Ремонт, который оставит вас без квартиры: 5 причин согласовать перепланировку жилья

Добрый день! Я — Анна Страгис, эксперт по согласованию квартирных перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок». Я много лет занимаюсь перепланировками квартир и знаю о них практически все.

В этой статье я расскажу о минусах несогласованных перепланировок и о том, чем может обернуться игнорирование требований жилинспекции.

Представьте: вы долгие годы копили на покупку квартиры, отказывая себе во всем. И вот наконец покупка состоялась (хоть и в ипотеку, но это не главное) — и на радостях за оставшиеся деньги вы делаете ремонт и небольшую перепланировку. Например, расширяете кухню или объединяете санузел, потому что не любите тесноту.

И тут неприятный сюрприз: является региональная Жилинспекция, обнаруживает изменения и выписывает штраф. Но что хуже всего — угрожает выселить вас из квартиры, если вы не восстановите все перегородки там, где они должны были быть.

Конечно, ремонт в квартире — всегда значимое мероприятие. Все мои клиенты по-настоящему вкладывают в него душу: ищут лучшие дизайнерские решения, лично участвуют в самых сложных этапах работы, тратят деньги и посвящают массу времени и сил новой квартире, чтобы она была удобной, красивой и приятной для жизни.

Например, семьи с детьми чаще всего меняют планировку квартир, чтобы организовать еще один санузел или большую детскую. Для этого они сносят стены или проводят канализационные трубы там, где этого не предполагалось, но часто не принимают в расчет требования техрегламентов, СанПиН, СНиП и т. д.

Между тем по федеральным нормам некоторые виды перепланировки полностью запрещены, а другие разрешаются, и чтобы не ошибиться, ремонт нужно обязательно заранее согласовать с Жилинспекцией местной администрации.

Например, эти нормы запрещают размещать кухню или санузел где-либо в жилом помещении в многоквартирном доме (МКД). При этом я часто сталкиваюсь с ситуациями, когда собственники квартиры из обычной комнаты делают кухню-столовую, а в спальне добавляют санузел.

Эти запреты вполне логичны для многоквартирных домов. Если под вашей кухней располагается жилая комната соседей, то они будут слышать, когда вы готовите, едите или за полночь собираете в гостях друзей.

Также у них могут возникнуть вопросы к вам в случае сбоя вентиляции — не каждый готов к ароматам соседской еды в своей спальне или детской.

С санузлом та же история: шум от смыва, душа или посторонние запахи могут ощущаться в комнатах соседей этажом ниже. Однако это еще полбеды: что, если на вашей кухне или в санузле прорвет канализационную трубу? Представьте себе последствия и хорошенько подумайте, нужны ли вам все эти риски и натянутые отношения с соседями.

Мой опыт (а также законодательство РФ) говорит о том, что предварительное согласование перепланировки помогает избежать множества проблем и потерь — временных, моральных и, что важнее всего, финансовых.

Штраф — минимум, что грозит вам, если надзорные органы узнали о перепланировке, которую вы не сочли нужным согласовать с администрацией.

Однако это не все: самовольная перепланировка способна вызвать много разных неприятностей, которые не очевидны на первый взгляд.

Любой покупатель (а тем более риэлтор) знает, что несогласованная перепланировка — это нарушение, возможные неприятности, суды и перспектива «обратного» ремонта в ближайшее время после покупки. Поэтому могу точно сказать, что и покупатели, и риэлторы крайне осторожно относятся к таким объектам.

Сложностей добавляет и то, что банки крайне неохотно одобряют ипотеку на квартиры с несогласованной перепланировкой. Поэтому продать жилплощадь вы сможете только за «живые деньги» — а в наше время это большая редкость, и искать покупателя можно очень долго.

Но даже если вам удалось найти покупателя, который готов приобрести квартиру с самовольной перепланировкой без участия банков — он обязательно потребует скидку. Никто не захочет платить полную стоимость квартиры, проектные документы на которую не соответствуют ее физической планировке — это явный риск, и пойти на него человек согласится лишь при условии скидки.

Например, вынужденная скидка в зависимости от класса и площади жилья может быть от 0,5 до 8 млн рублей. Согласование перепланировки обходится во много раз дешевле.

Предположим, вы сделали перепланировку в своей новой квартире, не заморачиваясь с ее легализацией. А потом об этом вдруг узнали соседи или работники управляющей компании и сообщили в надзорный орган — региональную жилищную инспекцию.

Далее вы получите штраф, а заодно — предписание узаконить перепланировку. Причем, если ремонт нарушает нормы закона, то вам придется восстановить изначальный облик квартиры (тот, что был изначально отражен в техническом плане).

Если проверяющие видят, что обратная перепланировка не выполнена — владельцу выносится второе предупреждение. Если же он игнорирует и это требование — ситуация становится по-настоящему серьезной.

Если собственник не узаконит свою (или доставшуюся от предыдущих владельцев) самовольную перепланировку, жилинспекция имеет право выставить площадь на торги от лица государства. После продажи на вырученные средства восстанавливается изначальная планировка квартиры, а остаток денег возвращают владельцу.

В своей практике я много раз видела, какие сложности и потери денег, времени и нервов способна создать любая несогласованная перепланировка. При этом ее законное согласование — процесс хотя и длительный, но вполне осуществимый.

Если вам не хочется заниматься этим лично, всегда можно обратиться в проектные организации, которые занимаются юридическим оформлением перепланировок «под ключ». Лучше всего связаться с такой фирмой заранее и выяснить, возможно ли узаконить определенную задуманную вами перепланировку.

Найти ответ на этот вопрос самостоятельно у вас вряд ли получится — нормы в строительной отрасли и жилищной сфере постоянно меняются, а чтобы разбираться в тонкостях и нюансах работ, нужно быть специалистом по архитектуре или отраслевым юристом.

По вашему запросу проектная организация изучит планировку квартиры на месте или по предоставленным вами чертежам и даст ответ, соответствуют ли предлагаемые конструктивные изменения современным российским нормам и техрегламентам.

Если вердикт будет положительным и вы заключите договор с проектной фирмой, ее специалисты помогут вам утвердить в Жилищной инспекции проект перепланировки, и можно будет приступать к ремонтным работам без тени сомнения.

Узнать больше о тонкостях перепланировок можно на моем авторском курсе, который для удобства разбит на мини-версию, состоящую из нескольких уроков, и полный вариант, который позволит детально разобраться в вопросе и даже получить новую профессию.

Если же вам просто нужно решить свой собственный жилищный вопрос, то мы поможем составить документы правильно, а так же переходите на наш телеграм канал где мы все расскажем!

Оставить заявку можно на сайте: Курсы Формулы перепланировок