Управление конфликтами между генпроектировщиком и застройщиком, часть 1

Стратегии предотвращения конфликтов и методы их разрешения

Конфликты между генпроектировщиком и застройщиком — реальность для значительной доли строительных проектов, но их можно минимизировать или даже обратить на пользу дела. Почему возникают споры? Как можно их предотвратить и какие инструменты — от детализированных договоров до цифровых технологий — используются на практике, чтобы сохранить конструктивный диалог?

Приветствую вас на моём канале. Я Дмитрий Владимиров – генеральный директор и управляющий партнёр компании IDI Project, и в своей работе много раз являлся свидетелем, а иногда и участником подобных конфликтов в различных городах и регионах страны.

Я хочу поделиться своими соображениями по этой теме и, главное, своим опытом по профилактике и разрешению подобных конфликтов.

Текст получился объёмным, поэтому я решил его для вашего удобства разбить на две части. В этой части статьи поговорим о том, как, когда и почему эти конфликты возникают, к чему они приводят и как их можно предотвращать, а в следующей, которую я планирую опубликовать завтра, – как можно разрешить без ущерба для дела разрешить возникший конфликт и даже заставить его работать на пользу проекту.

Конфликты между генпроектировщиком и девелопером: почему они возникают

1. Конфликтогенные этапы реализации проекта

2. Фатальные последствия неурегулированных споров

3. Эффективные стратегии предотвращения конфликтов

4. Прочный контракт – фундамент будущего мира

- Распределение ответственности

- Цифровые технологии и прозрачность

- Письменная фиксация всех договоренностей

- В сухом остатке

Споры между участниками строительных проектов практически неизбежны, поскольку генпроектировщик и застройщик-девелопер изначально преследуют разные цели и имеют разные приоритеты. Проектировщик стремится к техническому совершенству и соблюдению требований безопасности, а девелопер ориентирован на сроки ввода объекта в эксплуатацию и его коммерческую эффективность.

Их интересы вступают в тем более сильное противоречие, чем сложнее становятся внешние экономические условия. При этом стороны взаимодействуют в рамках множества сложных технических и юридических норм, в которых они могут быть в разной степени компетентны, и, как правило, «пострадавшим лицом» становится проектировщик. Добавим сюда расхождение в оценке конечного результата, когда для проектировщика важнее всего архитектурно-инженерная ценность, а для девелопера – бюджет и возможности получения прибыли. Конечно, это идеальный фон для конфликтов.

Увы, конфликт – типичное явление в строительной отрасли. Суды завалены исками проектных компаний к заказчикам-застройщикам, а профессиональные объединения (НОПРИЗ и другие) регулярно обращаются к этой проблеме и проводят конференции и круглые столы, посвящённые практике разрешения споров между заказчиком и проектировщиком. . Можно сказать, что это системная проблема российского стройкомплекса.

Наибольшее число конфликтов возникает на следующих этапах жизненного цикла девелоперского проекта.

Договор, подготовленный на скорую руку без подробной проработки условий, приведёт к тому, что стороны будут по-разному трактовать свои обязанности или иметь неоправданные ожидания. Например, если нет чёткости в формулировках технического задания, не названы сроки предоставления исходных данных или этапов приемки документации – всё это станет миной замедленного действия.

Другая часто встречающаяся ошибка – не зафиксированный заранее порядок оплаты за внеплановые и дополнительные работы. Бывает, что одна из сторон, будучи юридически более грамотной, противится внесению данных пунктов в договор, пытаясь переиграть контрагента и получить более выгодные условия.

В процессе разработки документации девелопер нередко вносит в концепцию изменения, или, хуже того, требует альтернативных вариантов или сокращения сроков на этапе работы над проектной документацией. Если договором не предусмотрена оплата таких работ, проектировщик оказывается перед сложным выбором: выполнять их за свой счёт или идти на конфликт. Отрицательное заключение государственной экспертизы на проект девелопер тоже может расценить как недоработку проектировщика и потребовать доработок без доплаты либо даже совсем отказаться от его услуг.

Кейс из практики: с 2022 по 2024 год Санкт-Петербургская дирекция транспортного строительства пыталась взыскать около 77 млн руб. с компании-проектировщика на основании того, что проект не получил положительного заключения государственной экспертизы. Однако суд установил, что причиной этого стало непредоставление самим заказчиком проекта планировки, посему односторонний отказ проектировщика от исполнения своих обязательств по договору был законным. Проектировщик заблаговременно письменно уведомил заказчика об отсутствии ППТ и невозможности продолжать работу, но заказчик в течение долгого времени игнорировал эти письма, а потом потребовал результата любой ценой. Это, конечно, единичный случай, поскольку чаще «юридическая машина» девелопера просто подминает под себя любого генпроектировщика. Масштаб и ресурсы сторон в подобных спорах, к сожалению, не равны.

Хотя формально завершением работы генпроектировщика считается выдача проектной документации и прохождение экспертизы, на практике в ходе строительства часто требуются авторский надзор и оперативное решение возникающих технических вопросов. Если застройщик привлекает проектировщика к авторскому надзору без должной оплаты или, наоборот, не привлекает вовсе, а затем винит его в дефектах строительства – конфликт неизбежен.

Кейс из практики. Некий застройщик был вынужден выплатить 9,6 млн руб. за скрытые недостатки дома, после чего попытался взыскать эту сумму с проектировщиков, мотивируя это ошибками в проекте. Суды первой инстанции в исках отказали, но Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, подчеркнув необходимость экспертизы для определения степени вины проектировщика. Это типичный конфликт, когда девелопер обнаруживает проблему уже на этапе эксплуатации и пытается переложить ответственность на проектировщика.

По завершении строительства возможно возникновение споров, связанных с теми или иными отклонениями от проекта. Застройщик может потребовать от проектировщика исправления выявленных недостатков, при том что тот уже выполнил все свои обязательства. На этом этапе иногда возникают регрессные иски, подаваемые покупателями жилья или государственными органами против застройщика по поводу обнаруженных дефектов. Застройщик может попытаться судиться с проектировщиком, но по распространённой судебной практике проектировщик несёт ответственность за ущерб только в том случае, если его вина доказана, и только если застройщик своевременно и должным образом уведомил его о возникшей проблеме. Выяснение степени виновности часто заканчивается судебным разбирательством или привлечением независимой экспертизы.

Если возникший спор затягивается и стороны не приходят к конструктивному решению, обе стороны – в проигрыше, обе несут финансовые потери. Сроки ввода в эксплуатацию срываются, и девелопер упускает прибыль, а может угодить и под штрафные санкции — например, со стороны дольщиков в жилищном строительстве. Генпроектировщик же не получает оплаты за выполненные работы и несёт расходы на судебные тяжбы. В большинстве подобных случаев суды становятся на сторону заказчика, проектным организациям удаётся возместить убытки лишь изредка. Неурегулированные споры, по сути, разоряют их, особенно компании, относящиеся к малому бизнесу.

Страдает и репутация сторон, поскольку конфликт может выйти в публичное поле, попасть в СМИ и бросить тень на обоих. Девелопер рискует зарекомендовать себя ненадёжным партнёром, а это осложнит привлечение солидных подрядчиков в будущем, а проектная компания – получить имидж конфликтной или даже угодить в реестр недобросовестных поставщиков (РНП) и т.д.

В российской практике было и такое, что в спор генподрядчика и застройщика вмешивались правоохранительные органы.

Кейс из практики. В Новосибирске затянувшийся конфликт по долгострою на ул. Тульской между застройщиком ООО «Баутехник-Т» и генподрядчиком в итоге привел к возбуждению уголовного дела в отношении подрядчика и прокурорской проверке застройщика, что привело к колоссальным репутационным потерям для обеих сторон.

В случае подобных конфликтов возникают риски и для самого проекта, строительство может остановиться. Юристы знают: когда начинается «война до победного» между заказчиком и подрядчиком и идёт поиск виноватого, стройка может годами стоять замороженной. Такой объект превращается в долгострой либо «зависает» навсегда. Вместо совместного поиска способа решения технических проблем стороны тратят свои ресурсы на взаимные претензии.

Итак, тема управления конфликтами между генпроектировщиком и девелопером весьма актуальна, особенно в условиях, когда строительный рынок переживает не самые простые времена. Умение предотвращать и разрешать такие споры – залог стабильности бизнеса и доверия к компаниям, работающим в нашей отрасли.

Предупредить болезнь всегда проще и дешевле, чем её лечить – и это полностью относится к рассматриваемым нами конфликтам.

Самый эффективный способ снизить вероятность будущих споров – тщательно проработать договор между генпроектировщиком и девелопером. В договоре нужно максимально подробно зафиксировать:

Так заказчик будет вынужден более ответственно подходить к изменениям своих планов, а проектная организация будет застрахована от работы в убыток. В противном же случае без таких подробных толкований генпроектировщик оказывается беззащитен. Как отмечает НОПРИЗ, сейчас в законодательстве нет понятия «бросовые (невостребованные) проектные работы», и заказчики нередко в одностороннем порядке расторгают договор, не заплатив за частично выполненный проект.

Также следует детально прописать процедуру урегулирования разногласий, форму и порядок подачи претензий, возможность медиации, юрисдикцию суда или арбитража. Чёткая дорожная карта по разрешению споров дисциплинирует обе стороны и снижает риски неопределенности.

Договор должен чётко очерчивать границы ответственности каждой из сторон и подробно перечислять обязанности заказчика и проектировщика, чтобы избежать дублирования функций или, наоборот, лакун. Например, обязанность получения исходно-разрешительной документации (ГПЗУ, техусловия, проект планировки территории, документы, подтверждающие согласование с эксплуатирующими организациями и пр.) обычно лежит на девелопере. Если это указано явно, проектировщик будет иметь основание приостановить работу, пока не получит документы, не рискуя быть обвинённым в срыве сроков. Упомянутый мной выше конфликт в Санкт-Петербурге возник из-за ошибки в договоре, касающейся распределения ответственности.

Если застройщик хочет, чтобы проектировщик контролировал реализацию проекта, это оформляется отдельным договором или отдельным разделом об авторском надзоре. Иначе потом возникнет вопрос, должен ли проектировщик бесплатно ездить на объект устранять коллизии проекта с фактическим состоянием объекта.

Грамотное распределение ролей минимизирует конфликтные ситуации, потому что зоны ответственности сторон не пересекаются.

Современные цифровые инструменты, такие как Building Information Modelling (BIM) значительно облегчают сотрудничество и уменьшают почву для конфликтов. BIM (или, по-нашему, ЦИМ — цифровая информационная модель) позволяет всем участникам работать с единой моделью, и это не просто 3D-картинка, а единая информационная среда, где консолидированы архитектурные, конструктивные и инженерные решения.

Главное преимущество BIM – снижение числа ошибок и нестыковок. По данным обзоров, BIM улучшает координацию и предотвращает конфликты, сокращает время согласований и прохождения экспертиз за счет наглядности проекта. Другими словами, когда девелопер, проектировщик и субподрядчики видят единый актуальный проект, меньше шансов, что на стройке возникнут противоречия или чьи-то ожидания не будут учтены.

Ещё один полезный инструмент – СОД (среда общих данных). Это организованная система хранения и обмена проектными документами (чертежами, моделями и т..п.) и общий документооборот с контролем доступа и поддержкой версий. Использование СОД делает взаимодействие между сторонами полностью прозрачным: все письма, замечания, версии файлов фиксируются, и становится сложнее что-то «потерять» или сослаться на то, что «мы этого не получали», поскольку каждый шаг зарегистрирован в СОД. Заодно исключены конфликты из-за различных редакций документов, поскольку каждый работает с актуальной версией.

BIM + СОД формируют единую цифровую экосистему проекта, это устраняет почву для взаимных обвинений, и большинство вопросов решается в рабочем порядке в реальном времени. Эти инструменты помогают и прогнозировать проблемы. Например, BIM-модель может автоматически обнаружить коллизии (например, накладки инженерных сетей и конструкций), предотвращая конфликт на стройплощадке.

Важную роль в предотвращении конфликтов играет культура ведения документации. Все ключевые договоренности между девелопером и генпроектировщиком (особенно изменения задания, графика или требований) следует оформлять письменно – в виде дополнительных соглашений, протоколов совещаний или официальных писем.

Многие девелоперы нервничают, когда с ними фиксируют все договорённости письменно. Но на практике, когда возникают споры, такие документы становятся лучшей защитой от необоснованных претензий. В упомянутом выше кейсе из Санкт-Петербурга именно копии уведомлений заказчику о возникших проблемах помогли выиграть суд. Если бы их не было, проектировщик был бы признан виновным в срыве сроков.

Поэтому следуйте золотому правилу – никаких договорённостей «на словах». Письменный след взаимодействия дисциплинирует обе стороны и охлаждает пыл, когда ситуация становится чревата конфликтом.

Профилактика конфликтов между проектной организацией и девелопером строится на трех китах:

Чем меньше неопределенностей и «серых зон» осталось в проекте, тем меньше шансов, что в разгар работы над ним между сторонами возникнет конфликт.

Вторую часть этой статьи можно прочесть здесь.

👉 Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить новые публикации по актуальным проблемам строительной отрасли, передовым решениям и лучшим отраслевым практикам.