Что будет с рынком недвижимости в Дубае во второй половине 2025 года — мои ожидания

В Дубае сейчас всё кипит: застройщики не успевают сдавать объекты, инвесторы скупают квартиры на этапе котлована, а цены в ключевых районах продолжают расти. Но всё чаще слышу вопрос: не перегрет ли рынок? Стоит ли заходить сейчас или подождать? Я тоже этим вопросом задавался. Особенно на фоне ежедневных новостей о новых проектах, «последних» скидках и миллионных сделках. Расскажу, что вижу сам и на что делаю ставку.

По цифрам всё выглядит радужно: в первом квартале 2025 года объём сделок достиг рекордных 142,7 млрд дирхамов. Это на 30% больше, чем годом ранее. Средний рост цен на квартиры — 4,2%, на виллы — 7,9%.

Но главное — этот рост подкреплён спросом. Население Дубая уже превысило 3,8 млн человек и продолжает расти. Сюда едут фаундеры, фрилансеры, состоятельные семьи и айтишники с чемоданами.

Причины простые:

Это не пузырь. Это — приток капитала и людей. Но стоит учитывать: не весь рынок растёт одинаково.

Красиво, статусно, дорого. Квартиры в башнях с видом на воду уже стабильно стоят от $700K до $1.2 млн. Аренда держится, но рост цен замедлился. Это не значит, что район «мертв», но для краткосрочной спекуляции он не интересен — слишком высокая база входа.

Если и заходить — то ради аренды и сохранения капитала. Но доходность на старте будет скромной: 4–5% годовых.

Этот район пока держит баланс. Большая часть новых покупателей — семьи. Виллы стоят от $1.8 до $3.5 млн, в зависимости от гольф-локации. Инфраструктура раскачивается, школы и парки привлекают постоянных резидентов.

Здесь хороша стратегия «купить — жить — заработать на росте». Особенно если взять на раннем этапе нового кластера — таких ещё достаточно.

Вот где драйв. Цены стартуют от $200–250K за студии и 1BR. Именно здесь в 2024 году было больше всего сделок в off-plan — 11 млрд дирхамов только по предзаказам.

Ставка на JVC — это ставка на арендный поток и рост цен за счёт новых дорог, метро и застройки. Если брать с умом — можно выйти на 8–10% годовых доходности.

Да, входить стоит. Особенно в проектах на ранних стадиях. Многие девелоперы дают рассрочки без процентов (например, 60/40 или 70/30), а дисконт к рынку может достигать 15–20%.

Главное — анализировать не только застройщика, но и участок, дорожную карту района, спрос на аренду.

Да, но внимательно. Сдача уже готовых объектов даёт 5–6% чистыми, но не везде. Marina и Downtown перегреты, зато JVC, Arjan, Sports City и Business Bay показывают хороший спрос.

Смотрите на школы, остановки, продуктовые — арендаторы это видят с первого взгляда.

Сейчас хорошее время. Особенно если берёте под ипотеку — ставки в банках от 4,25%, а цены, по прогнозам Knight Frank и Deloitte, могут вырасти ещё на 5–10% в ближайший год.

Жить и ждать роста капитала — разумная стратегия в условиях инфляции.

Важно: не вестись на хайп. Если чувствуете FOMO — остановитесь, посчитайте, запросите аналитику. В Дубае всегда будут проекты, но выгодные — не всегда.

Если вы думаете о покупке в Дубае — будь то для себя, аренды или инвестиций — напишите мне в Telegram: @tadasho. Расскажу, в каких проектах сейчас интересные условия, поделюсь тем, что уже отобрал для себя.