Я продал долю в прибыльном бизнесе, вложил 700 млн рублей «в бетон» — и вот что из этого вышло

Меня зовут Иван Тягунов, я основатель и соучредитель WiseAdvice — консалтинговой группы с выручкой 2,7 млрд рублей. В 2024 году я продал долю в этом бизнесе: понял, что устал от управления большой структурой и захотел нового вызова.

Взял год на то, чтобы докрутить идею, вложил 700 млн рублей — и основал «ВБетон», платформу коллективных инвестиций в недвижимость. Как и любая платформа, она соединяет спрос (проекты заёмщиков) с предложением (деньги инвесторов) — вот на каких условиях.

Достигаем такого процента за счёт одного важного свойства проектов недвижимости — этапности строительства. Чтобы построить дом, застройщик сначала покупает участок, затем заливает фундамент, потом возводит тёплый контур, проводит коммуникации и далее по списку.

Поэтому заём можно выдавать не целиком, а траншами, под каждый новый этап строительства. Тогда средневзвешенная стоимость денег получится невысокой. Срок первого транша будет самый длинный, последнего — самый короткий.

Эту специфику финансирования проектов недвижимости на российском рынке не учитывают или намеренно обходят стороной.

Представьте ситуацию: на рынке появляется объект или участок по выгодной цене. Застройщик находит его раньше конкурентов и хочет выкупить, но для этого нужны деньги.

Чем быстрее платформа сможет предоставить ему финансирование, тем вероятнее состоится выгодная сделка. В этом случае скорость выдачи займа критична. Проблема в том, что сбор денег на платформах (причём даже небольших сумм) может длиться неделями — это никуда не годится.

Происходит это так: сначала платформа финансирует все первичные размещения займов, чтобы профинансировать заёмщика. Затем уступает их инвесторам на вторичном рынке и высвобождает собственные средства для новых сделок. Всё максимально просто и прозрачно.

Управляющие проектами недвижимости часто сталкиваются с этой ситуацией — им не хватает ликвидности. Тут тоже есть решение: то, что они выкупают под проект (земля, жилой дом, квартира, коммерческое помещение и т. д.), становится объектом залога.

Диверсификация нужна, чтобы максимально снизить риски. А займы «на себя» — хорошая практика, чтобы помочь инвесторам сделать это.

Суть механизма такая: сама платформа или аффилированная ей организация инвестирует во все займы всех периодов внутри себя. Затем объединяет собранные оферты в «портфель», доли в котором могут приобретать инвесторы. В результате они получают хорошо диверсифицированный профиль и средневзвешенную доходность по рынку краудлендинга (например, в 2023 году она составляла 18%).

В нашем случае привлечением занимается холдинговая компания «ВБетон - капитал» — ей принадлежит инвестиционная платформа «ВБетон» и она инвестирует во все публикуемые там займы.

Краудлендинговые платформы в России и западные RECF-платформы давно используют такие решения, так что мы просто интегрировали полезные практики.

О диверсификации рисков, или как «ВБетон - капитал» снимает главную головную боль всех крауд-инвесторов →

Если залога нет, инвестор может потерять всё. Нас это категорически не устраивает, поэтому инвестиции на платформе «ВБетон» всегда обеспечены залогами. Так мы значительно снижаем риск: даже если случится форс-мажор, наши инвесторы смогут получить деньги обратно сразу после продажи объекта залога.

Этот мультипликатор — премия за риск и дополнительный стимул инвестировать деньги через платформу, а не держать их на депозите или в облигациях. Достигнуть его полноценно получится, когда ключевая ставка упадёт до 10% и ниже.

Без мобилки не вижу будущего у инвестиционных платформ. Там, где важны скорость, наглядность и удобство, приложения для Android и iOS — обязательное условие.

За 12 месяцев работы мы заключили более 100 договоров с 55 предпринимателями и выдали 1,4 млрд рублей займов. А если считать накопленным итогом к текущему моменту, то сумма составила более 1,5 млрд рублей.

Считаю обязательным предупредить, что инвестиции на краудлендинговых платформах — высокорисковый инструмент. Вы можете потерять часть вложенных денег или сумму целиком. Будьте внимательны и принимайте решения вдумчиво.

Не оферта, не индивидуальная инвестиционная рекомендация.