На каком этапе лучше покупать квартиру: котлован, коробка или сдача?

Купить квартиру на этапе котлована означает сэкономить несколько сотен тысяч рублей — возможно, даже несколько миллионов. Но придётся несколько лет ожидать окончание строительства, что подходит не всем покупателям.

К платежам по ипотеке добавляются расходы на аренду жилья. Люди опасаются, что строительство затянется, дом не достроят, случится очередной финансовый кризис — и всё в таком духе.

Работы по возведению жилого здания делятся на три этапа:

Цена квартиры увеличивается по мере того, как растут этажи, и мы расскажем вам, почему так происходит. Хотите знать, насколько оправдана покупка квартиры на этапе строительства? Потратьте десять минут на чтение этой статьи.

«Кто рано встаёт, тот всё застаёт», — гласит народная мудрость. Продажи квартир в строящемся доме обычно начинаются во время закладки фундамента. Покупатели, которые приходят первыми, успевают забронировать самые привлекательные варианты.

Часто на старте продаж девелоперыустраивают скидки и акции, чтобы подогреть интерес к проекту и создать информационный повод. Кроме того, застройщику нужно побыстрее наполнить счета эскроу — от этого зависят условия проектного финансирования, выделяемого банком. Поэтому стратегия низких цен на старте выгодна девелоперам, даже если прибыль при этом минимальна. И, когда вы видите объявление о скидке, это не является рекламной уловкой.

Если смотреть на динамику цен в процессе строительства, то квартира «на котловане» бывает на 15–30% дешевле, чем на завершающем этапе. Дело ещё и в том, что угадать с ценой нового проекта строителям сложно. Жилой комплекс может быть шикарным, а локация по какой-то причине не понравится покупателям. И поначалу застройщик осторожничает, выставляя цену ниже и «прощупывая» рынок.

Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме? Определённо. А теперь поговорим о рисках.

Инвестиции в недвижимость считаются низкорисковыми, однако нельзя сказать, что в этой сфере всё безоблачно. Дела в строительной отрасли зависят от экономической ситуации, изменений в законодательстве и других факторов. Участник долевого строительства в теории может столкнуться со следующими проблемами:

К счастью, с введением закона о долевом строительстве № 214-ФЗ и счетов эскроу средства дольщиков защищены, а в случае банкротства будет назначен другой застройщик. Мошенничество вроде двойных продаж тоже практически исключено, поскольку каждый договор долевого участия (ДДУ) подлежит государственной регистрации.

Задержка ввода иногда случается, но не по злому умыслу, а в силу объективных причин. То же самое можно сказать и об изменениях в проекте — например, в отделке или в фасадных решениях.

Если хотите избежать рисков, не соблазняйтесь проектами, где предлагают квартиры с ценой существенно ниже рыночной. И тщательно проверяйте девелопера: какие ЖК он уже сдал, какой у него рейтинг на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ). Изучите информацию о нём на сайте ЕИСЖС: имеются ли проблемные дома, не введена ли процедура банкротства.

Покупка квартиры у застройщика Группа Родина станет разумным выбором. Девелопер соблюдает сроки строительства, а среди его партнёров — крупнейшие банки РФ. Профиль застройщика — создание инновационных жилых кластеров с продвинутой инфраструктурой, ориентированной на здоровый образ жизни и благополучие.

Фундамент готов, и дом начинает расти вверх. В этот период часто проводится корректировка цены. Девелопер смотрит на показатели продаж и двигает прайс в сторону удешевления либо удорожания.

Да, случается и так, что стоимость лотов снижается по сравнению с ценами «на котловане», из-за чего некоторые покупатели чувствуют себя обманутыми. Однако никакого обмана со стороны застройщика тут нет. Невозможно угадать поведение покупателей: застройщик предлагает интересные характеристики, а покупателям по какой-то причине не нравится локация, и они выбирают похожий проект в другом районе — возможно, даже уступающий по качеству.

Бывают и противоположные ситуации: девелопер возводит ЖК бизнес-класса, но видит со стороны покупателей запрос на премиальные характеристики и переводит его в более высокий сегмент.

Хотя в действительности стоимость может оказаться даже ниже, чем на «нулевом цикле», а риски в любом случае минимальны..

Основной недостаток покупки на этом этапе — сократившийся выбор. Всё самое лучшее к этому моменту уже разобрано: востребованные этажи, квартиры с интересными планировками и видовыми характеристиками.

Основное преимущество — меньший срок ожидания сдачи дома. Для тех, кто арендует жильё, это может стать главным плюсом. Если взять ипотеку на этапе котлована, придётся два-три года платить и за кредит, и за аренду. А если договор заключён в период возведения стен, ожидание сокращается до года или даже нескольких месяцев.

Пока дом не был сдан приёмочной комиссии и не получил разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), он считается новостройкой, а квартиры в нём приобретаются через ДДУ — договор долевого участия. Сданный дом переходит в категорию готового жилья. Даже если лоты по-прежнему продаёт сам застройщик, он реализует их уже по ДКП, договору купли-продажи.

Квартира в полностью построенном доме — это уже не красочные рендеры, а вполне реальные стены, полы и потолки. Можно зайти внутрь и всё осмотреть, выглянуть в окно, оценить придомовую территорию.

Плюсы покупки готового жилья:

Увы, но цена, вероятнее всего, будет на 20–30% выше в сравнении со стартом продаж. Нераспроданные квартиры в готовом доме девелоперы чаще всего реализуют через агентства, а те устанавливают свою надбавку. Даже если лоты продаёт сам застройщик, цена неизбежно возрастёт: ведь риски для покупателей снизились, выполнено благоустройство, появилась инфраструктура. Объект становится более привлекательным, чем стройка с серыми бетонными коробками.

И ещё один важный момент: когда квартира приобретается по ДКП, гарантии застройщика на неё не распространяются. Это можно считать единственным реальным недостатком, поскольку возросшая цена — это не минус, а объективная данность.

До появления эскроу-счетов покупка квартиры, которая существует только на бумаге, несла в себе большие риски. Поэтому в начале продаж выгода покупателя могла составлять до 50%, как это было в 2020 году.

После введения проектного финансирования у застройщиков больше нет интереса продавать жильё с существенной скидкой. Специалисты прогнозируют, что уже по итогам 2025 года разница в цене между строящимся и готовым жильём опустится до 5%. Понять, какие факторы оказывают влияние на изменение цены, поможет таблица:

Инфляция — вещь трудно прогнозируемая, зависит от состояния внутреннего и внешних рынков, кредитно-денежной политики. А цены на стройматериалы зависят от логистики, импорта, курса рубля. Поэтому в ходе строительства себестоимость неизбежно будет корректироваться в сторону увеличения.

Следующая таблица показывает, как меняются ключевые параметры на этапах строительства:

Перед тем, как купить квартиру на этапе котлована, стоит ознакомиться со статистикой. А она говорит о том, что разрыв между ценами в начале и в конце строительства дома постоянно сокращается.

Данные, приведённые в конце июня 2025 года на сайте ЕРЗ, показывают, что в классе комфорт цены «на котловане» всего лишь на 5,3% ниже, чем у готового жилья. Для премиум-сегмента разница составляет 13,4%.

Там же говорится о том, что в начале продаж прайс нередко оказывается даже выше, чем в процессе строительства, поскольку застройщикам сложно получить проектное финансирование, а эскроу-счета желательно поскорее наполнить. Эксперты компании Nikoliers отмечают, что в бизнес-сегменте снижение цен чаще происходит уже после ввода объекта.

Это важно для тех, кто планирует инвестировать в недвижимость. Хотя вопрос, как купить квартиру на стадии котлована от застройщика с максимальным дисконтом, волнует всех.

Совет инвесторам: изучите целевую аудиторию и выберите объект с характеристиками, которые будут наиболее востребованы потенциальными арендаторами. Например, исследование, проведённое в 2024 году Level Group, показало, что для москвичей в возрасте 29–38 лет важнее всего наличие образовательных учреждений и детской инфраструктуры. Не так важно, сколько вы сэкономите на покупке: важнее, как быстро окупится приобретение и какой будет приносить доход.

Такая недвижимость сейчас на пике популярности в Москве: на бизнес-класс приходится 53,7% всех столичных новостроек, а квадратный метр в этом сегменте, по данным компании «Метриум», за год подорожал на 12%.

Совет приобретающим квартиру для себя: выбирайте проект с реальными скидками на старте продаж. Если застройщик предлагает большие скидки в середине строительства — у него наверняка есть проблемы с распроданностью, что не очень хороший симптом. Стройка может затянуться.

В целом, стремление сэкономить не всегда является выгодной стратегией. Вы можете использовать её, когда денег действительно «в обрез». Если же вы располагаете средствами, то выбирайте разумом, а не кошельком.

На рынке встречаются недооценённые проекты, это правда. А мелкие компании могут демпинговать, чтобы занять нишу. Но девелопер с хорошим портфелем и востребованными проектами не станет опускать цену до уровня рентабельности — ему проще придержать ввод новых проектов, что сейчас и происходит. Вы же в поиске низкой цены упустите наиболее привлекательные предложения, которые сегодня ещё есть, но которых завтра уже может не быть.

Покупка квартиры на этапе строительства позволяет сэкономить до 15% и более от среднерыночной цены, но с годами разрыв между стоимостью готового жилья и квартиры «на котловане» становится всё меньше.

Недвижимость на «нулевом цикле» стоит дешевле, но у такой покупки больше рисков. Приобретать готовое жильё безопасно, но и заплатить за него придётся больше. Вы можете выбрать компромиссный вариант и купить квартиру в середине строительства, когда риски недостроя снижаются, цена сформировалась, а вы лучше представляете, что покупаете.

Сделайте выбор в пользу надёжного застройщика, и переживать о рисках не придётся. Обратите внимание на инновационные жилые кластеры Группы Родина: новостройки бизнес- и премиум-класса расположены в живописнейших районах Москвы и при этом имеют отличную транспортную доступность. Ценовая политика полностью прозрачная, а скидки — реальные. Оставьте заявку, и мы подберём оптимальный вариант, соответствующий вашему образу жизни: квартиру в башне или в клубном доме либо таунхаус с собственной террасой.

#покупкаквартиры #покупканедвижимости #купитьквартиру #купитьновостройку