Поменял Россию на Таиланд, а теперь живу с семьей в дырявом доме за 28 млн ₽

Я мечтал о собственном доме🏡 в тайском раю: просторные комнаты, тропический сад, бассейн и никаких соседей за стеной. А в итоге — дырявая крыша, меня залили тайцы, а если моя жена-тайка уйдет от меня, я останусь ни с чем. В статье рассказываю, что за что я заплатил 27 млн ₽, как я проверял дом, как иностранцы покупают дома в Тае, и сколько стоит содержать дом и семью из трех человек.

Я переехал в Таиланд вместе с женой-тайкой в 2012 году. До этого я никогда здесь не был. Жена хотела жить в Бангкоке – она оттуда родом. Курортные города, вроде Пхукета или Паттайи, она даже не рассматривала: там процветают секс-услуги, и в то время местные косо смотрели на пары, где муж иностранец.

Но Бангкок оказался слишком дорогим и шумным. Попробовали все-таки Пхукет, но и там не сложилось: высокие цены, далеко от Бангкока, да и сам остров – просто туристическая деревня с небольшим выбором работы. В итоге переехали в Паттайю.

До 2023 года мы жили в квартире. К тому времени нашей дочери исполнилось уже 8 лет, и мы устали от городской суеты. Решили пожить в доме — сначала арендовали на год, а потом захотели купить свой. В доме больше свободы: приглашать друзей и не беспокоиться о соседях, готовить барбекю на своем участке. При этом в хорошем поселке есть та же инфраструктура, что и в кондо: охрана, камеры и уборка территории, бассейн и спортзал.

Критерии к дому у меня были такие:

В Таиланде есть 2 вида владения собственностью: долгосрочная аренда и полное право собственности.

Как иностранец я могу купить на свой паспорт только квартиру. Дом, землю и другую недвижимость я могу арендовать, купить в собственность через тайскую компанию или записать на супругу. Ниже я расскажу о каждом варианте.

Самый простой путь — аренда недвижимости на 30 лет с правом продления дважды. Итого получается 90 лет. Но гарантий, что мне продлят аренду — нет. Если у собственника появятся долги или на него подадут в суд, я потеряю все права, а недвижимость продадут с аукциона.

Передать аренду другому человеку тоже сложно. Собственник может отказаться подписывать договор с новым покупателем или предложить аренду всего на 15 лет вместо 30. И тогда покупатель просто откажется от сделки.

А еще так как в Тае аренда — это не собственность, если со мной что-то случится, моя дочь и жена могут потерять дом и деньги. По законам Таиланда право аренды не передается по наследству. И арендодатель может просто отказаться переписать договор на наследников.

Но надо отметить, что на островах, где командует военно-морской флот, я и не смогу купить жилье. Там иностранцам можно только арендовать. Хотя на Самуи и Пхукете иногда делают исключения. А вот в Паттайе, наоборот — тут иностранцам в основном продают жилье, а не сдают в аренду. В Паттайе я дом и искал.

В Таиланде есть две квоты на владение недвижимостью — иностранная и тайская. По иностранной квоте иностранец может купить на паспорт только квартиру. А вот для покупки дома с землей ему придется открыть ООО.

Мой друг Коля так купил дом. Но он завел для этого отдельную компанию, хотя у него уже был ресторан в Тае. И правильно сделал — если бы у ресторана появились долги или проблемы с налоговой, дом могли бы арестовать. Поэтому иностранцы обычно создают компанию только для недвижимости.

За открытие компании Коля заплатил 10 000 бат (30 000 ₽). Каждый год он платит за нее обязательные взносы и сдает нулевую отчетность — это стоит около 15 000 бат (45 000 ₽).

Но у этого способа есть свои нюансы. Так как иностранцу нельзя владеть контрольным пакетом в тайской компании, Коле принадлежит только 49%, остальные 51% делят два тайца. Тайцев нашло агентство недвижимости. При оформлении тайцы подписали документ, что не претендуют на компанию и имущество. Поэтому им просто каждый год платят фиксированную сумму.

Коля позаботился и о наследстве. Он сделал завещание за 5000 бат (15 000 ₽), где указал, кому достанется дом и счета в банке. Но он мог этого и не делать. Если завещания нет, то наследники все равно получают дом, землю и компанию. Просто процесс дольше: сначала нужно получить решение суда в России, перевести его на тайский язык, а потом через местного юриста оформить права на недвижимость.

Это мой случай. У меня жена-тайка, поэтому я оформил дом и землю на нее. В земельном департаменте меня попросили подписать бумагу, что я отказываюсь от прав на это имущество. Теперь, если мы разведемся, жена имеет полное право оставить дом себе, а я никак не смогу это оспорить.

Я знаю, что некоторые европейцы перестраховываются. Они оформляют недвижимость на жену, но сразу берут ее в аренду на 30 лет. Когда мы покупали землю, мы столкнулись с такой схемой. В таком случае жена не может просто взять и продать землю или дом — мешает договор аренды. Правда, если у жены появятся долги и на нее подадут в суд, недвижимость могут забрать и продать через аукцион.

Я искал дом в Северо-Восточной Паттайе, в том же районе, где мы сейчас снимаем жилье. Это не туристический район — мы живем подальше от моря и суеты, зато вокруг тропическая зелень и горные хребты, а в 2 минутах езды от нас озеро Мапрачан.

По автомагистрали от нас за полтора часа можно добраться до родителей жены в Бангкок и до обоих международных аэропортов. А главное — в 20 минутах школа для дочки. Кто добирался час до школы по утрам — поймет, как нам повезло.

Я начал свой поиск с поселка, где мы сейчас арендуем жилье. Сначала я пошел напрямую к застройщику и нашел большой дом площадью 263 м². Но застройщик хотел 12 млн бат (36 млн ₽) и предлагал заселение только через год.

Я знал, что у риелторов часто можно найти жилье дешевле. Они работают с инвесторами, которые купили дома на ранних этапах строительства по низким ценам. За время стройки цены вырастают — появляются первые жильцы, развивается инфраструктура, растет доверие к застройщику. Поэтому застройщик поднимает стоимость почти вдвое. А инвесторы готовы продавать дешевле, чтобы быстрее получить прибыль и вложиться в новые проекты.

Так и вышло: я нашел риелтора, который продавал такой же дом за 9,5 млн бат (28,5 млн ₽) с заселением уже в следующем месяце.

Поэтому сделку оформляли в два этапа. Сначала я подписал с инвестором договор купли-продажи и заплатил деньги — этим договором он передал мне свои права на дом. А потом застройщик оформил на мою жену контракт на право собственности — по сути, переписал на нее тот контракт, который раньше был у инвестора. В Таиланде это обычная практика.

Сейчас в поселке уже есть круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Застройщик достраивает бассейн, спортзал, детские площадки и коворкинги.

Расчеты я делаю по курсу на 2024 год, где один бат равен 3 ₽.

Я купил дом 263 м² на 4 комнаты и на 2 парковочных места в Северо-Восточной Паттайе. Это один из самых дорогих и тихих районов. Так как я купил не у застройщика, а через агентство недвижимости Thai Residence, я сэкономил на покупке 2,5 млн бат (7,5 млн ₽).

В моем доме нет личного бассейна — в тайских поселках он обычно не входит в стоимость. Его можно заказать отдельно у застройщика. Стоимость от 800 000 бат (2,4 млн ₽) за бассейн размером 3,5 *7 м.

Я покупал первичку, поэтому мне нужно было регистрировать право собственности. Общий налог 6,3% от стоимости дома. На первичном рынке обычно застройщик берет на себя 5,3%, а покупатель — 1%.

Если бы я покупал вторичку, я бы не регистрировал права собственности, а переоформлял недвижимость с продавца на покупателя. Здесь налог делят по договоренности: либо пополам, либо его оплачивает одна из сторон полностью.

За установку и регистрацию счетчиков в Таиланде всегда платит покупатель.

Счетчики на электричество в домах и квартирах государственные, тариф везде одинаковый – 4,18 бата (13 ₽) за киловатт. Со счетчиками на воду по-другому: в домах они государственные, а в квартирах – от управляющей компании. Управляющая компания сама назначает тариф. Обычно это 19—29 бат за м² (57—87 ₽).

Жильцы оплачивают каждый год. Сюда входит охрана территории, вывоз мусора, уборка общих зон, обслуживание общего бассейна и тренажерного зала.

Это разовый взнос. Сумма зависит от площади вашего участка – 700 бат (2100 ₽) за 4 м². Если нужно починить шлагбаум или разбить новую клумбу, управляющая компания берет деньги из этого фонда, не собирая дополнительные взносы с жильцов. Пополняется фонд из денег, которые удалось сэкономить на обслуживании поселка.

Так как землю можно и в аренду взять, землю я посчитаю отдельно: 3 млн бат (9 млн ₽)

Дом я принимал у застройщика, а не у инвестора. Но на проверку я поехал с риелтором, который помог мне с покупкой. Я удивился, что он приедет — ведь я ему ничего не платил. Но риелтор не только сам приехал, но и привез бригаду инспекторов, которые проверяют дома.

Мы начали с первого этажа.

Мы прошлись по всем комнатам: осмотрели стены, нет ли трещин и неровностей. Потом проверили все розетки и выключатели — несколько не работало. На всех проблемных местах мы ставили красные метки.

На полу в гостиной увидели, что строители плохо положили плитку.

Затем мы взялись за окна и двери. Мы несколько раз открывали и закрывали их, искали щели, прислушивались к скрипу, проверяли щели, замки и петли.

Между кабинетом и гостиной нашли кривую дверь.

На кухне долго проверяли электрический щит. Инспектор по документам проверял все автоматы — какой за что отвечает. Тут было все в порядке.

Затем мы поднялись на второй этаж.

Первое, что бросилось в глаза — стена у лестницы. Когда рабочие устанавливали стеклянное ограждение, они сломали стену. А так как они спешили, они оставили сколы и неровности вдоль мест крепления.

Спальни и гардеробная нас порадовали — там все было в порядке. А дальше началось самое интересное — мы проверяли санузлы на протечку. Мы закрыли все дренажи и просто залили комнаты водой.

После проверки санузлов мы проверяли крышу. Залили ее водой из садового шланга. Мы начали проверку с термометра — он показывает холодные места на потолке, где скапливается вода. А через минут 30 увидели сами мокрые пятна.

Тогда я понял, почему риелтор говорил, что приемка дома — это не дело одного дня. На устранение всех дефектов застройщику понадобилось четыре недели. Зато они без споров все исправили за свой счет.

На повторную проверку мы приехали тем же составом: я, риелтор и бригада проверяющих. Проверили дом по второму кругу. Когда мы убедились, что дом в порядке, мы подписали бумаги и получили ключи.

Сейчас мы с женой покупаем мебель и технику. И пока живем в съемном доме. Застройщик предлагал нам укомплектовать дом за 1,5 млн бат (4,5 млн ₽), но мы решили сделать это сами.

Так как я сейчас живу в этом же поселке, но в арендованном доме. Я примерно понимаю, сколько я буду платить за свой дом в месяц.

В Таиланде электричество — это основной расход. У меня в доме пять кондиционеров, которые работают круглые сутки, плюс бытовые приборы и электроника. Чтобы сэкономить, я установил солнечные батареи на крышу за 235 000 бат (705 000 ₽) . По моим расчетам, они должны снизить расходы на электричество в два раза.

Тайцы очень серьезно относятся к оплате электричества. Каждый месяц сотрудник энергокомпании проверяет счетчики и кладет квитанции в почтовые ящики. На оплату дают всего 10 дней. Если пропустишь срок или недоплатишь хотя бы 5 бат (15 ₽) — никаких предупреждений не будет. Приедет мастер и просто срежет счетчик. Обычно за повторное подключение берут около 5 000 бат (15 000 ₽).

Об этом я писал в расходах на покупку дома. Но так как этот взнос ежегодный, пишу его и сюда.

Аренда в этом районе дороже, чем в других районах — 90 тыс бат (270 000 ₽) в месяц. Потому что рядом международные школы, автомагистраль и 3 аэропорта. При этом тут чистый воздух, нет туристов. Для сравнения, дом рядом с морем в районе Джомтьен, я бы арендовал за 120 тыс бат (360 000 ₽).

Кроме ежемесячных расходов, я заплатил единоразовые платежи, которые вносит каждый арендатор:

При заселении я заплатил депозит — 180 000 бат (540 000 ₽), это сумма за два месяца аренды. Такая страховка защищает арендодателя. Если я буду соблюдать условия договора и вовремя платить за коммуналку, депозит вернут. Если что-то сломаю или не оплачу счета — вычтут эти расходы из депозита.

Перед выездом я должен заплатить за финальную уборку дома. Так как услуги в Тае дешевые, получается всего 6 000 ₽

Сложно сказать точно про расходы на еду. Но она в Таиланде дешевая.

На рынках Паттайи можно найти кафе со шведским столом. Система простая: заплатил 259 бат (777 рублей) и набирай на тарелку что хочешь и сколько хочешь. А если лень выходить, можно заказать доставку через Grab, Line Man или Foodpanda. Даже обычные магазины 7-Eleven и Macro привозят еду на дом.

За 13 лет мы устали от тайской еды и рынков. В местной кухне постоянно одни и те же вкусы — все или острое, или кислое, или сладкое. И везде рыбный соус, чили и лайм. Поэтому жена теперь чаще готовит дома — делает борщ, пельмени и другие наши блюда.

За страховку двух машин мы платим 1250 бат (3 750 ₽). На бензин — 14 000 бат (42 000 ₽), но мы много времени проводим за рулем.

В Таиланде услуги недорогие. Я хожу раз в месяц только на стрижку 200—300 бат (600—900 ₽). Супруга красит волосы (900 бат = 2700 ₽ ), делает маникюр 400⁠—⁠600 бат (1200—1800 ₽) и ходит на массаж ( от 400 бат = 1200 ₽).

Еще у меня есть обязательные ежегодные платежи.

Стоимость страховки зависит от возраста. Самая дешевая страховка для людей 25—40 лет. Так как в этом возрасте риск заболеть или травмироваться меньше. В нашей семье я плачу за свою страховку 25 000 бат (75 000 ₽) в год, за супругу – 40 000 бат (120 000 ₽), а за страховку дочери – 34 000 бат (102 000 ₽). Всего: 99 000 бат (297 000 ₽)

Когда жена была беременна, мы дополнительно покупали пакет услуг для родов в клинике. Это было 8 лет назад и тогда мы заплатили 100 000 бат (300 000 ₽). За эти деньги мы получили полный сервис: кесарево сечение, отдельную палату на три ночи, круглосуточную помощь медсестер и наблюдение за мамой и ребенком. Медсестры научили нас ухаживать за малышом — кормить, купать и пеленать. При выписке даже подарили пеленки, питание и подгузники.

Хотя у меня есть дом в Таиланде, жена-тайка и дочь, гражданство или ВНЖ я не получил. Я живу по визе Non-O для супругов тайских граждан. За продление я плачу 1900 бат (5700 ₽) в год. Эта виза позволяет жить в стране, свободно выезжать и возвращаться. Нужно только отмечаться в иммиграционном офисе каждые 90 дней.

Дом я покупал и проверял через агентство недвижимости Thai Residence. Агентство помогает иностранцам купить и продать недвижимость для жизни и инвестиций в Таиланде уже двадцать три года. Они сопровождают на всех этапах: от выбора недвижимости до перевода денег и заселения.

Если интересно узнать о недвижимости в Таиланде больше, то подпишись на их телеграм-канал. Там риелторы рассказывают про рынок недвижимости, помогают выбрать район для жизни или инвестиций, объясняют, как оформлять документы и каких ошибок избежать. Еще они регулярно выкладывают видеообзоры квартир.