Отель на краю России. Инвестиции 140 млн (вместо планируемых 60 млн), турсезон 4 месяца и логистика через Сахалин

Вместе с партнерами мы построили отель с рестораном на удивительном острове Итуруп, где почти нет инфраструктуры и конкуренции. Место это находится на краю земли, и именно в этом его сила. Рассказываю о том, как мы совершили чудо: построили отель за 10,5 месяцев и сделали овербук в первый же месяц строительства.

Меня зовут Алексей Корнеев, я предприниматель и инвестор. По профессии я менеджер, по жизни — серийный предприниматель. Мой основной бизнес — TeamJet, комплексная цифровая платформа для управления гостиничным бизнесом.

Я часто и много путешествую по работе, да и в принципе люблю бывать в новых аутентичных локациях — Алтай, Камчатка, Исландия.

В таких поездках начинаешь ценить не только пейзажи, но и ту редкую возможность быть не туристом, а исследователем. Остаешься наедине с природой, собой и теми, с кем приехал. И это сильно переключает.

Так мы и познакомились с Сашей Мартыненко — основателем LikeMeTrip. Он организовывает поездки в уникальные локации: Мачу-Пикчу, Чукотка, Курильские острова. Мы не раз ездили с ним в путешествия, подружились, стали делиться идеями.

Однажды Саша пришел ко мне с предложением построить отель на Итурупе — самом крупном из Курильских островов. У него была возможность выкупить там кусок земли в партнерстве с одним из местных гидов. Сначала мы просто обсуждали: где, как, зачем. А потом начали считать и изучать.

Меня в этой истории привлекло сразу несколько вещей:

А еще это был ответ на конкретную боль. Путешествуя по России, я заметил, что найти инфраструктуру и сервис достойного уровня — непростая задача. За пределами Москвы и Петербурга найти комфортный отель — уже вызов. А если уехать чуть дальше от цивилизации, то даже базовые вещи вроде теплого душа и нормального питания становятся редкостью.

Снижать свою планку не хотелось. Ни для себя, ни для тех, кто поедет следом за нами в Итуруп. Я всегда был уверен: даже в самых отдаленных точках страны можно и нужно делать проекты с высоким уровнем сервиса. И если уж строить — то так, чтобы хотелось вернуться и чтобы можно было гордиться.

Идея построить отель в «месте силы» — это хорошо. Но реализация зависит от тысяч деталей. Первая и самая важная — земля.

Найти подходящий участок в живописной локации, где можно строить, подключиться к коммуникациям и при этом не утонуть в бюрократии — задача нетривиальная. Так что выбор места стал определяющим.

Построить отель на Камчатке, Алтае, в Териберке — там, где природная красота сочетается с популярностью — почти невозможно. Земля там уже выкуплена или стоит космических денег. А главное — такие территории зачастую «перегреты», и зайти туда с новым проектом тяжело и экономически, и логистически.

Мы начали проект в октябре 2022 года — с поиска подходящего участка на Итурупе. Там же к нам присоединился третий партнер Герман Васюхник, основатель Kuriltour. После долгих обсуждений с ним мы вышли на земельный конкурс. Конкуренции, честно говоря, не было: мы оказались единственными заявителями и получили участок официально.

И уже на этапе подготовки к строительству стало ясно: простых задач не будет. Чтобы получить право на стройку, нам пришлось пройти археологическую экспертизу — по закону, ее проводят на всей территории Курильских островов. Три дня исследователи с оборудованием изучали участок: искали возможные следы культурного наследия. К счастью, ничего не нашли — в итоге мы получили заключение на 80 страниц, которое дало зеленый свет на строительство.

Туристический сезон на Итурупе короткий — с начала июня до конца октября. Иногда можно открыть сезон в мае, но гарантированно хорошая погода держится не так долго. Поэтому если ты не успел к июню, считай, потерял год.

Мы планировали старт стройки на июль 2023 года, а открытие отеля — к началу следующего туристического сезона, то есть к июлю 2024-го. И это достаточно амбициозно, скажу я вам!

Это добавляло давления: мы не могли позволить себе задержки — нужно было все достроить и запустить к началу сезона, иначе гости просто не смогли бы разместиться на острове.

И вот, с чем мы столкнулись (чего совсем не ожидали!).

Логистика. Итуруп — это не просто удаленное место, это остров с крайне ограниченным доступом: единственный способ добраться туда — авиарейсы «Авроры» с Сахалина, которые зависят от погоды. Летают по расписанию каждый день, но при непогоде, естественно, сообщение прекращается на время.

Была ситуация, когда из-за плохих условий доставка стройматериалов кораблем растянулась на 3 месяцам. То же самое касалось рабочих: мы завозили команду строителей, шеф-повара, персонал — из Иркутска. Организовать им условия и доставить вовремя было отдельной задачей.

Логистика определила и масштаб: мы не могли позволить себе отель на 100 номеров, даже если бы хотели. Просто потому, что не смогли бы обеспечить такой поток туристов: рейсы туда летают раз в 2 суток. Поэтому номерной фонд мы подбирали, исходя не только из спроса, но и из реальной пропускной способности острова. Начали с 12 номеров.

Климат. Постоянные сильные ветра, высокая влажность, короткий световой день, отсутствие привычной для материка техники — все это осложняло ведение работ.

Ограниченное время. На классическое капитальное строительство времени не было. Поэтому мы выбрали формат модульных сборных конструкций: часть домов, включая номерной фонд, собирались заранее на материке и доставлялись на остров по частям. Это сильно сократило время и дало гибкость в логистике — особенно с учетом того, что Итуруп — это остров с ограниченным авиасообщением и сложным доступом. Строить «по кирпичику» там — почти нереально.

Организационные риски. Параллельно с основным пулом задач шла юридическая работа с землей, выстраивались отношения с поставщиками, решались вопросы по запуску ресторана и подбору штатной команды.

Постоянно что-то шло не так: то корабль идет 3 месяца, то техника сломалась/ушла в запой, то не дали ангар, то еще какая печаль. Но благодаря команде профессионалов в июне мы приняли первых гостей.

Вообще сам процесс строительства занял 7,5 месяцев, но зимой мы прерывались на 3 месяца из-за штормового ветра и кучи снега.

Одновременно с корпусами был готов и ресторан — именно там прошел первый завтрак для гостей. Но запуск — это только начало. Мы осознанно оставили буфер в шесть недель, чтобы довести все до уровня, который сами считаем эталонным. К 15 августа мы закрыли все «хвосты»: от благоустройства территории до полноценного запуска постирочной.

Первоначальный плановый бюджет составлял 60 млн рублей. Реальность — почти в 2,5 раза выше. Итоговая сумма инвестиций в первую очередь проекта составила 140 млн рублей.

Но это стоило того: отель в тиши леса, а из окон — вид на вулкан. К отелю ведет хорошая дорога, от аэропорта занимает 15−20 минут. Гости в восторге и пишут позитивные отзывы в Яндекс картах, чему я очень благодарен и рад.

Проект изначально строился с расчетом на долгосрочную капитализацию. Горизонт окупаемости составлял около 5 лет — мы сознательно шли на умеренные инвестиции, предполагая стабильный возврат средств за счёт качественного, но компактного номерного фонда (12 номеров).

Однако уже в процессе реализации стало очевидно, что для обеспечения необходимого уровня комфорта и автономности на острове потребуется значительно больше. Так было принято решение построить собственный ресторан, чтобы закрыть потребность гостей в питании. Позже добавилась ещё одна важная составляющая — собственная прачечная, поскольку в удалённых условиях с этим возникают сложности. Также мы приобрели снегоболотоход для организации экскурсий своими силами, что расширило продукт и увеличило поток вне зависимости от погоды и времени года.

Инвестиции в отель на Итурупе составили 140 миллионов рублей. Это полная сумма, включая первую очередь строительства, логистику, закупку техники, оформление земли, запуск ресторана и всей инфраструктуры.

Крупнейшая статья расходов — это строительство. Наиболее капиталоемким объектом стал ресторан, его возведение обошлось примерно в 30 млн рублей. Каждый жилой домик стоил около 4 млн рублей, а всего их было 12, что составляет еще порядка 48 млн рублей.

Следом по объему затрат идут:

Все статьи расходов логично вытекали одна из другой. Без ресторана и прачечной мы не могли бы обеспечить автономность и необходимый уровень сервиса, а значит — и не могли бы строить планы по масштабированию. Снегоболотоход, в свою очередь, стал не просто вспомогательным транспортом, а инструментом для создания новых туристических продуктов.

В результате общий бюджет проекта вырос практически вдвое по сравнению с первоначальными планами. Это, безусловно, скорректировало наши ожидания по срокам возврата инвестиций, но не изменило нашу уверенность в долгосрочной устойчивости проекта, особенно с учётом высокой загрузки и доверия со стороны постоянных партнеров.

Тем более,

О том, как нам это удалось,почему решили выкупить соседний отель и еще 2 земельных участка,для чего вкладывать еще 110 млн ₽ — в следующем посте.

А пока буду рад вашим комментариям и вопросам.