Как проверить документы при покупке квартиры в новостройке

Покупатель квартиры в строящемся доме рискует меньше, чем клиент на «вторичке», поскольку становится первым собственником жилья. Но это не означает, что риски полностью отсутствуют.

В момент заключения договора долевого участия (ДДУ) проект существует в лучшем случае на котловане. Девелопер продаёт не квартиру, а обещание её построить. Поговорка «Обещанного три года ждут» в данном случае полностью соответствует действительности: многоквартирный дом возводят 2–3 года. За это время может случиться всякое, в том числе и банкротство застройщика. По данным аналитического центра «Контур.Фокус», за 1-е полугодие 2025 года дела о банкротстве были возбуждены в отношении 794 строительных компаний.

Лучшим советом покупателю будет другая поговорка: «Доверяй, но проверяй». Каким бы привлекательным ни выглядел проект, как бы застройщик ни расписывал свои успехи, — необходимо обязательно изучить все документы перед покупкой. А о том, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, вы узнаете из этой статьи.

В Едином реестре застройщиков на портале ЕИСЖС числится 10,8 тысяч компаний. Процедура банкротства введена в отношении 243 из них. Если присматриваетесь к новому проекту, то первым делом проверьте, не входит ли девелопер в этот «чёрный список».

Бывает и так, что сам застройщик неплохо держится на плаву, но какой-то из его домов получил статус «проблемного». Например, более чем на 6 месяцев нарушен срок завершения строительства. Такая информация тоже легко находится на сайте ЕИСЖС.

Недобросовестные и случайные компании на рынок сегодня практически не попадают. Но всё же нелишним будет проверить «личное дело» девелопера.

Вот какие характеристики свидетельствуют в пользу хорошей репутации застройщика:

Составить портрет девелопера помогут и отзывы людей, уже купивших квартиры. Лучше всего читать сообщества и чаты, созданные жителями конкретной новостройки.

Если с репутацией застройщика всё в порядке, можно перейти к анализу его финансового состояния. Глубокое погружение в бухгалтерские документы не требуется: достаточно удостовериться, что компания в состоянии исполнить обязательства перед покупателем квартиры.

Начать можно с данных об уставном капитале, которые есть на сайте ЕГРЮЛ. По Закону № 214-ФЗ, ст. 3, п. 2.1.1, размер собственных средств застройщика не может быть меньше 10% от проектной стоимости объекта.

Другой полезный источник информации — Государственный информационный ресурс бухгалтерской отчётности. По ИНН компании в открытом доступе находятся отчёты о балансе предприятия, движении средств и финансовых результатах.

Картотека арбитражных дел подскажет, имеются ли у компании невыплаченные долги перед контрагентами.

На сайте ФНС в открытом доступе находятся сведения о задолженности по налогам, а на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) — данные о наличии исполнительного производства.

Чтобы построить дом, девелопер должен приобрести участок земли, согласовать проект и получить разрешение на строительство — это если кратко.

Застройщики имеют дело с сотнями документов, но будущего покупателя интересуют лишь некоторые из них:

Строительный рынок сегодня не такой хаотичный, как в 1990-е, поэтому мошенничество если и происходит, то в единичных случаях. Но иногда девелоперы действуют по принципу «начнём строить, а потом разберёмся». Например, возводят дом на участке, предназначенном под ИЖС, а дольщикам объясняют, что вид разрешённого использования изменят «в процессе».

Поддаваться на такие авантюры не следует, даже если цена квартиры выглядит заманчивой. Узаконить придётся не только участок, но и сам дом, и не факт, что это удастся сделать.

Убедитесь, что строительная компания является собственником или арендатором земельного участка, и посмотрите, что написано в ГПЗУ о разрешённом использовании и об имеющихся ограничениях на застройку.

Следующий важный документ — проектная декларация. В ней указаны:

Разрешение на строительство — документ, без которого невозможно приступить к работам по возведению многоквартирного дома.

Для этого девелопер должен подготовить множество бумаг, среди которых выписка из ЕГРН на земельный участок, заключение экспертизы проектной документации, отчёты об инженерных и геологических изысканиях и технические условия на подключение к коммунальным сетям.

Попросите застройщика показать документы при покупке квартиры. Проблем с этим не будет, если девелоперу нечего скрывать. Часто компании сами выкладывают отсканированные копии на сайте.

Договор участия в долевом строительстве, или ДДУ, — это юридическое подтверждение сделки между двумя сторонами, застройщиком и дольщиком. У каждой стороны есть права и обязанности, каждой обеспечены гарантии.

При оформлении ДДУ обязательно указываются личные данные и реквизиты сторон и приводятся исчерпывающие характеристики приобретаемой недвижимости: общая площадь и площадь отдельных помещений, количество комнат, номер квартиры, этаж, высота потолка. К договору прикладывается план квартиры и план размещения её на этаже.

В договоре также содержатся обязательные условия:

При этом строго установленная форма ДДУ отсутствует, и каждый девелопер к обязательным положениям может добавлять свои, либо применять размытые формулировки.

Например, если он не укажет площади каждого помещения и представит покупателю квартиру с кухней в 18 кв. метров и комнатой в 10 кв. метров, придраться будет не к чему.

Важный пункт — срок передачи объекта (то есть, ключей). Застройщик может написать, что выдача ключей состоится через 6 месяцев после получения РВЭ, разрешения на ввод в эксплуатацию. Если с РВЭ будут задержки, то дольщики не смогут предъявить никаких претензий. Поэтому желательно, чтобы все сроки указывались чётко: например, «не позднее 31 декабря такого-то года».

Обращайте внимание на условия оплаты. По Закону № 214-ФЗ оплату разрешено вносить только после регистрации ДДУ в Росреестре. Если покупатель платит в кассу за бронирование, застройщик обязан выдать чек и квитанцию. В договоре указывается полная стоимость и цена квадратного метра, а также форма оплаты: наличные, ипотека, рассрочка. Желательно, чтобы в ДДУ имелся пункт о компенсации в случае расхождения проектной и реальной площади квартиры.

Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы, под воздействием которых любая из сторон имеет право отказаться от принятых на себя обязательств. Но есть одно условие: на территории всей страны или региона должен быть введён режим ЧС или повышенной готовности. Только тогда стороны могут заявить о форс-мажоре.

Большинство покупателей новостроек смотрят только на планировку квартиры и на красивые рендеры, не уделяя внимание поэтажным планам и техническим характеристикам здания. Потом обнаруживается, что они получили не совсем то, что хотели.

Поинтересуйтесь, как реализована входная группа, что входит в благоустройство, удобно ли организован выход и выезд с территории ЖК. Узнайте у девелопера, какая инфраструктура будет в жилом комплексе, есть ли в шаговой доступности магазины, аптеки, детские учреждения.

Экологичность проекта — ещё один важный пункт. Каждый многоквартирный дом до начала строительства в обязательном порядке проходит Государственную экологическую экспертизу проекта (ГЭЭ). Проверяется соответствие здания действующим экологическим нормам и требованиям безопасности, предпринятые меры по защите окружающей среды.

Девелопер обязан предоставить результаты ГЭЭ по требованию покупателя. Вы можете не беспокоиться об экологии жилища, если проект получил статус «зелёного дома» на сайте Наш.Дом.РФ.

Проверить застройщика можно самостоятельно — вся информация находится в открытом доступе. Не обязательно даже брать выписки из ЕГРЮЛ или обращаться к сайту ФНС: на порталах Наш.Дом.РФ и Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) есть исчерпывающие сведения и о проектах, и о девелоперах.

Если понравилась какая-то новостройка, но есть сомнения в отношении строительной компании, — новичок на рынке, юрлицо оформлено в другом регионе и так далее, — воспользуйтесь услугами юриста или специалиста по недвижимости. Они проведут более кропотливый анализ, изучая такие критерии риска, как распроданность квартир или соотношение дебиторской и кредиторской задолженности.

Этим же экспертам можно показать и ДДУ, чтобы они отметили все подводные камни и исключили оспариваемые пункты: например, запрет на переуступку права без согласия застройщика.

Покупатели обычно взволнованы во время подписания договора и поэтому часто соглашаются со всем, что предлагает другая сторона. Вот самые распространённые ошибки:

Но чаще всего ошибки заключаются в том, что будущие покупатели слишком полагаются на красивые буклеты и стесняются задавать вопросы в офисе продаж.

Имейте в виду, что ни рекламные брошюрки, ни компьютерные рендеры не являются приложением к договору. Строители передадут квартиру в таком виде, как она описана в договоре. Если там указано «отделка стен плиткой», то плитка может оказаться какой угодно, и претензии предъявить невозможно.

Покупка квартиры в новостройке — довольно хлопотное дело, но вы избежите сложностей, если выберете надёжного девелопера. Группа Родина — застройщик, которому вы можете доверять. Нашу репутацию подтверждают рейтинги и многочисленные награды: только в этом году Группа Родина получила признание как лучший девелопер жилой недвижимости по версии Сколково и звание «Девелопер года» от информационно-аналитического издания СБК.

Многочисленных наград удостоены и наши проекты. Так, физкультурно-оздоровительный комплекс в ЖК «Союз» стал лауреатом Архитектурной премии Москвы в 2024 году. ЖК «Родина Парк» получил звание лауреата премии «Рекорды рынка недвижимости». Проекты «Родина Парк» и «“Чёрный кристалл» в RDD стали обладателями премии «Золотой Трезини».

Мы полностью открыты, готовы предоставить каждому клиенту полный пакет документов и гарантируем прозрачность сделки. И мы уверены, что вам понравятся наши инновационные проекты.

#проверкаквартиры #покупкаквартиры #проверказастройщика #купитьквартиру