммунитет и продать на торгах, остается очень сложным. Нормативные ориентиры для этого до сих пор не установлены, а нормативы в жилищной сфере не всегда используются судами (даже в Верховном Суде РФ разные судебные коллегии имеют разное мнение на этот счет).
О публичных торгах в Telegram.