Строительство без потерь: профессиональный подход к управлению рисками

Строительство — это отрасль с одним из самых высоких показателей банкротства. В 2024 году, по данным Федресурса, суды вынесли 2,2 тысячи решений о банкротстве в отношении строительных компаний, что на 19,1% превышает показатели 2023 года.

На состоянии строительной отрасли не может не отражаться постоянно изменяющаяся экономическая ситуация. Ставки по кредитам остаются высокими, дорожают строительные материалы и логистика.

Рентабельность жилищного строительства с 2022 года сократилась вдвое и сегодня составляет около 14%. По оценкам аналитиков, до трети компаний в этом году получат отрицательную прибыль.

К этому нужно добавить специфику строительного бизнеса: сезонность, зависимость от климатических условий, высокую материалоемкость и долгий цикл производства.

Термин «риск» пришел к нам из французского языка, где он означал «лавирование между скал» — в буквальном смысле, безрассудное действие. Сегодня, говоря «риск», мы подразумеваем вероятность неблагоприятного исхода.

Риски в предпринимательстве могут быть известными (прогнозируемыми) и непредсказуемыми — такими, которые нельзя предугадать. К последним, например, относятся политические катаклизмы и стихийные бедствия.

Другие типы рисков:

Классифицировать риски можно различными способами. Часто они обусловлены особенностями бизнеса.

В строительной отрасли проблемы возникают из-за случайного повреждения материалов, из-за поломки оборудования, погодных катаклизмов.

К числу наиболее распространенных рисков в строительстве относятся:

Для примера рассмотрим финансовые риски. Из-за отмены общедоступной ипотеки с господдержкой снизилась наполняемость эскроу-счетов, и девелоперам все труднее покрывать банковские кредиты. Эта проблема обсуждалась в Госдуме во время круглого стола, проходившего в феврале 2025 года.

В стране недостаточно банков, работающих с эскроу-счетами. Девелоперам проще всего получить проектное финансирование у кредитных учреждений с высоким рейтингом — не ниже A. А вот банки с рейтингом от А- до BBB- включительно могут тратить на кредитование проектов только 20% собственных средств.

Полностью исключить негативные риски невозможно. Даже когда событие ожидаемое — например, отмена ипотеки с господдержкой, — трудно предсказать, как отреагирует рынок. А на проектах с длинным сроком реализации сделать это еще сложнее.

Управление рисками состоит из их идентификации, оценки и выбора стратегии реагирования — ничего другого пока не придумали. К этому можно добавить мониторинг рисков и анализ результатов.

От теории перейдем к практике. На примере инвестиционно-девелоперской компании Группа Родина я расскажу, как прогнозировать риски, контролировать их и свести возможные потери к минимуму.

Учесть все потенциальные риски, а тем более их нейтрализовать — задача неосуществимая. Поэтому первая задача состоит в установлении приоритетов: необходимо идентифицировать риски, которые представляют особую значимость.

Некоторые риски легко оценить. В частности, при составлении смет на строительство закладывается 3–5% на отходы. Иначе обстоит дело с репутационными и внешними рисками, поэтому для их оценки и ранжирования применяют разные сложные методы.

Наиболее серьезные проблемы — те, которые приводят к резкому увеличению себестоимости производства. Задержка строительства по техническим причинам влечет за собой снижение удовлетворенности покупателей, но она имеет отсроченный эффект в несколько месяцев и даже лет. Зато при отсутствии финансовых средств застройщик обанкротится уже сегодня.

Разумеется, я не говорю о том, что можно нарушать обязательства перед клиентами. Речь о том, какой удар окажется болезненнее для всех. Срыв сроков на несколько месяцев — это неприятно для дольщиков, но банкротство застройщика будет иметь более серьезные последствия.

Основные методы управления рисками — это прогнозирование, страхование, создание резервов для покрытия потерь и распределение рисков между участниками.

Сегодня по России индекс распроданности жилья в новостройках составляет в среднем 31%: он снизился в полтора раза в сравнении с 2021 годом. Средний показатель для Москвы — 46%.

Распроданность квартир в проектах Группы Родина остается при этом стабильно высокой. Так, например, в ЖК «Родина Парк» на Верейской со сроком сдачи в IV кв. 2026 года продано 47% лотов. А в ЖК «Родина Переделкино» на Боровском шоссе, уже реализовано 24% квартир.

В ЖК «Союз» по улице Сельскохозяйственной уже готовы ко вводу первые корпуса, заканчивается строительство двух домов. Продолжается активная работа над 2 и 3 очередями проекта. За полгода стоимость квартир выросла на 12%.

В конкурентной среде, на фоне снижения покупательской способности, девелопер должен представить на рынке такой проект, который точно вызовет интерес у клиентов. Добиться этого можно разными способами, в том числе и предложением более низкой цены.

В каждом жилом комплексе от Группы Родина есть пространства для работы, учебы и отдыха: коворкинги, бизнес-центры, образовательные аудитории, оздоровительная и спортивная инфраструктура. Поэтому наши проекты неизменно пользуются спросом.

Поговорим еще о методах избежания и сокращения возможных рисков. В этом деле весомое значение имеет правильная организация производства.

В нее, в частности, входят:

Наверное, излишним будет говорить, что за стройкой необходимо вести постоянный мониторинг, а в производстве нужно применять качественные материалы. Скупой платит дважды, но девелопер не может позволить себе такую роскошь. Если на стройплощадке окажется материал ненадлежащего качества, то заплатить придется не только за переделку, но и за вынужденный простой.

Для успешной реализации проектов важно управление отношениями с поставщиками. Развивая с ними прочные стратегические отношения, строительная компания снижает затраты, повышает качество работ и обеспечивает своевременную поставку.

Говоря о внедрении новых технологий в строительной отрасли, я имею в виду использование инновационных инструментов и передовых методов, которые повышают эффективность и производительность и обеспечивают безопасность.

Анализ данных, машинное обучение, искусственный интеллект (ИИ) помогают своевременно выявлять и анализировать разные риски: нарушение цепочки поставок, нехватку рабочей силы, изменения в проекте. Руководители, в свою очередь, смогут оптимизировать графики и скорректировать ресурсы.

Цифровые решения позволяют анализировать большие объемы данных и прогнозировать риски с более высокой точностью. С помощью компьютерных технологий компания может автоматизировать процессы мониторинга и управления рисками.