Приобретение объектов недвижимости совместно с местным партнером в Шри-Ланке не безопасно?
За два года на Шри-Ланке я слышал множество историй о несбывшихся мечтах об отеле (ресторане, вилле) на берегу океана и безбедной старости. Почти все они начинались со слов: "Мы оформили недвижимость на компанию совместно с местным партнером..."
Привет, меня зовут Артем Кардаш, я больше 15 лет занимаюсь инвестициями в недвижимость, а последние два года нахожусь на Шри-Ланке и разбираюсь с тем, действительно ли это райский остров, который "станет вторым Бали" или это место, которое инвесторы должны обходить стороной. О том какими проектами я занимался до Острова вы можете посмотреть на сайте Miles & Yards или в моем личном телеграм канале Кардаш про...
В Шри-Ланке, как и в других странах Азии, например Тайланде или Индонезии (о.Бали), существует юридическая конструкция, которая позволяет приобретать земельные участки и объекты недвижимости на праве собственности (freehold). Вот рекомендация, которую дает одна из местных компаний, сопровождающих сделки по купле-продаже недвижимости:
Иностранцы, желающие купить землю на правах собственности (freehold) в Шри-Ланке, должны знать, что это возможно только через структуру Шри-Ланкийской компании, частной компании с ограниченной ответственностью. Это связано с тем, что шри-ланкийское законодательство запрещает иностранцам прямое владение земельным участком на правах собственности в стране в течение первых 20 лет. Если вы иностранец и заинтересованы в покупке недвижимости на правах собственности в Шри-Ланке, рекомендуется следовать установленной процедуре и создать частную компанию с ограниченной ответственностью. Это включает шри-ланкийского управляющего от компании по управлению доверительными отношениями, обычно возглавляемой юристом. Иностранный инвестор владеет 49% акций компании, удерживающей недвижимость, а местный управляющий владеет 51%, но передает все правовые полномочия и управление 51% акциями иностранному инвестору. Чтобы снизить риски, связанные с большинством акционеров, вы можете предоставить кредитные услуги (на 51% стоимости недвижимости) местному управляющему. Это означает, что до полной выплаты местным акционером (51%) вы можете получить 51% акций по ипотеке. Таким образом, вы имеете эффективный контроль над 49% акций, и оставшиеся 51% акций будут удерживаться в качестве обеспечения в течение 20 лет. По истечении этого срока вы свободны приобрести 100% акций компании.
Давайте представим, что дело происходит не в Шри-Ланке, а в привычной местности средней полосы России.
Например, вы решили приобрести небольшой домик на 6 или даже 8 спален в пригороде Прекрасноозерска, в расчете на то, что каждые выходные измотанные пробками москвичи и петербуржцы будут приезжать к вам насладиться красотой местных рек и озер и пособирать клещей в прибрежных лесах. Идея вас очень вдохновила и вы уже мчитесь с сумкой денег на вокзал, чтобы успеть на последнюю электричку до Прекрасноозерска. Там вас встречает респектабельный владелец автомобиля ВАЗ-2106 и по совместительству агент по недвижимости Иннокентий, который вам сообщает, что сделка будет оформлена следующим образом:
- Совместно с Иннокентием вы зарегистрируете компанию ООО "Три поросенка Прайват Лимитед".
- 51% долей компании будут принадлежать Иннокентию, а оставшиеся 49%, конечно, вам.
- Так как согласно Решению Прекрасноозерского Совета депутатов от 04 октября 2011 года, управление ООО разрешено только коренным прекрасноозерцам, Генеральным директором, станет сам Иннокентий. Для вас же предусмотрена должность Почетного директора.
- После регистрации ООО и открытия расчетного счета вы внесете на него всю сумму, которая будет перечислена владельцу вашего дома мечты.
- Так как Иннокентий находится в Прекрасноозерске постоянно, тем более является Генеральным директором, он займется обслуживанием дома и возьмет на себя все хлопоты со счетами на электричество, воду, газ, интернет, и конечно с приемом платежей от будущих постояльцев, из которых он и будет вычитать все расходы, а вам отправлять причитающуюся вам часть. Сам он будет работать бесплатно, просто потому, что вы очень ему понравились. Но, если вы не хотите, Иннокентий уступит все эти скромные обязанности любому человеку по вашему указанию.
- Если же вы захотите продать ваш будущий успешный бизнес, то Иннокентий немедленно приедет к нотариусу и подпишет все необходимые документы. Совершенно бесплатно.
На этом месте я оставлю вас с вопросом, с которого мы начали: Безопасно ли приобретение объектов недвижимости совместно с местным партнером?
Добавлю только, что в Шри-Ланке к условиям задачи после совершения сделки могут прибавиться следующие факторы:
- Нотариус и юрист, которые готовили сделку, оказываются одноклассниками Иннокентия, кстати, как и начальник полиции, судья и мэр города;
- Все документы на дом, а также большинство других документов написаны на непонятном вам языке;
- Внезапно объявилась Авдотья Петровна, которая уехала на ПМЖ в Париж в 1918 году, но вот внезапно вернулась в Прекрасноозерск и предъявляет права на ваш дом;
- Иннокентий внезапно перестает говорить по-русски и начинает мяукать.
Еще раз обращу ваше внимание. Означает ли это, что нельзя рассматривать вариант приобретения земельного участка или объекта недвижимости в партнерстве с гражданином Шри-Ланки? Конечно, нет. Существуют ли примеры, когда такая структура может быть безопасной для иностранного инвестора? Конечно, да.
Если вам все таки очень нравится Прекрасноозерск, но вы не профессиональный инвестор и у вас нет своих проверенных юристов, то рекомендую передать Иннокентию для начала только управление, а собственность оформить только на себя, например, по варианту из предыдущей статьи. А уж если ваш совместный бизнес пойдет в гору, тогда уже задумываться об оформлении земли и строений на совместную компанию.
В любом случае советуйтесь не с "Иннокентием", а с теми, кто знает законодательство и рынок недвижимости Шри-Ланки и не заинтересован присвоить ваши активы.