HIT Villas: Хроники «гарантированных» инвестиций на Бали

Коротко для занятых: В 2023 году я вложил деньги в стройку на Бали своих знакомых. Мы договорились о выкупе моей доли за $100к. Прошло 2 года — денег нет. Зато в «Клуб 500» представляют основателя — с активами в размере $10 млн . Что-то здесь не сходится. Разбираемся

Сейчас Марков и Кауфман не приезжают на Бали, отказываются возвращать более 1 000 000 долларов инвесторам. В России прошел процесс банкротства. На текущий момент у них 27 исполнительных судебных производств, 13 проигранных арбитражей и миллионные долги в РФ. Подробнее здесь:

В 2023 году я решил вложиться в амбициозный проект, который запускали мои старые знакомые из Петербурга. Игорь Марков задумал построить четыре роскошные виллы в самом сердце Убуда. Локация – действительно мощная: открытый вид на рисовые террасы, где стройка запрещена. Название проекта – "Легенда Убуда", застройщик – HIT Villas. На их сайте рендеры, от которых сложно оторвать взгляд.

С Игорем мы пересекались ещё во времена пандемии, а позже не раз виделись в Питере – к нему было определенное доверие. К тому же его правая рука, Дмитрий Кауфман, – мой товарищ ещё с универа. В компании он отвечает за продажи и взаимодействие с инвесторами.

Летом 2023 года мы лично встретились на Бали. Дима вдохновенно рассказывал о проекте, команде, маркетинговой стратегии и планах по развитию комьюнити инвесторов. Презентация была убедительной – я поверил и перевёл деньги.

Более того, я даже начал рекомендовать проект друзьям и подписчикам. Сейчас понимаю, какое это было везение, что в итоге мы решили вложиться в другие активы.

В ноябре я решил уточнить у Дмитрия: а что будет, если я захочу выйти из проекта досрочно? Он уверенно ответил, что стоимость объектов растёт, а команда настолько уверена в успехе, что без труда выкупает доли у инвесторов. Мы согласовали условия выхода и зафиксировали сумму на март 2024 года.

Когда наступил март, менеджер сообщил, будто ничего не случилось: если выхожу раньше, чем через год, то помощи в продаже доли не будет. Но ведь это не апартаменты и не вилла — это доля в проекте. А её оценка в $92k — просто внутренняя договорённость внутри компании.

Продать такую долю самостоятельно фактически невозможно. Получилась классика: «войти легко, выйти нельзя». Я не стал устраивать разборки — решил подождать.

Тем более, по плану к августу 2024 цена должна была подрасти. Оставил всё как есть — пусть инвестиция работает. В конце концов, я же знаю ребят лично, верил, что справятся.

Но не справились. Летом я снова написал: как обстоят дела, всё готово? И получил ответ, который выбил почву из-под ног: «Мы приняли непростое решение — не выпускать инвесторов до завершения строительства». Вот так новость.

При этом летом было понятно, что HIT Villas - это долгосрой и никакой сдачи ни в 2024, ни даже в 2025 году не предвидется.

Я выразил свое недовольство и заявил, что больше не верю в проект. Напомнил, что договоренность о моем выходе остаётся в силе. В сентябре 2024 года у меня был созвон с менеджером.

Он озвучил три возможных сценария:

– Оптимистичный: выход в октябре

– Реалистичный: до Нового года

– Негативный: «после праздников» (позднее это плавно стало «к марту»)

Разумеется, цену пересматривать никто не собирался — всё застыло на уровне марта. Менеджер заверил, что моя ситуация — в приоритете. Добавил: «Есть еще земля на Бали, продадим — рассчитаемся. Ну или, в крайнем случае, покроем долг из собственных средств». Запомним эту обещанную «подушку».

После очередного звонка я опубликовал такую сторис:

После этой сторис мне сразу начали звонить оба партнёра, уговаривая удалить публикацию — мол, отпугнешь потенциальных инвесторов. Но давайте честно: я что, написал там хоть слово, не соответствующее действительности? Почему правда — это то, что нужно скрывать?

Я пошёл навстречу — удалил сторис. Тем самым дал ещё один шанс спокойно всё уладить. Попросил общий созвон с Марковым, чтобы получить прямой ответ от главного.

И вот что я услышал:

– Никому мы не обещали выхода, это Дима по доброй воле тебе помогает

– Любые договоренности с менеджером — не имеют силы – Подписывать бумаги не будем

А в финале прозвучала моя любимая цитата (прямо как есть):

«Я же тебе говорю, перепродажа доли – это мой САМЫЙ последний приоритет в этом проекте. САМЫЙ последний».

Этой фразой он перечеркнул все договоренности и обесценил работу своего же менеджера. Хотя напомню: Кауфман владеет долей наравне с нами. Мы по сути партнёры. Но по факту – он подчинённый, и в диалоге это чувствовалось.

Я ещё могу понять такое отношение ко мне – я "просто" инвестировал деньги. Но зачем демонстративно унижать коллегу – остаётся загадкой.

Шло время. Наступил 2025 год, под бой курантов мы официально въехали в негативный сценарий. В январе на горизонте вдруг появился некий фонд, который якобы выкупит мою долю. Но, похоже, он увидел больше, чем я – и с корабля ушёл ещё до посадки.

Потом случилась история с арестом крупного застройщика-иностранца Андре и PARQ – на Бали это была настоящая буря, которая, конечно, повлияла на сроки. Новое обещание — "до конца апреля". Как несложно догадаться, его тоже никто не выполнил.

В результате: 14 месяцев полного игнора моего запроса на выход. Было выплачено 0 долларов. Это нормально для проекта, у которого земельный лизинг на 50 лет?

Все эти месяцы проблему заминали, хотя я – не просто анонимный инвестор. Я почти 5 лет живу на Бали, в моем окружении застройщики, девелоперы, инвесторы.

Я – автор трёх книг по инвестициям, веду блог с аудиторией, выступаю на конференциях. Любой адекватный бизнесмен понял бы: быстрый и честный выход – это инвестиция в репутацию. Но, похоже, у HIT Villas другие приоритеты.

И вот, парадокс: 30 апреля 2025 года у Маркова выходит свежий пост в Instagram о его красивой жизни и недвижимости на Бали.

Еще в феврале Игорь делился впечатлениями от «самого дорогого путешествия» в своей жизни — поездки в Антарктиду. Нет, ну а что я возмущаюсь, проблемы партнера – это не проблемы руководителя! Ладно, хватит, завершаем историю.

Передавайте привет, если встретите на Бали. Я справа. Это вечеринка для риелторов HIT Villas в далеком апреле 2024 года

1 — Зачем держать недовольного инвестора больше года, если его доля всего 0,5%, а проект перспективный?

2 — Как можно арендовать землю на 50 лет и при этом разрушать репутацию за год?

3 — Неужели $0,1 млн из $10 млн — это та сумма, ради которой стоит портить репутацию на и так сложном рынке?

Скам в недвижимости — это мошенничество, когда человека обманывают при аренде, покупке, продаже или вложениях в недвижимость. Это часто встречается в туристических странах, на онлайн-площадках и при инвестициях на ранней стадии.

Считаю ли я проект HIT Villas скамом? Пока нет. Скорее, это фатальная ошибка руководителя.

Спасибо, что дочитали. Если что-то изменится, обновлю статью. Желаю удачных инвестиций и бдительности при вложениях в недвижимость на Бали!

Спустя неделю после моей публикации мне позвонил Марков, чтобы договориться на новые условия. Дела в компании похоже действительно идут не очень, поэтому я решил снова уступить и предложил рассрочку.

Мы согласовали график. С учетом полуторагодовой задержки это был серьезный шаг навстречу с моей стороны.

Но каково же было мое удивление, когда застройщик не смог выплатить даже $2000. Чтобы вы понимали, это 0,075% от заявленной стоимости всего проекта ($8 млн).

Дальше мне написал Кауфман и gpt-текстами убедил в том, что с июля-то точно начнем платить!

Я согласился, но попросил перейти в юридическое поле. Да, деловая переписка имеет силу, и нужно отдать должное, что Кауфман не удаляет и не изменяет ее. Это давало мне надежду, что они и правда не хотят скамить, а просто забуксовали. Однако я все же решил перенести договоренности на бумагу. За это я буду готов получать выплаты с июля.

В нем я обнаруживаю пункт №4, который затыкает мне рот, а иначе штраф. Вау! Я пошел навстречу, согласился на старт выплат на месяц позже, а взамен не то что не получил ничего, так еще и ужесточение. То есть эта бумага скорее нужна им, а не мне.

Штраф за разглашение всей несправедливости отныне будет стоить мне $24000 за «каждый случай разглашение». Классный ход. Вообще-то моя публичность — это единственное, что хоть как-то сдвинуло наши переговоры с места.

После публикации статьи меня начали находить другие инвесторы в Hit Dev. Один из них проинвестировал в 3 раза больше, чем мой согласованный выход в марте 2024 года! То есть у компании Hit Dev был конкретный кэш для того, чтобы сдержать слово. Они бы не только уберегли себя от публичного негатива, так еще и получили бы лояльного человека с аудиторией.

Вместо этого они решили оставить меня в этой тонущей лодке подольше. Мне, конечно, стало обидно за такой удар в спину. Я знал парней лично много лет. Не могу подумать, что они так поступят. А еще я переоценил их пердпринимательский опыт. Вероятно, они не понимали, что репутацию на небольшом рынке очень легко потерять, а восстановление может занимать годы.

Накануне 21/07 Кауфман написал большой текст о том, что у них снова нет возможности выплатить платеж. Напомню, что долг мне равен 92 000 долларов, а $6000 — это 6,5%. Напомню, что у меня всего 0,5% от всего проекта. То есть это всего 0,000325 от цены проекта

Срок прошел. Выплаты не было. Я получил новую историю с красивыми gpt-оправданиями.

Это все отнимает силы, но еще больше отнимает силы и энергию принятие несправедливости. Этому не бывать. Если Hit Dev хотят продолжать проекты на рынке Бали, им просто жизненно необходимо научиться работать с негативом и решить мою ситуацию.

Прошло 19 месяцев с момента обещания выплат и 4 месяца с согласованного графика по выходу с рассрочкой. Дело сдвинулось на 0%. Марков и Кауфман отказываются выплачивать.

Чтобы восстановить полную картинку пришлось платить за восстановление комплекта документов у нотариуса. Из документов и откликов пострадавших в соцсетях я узнал имена еще 12 инвесторов, с несколькими пообщался лично.

Выяснилось кое-что очень «интересное». Оказалось, что один из них – мой товарищ, которого Марков втянул в свой проект. Произошло это как раз примерно в тот момент, когда я выложил сторис в сентябре 2024 года. Поэтому у них так сильно подгорело. Веротяно, они посчитали, что конфликт со мной не приведет ни к чему плохому, поэтому решили оставить его в стороне.

Другие инвесторы, которые мне писали – коллеги по бизнес-клубу 500, где Марков раньше состоял.

Еще мне стало известно, что есть крупные инвесторы, которые вкладывали сотни тысяч долларов, а от одного человека на Бали слышал про вложенный миллион в эту замороженную стройку. Все еще непонятно, зачем было зачем усугублять конфликт с учетом, что моя сумма далеко не самое большое вложение в этот проект.

Пока оба выходят на связь, но не предлагают ничего, кроме ожиданий. Очевидно, что у них есть ресурсы вернуть деньги, но они почему-то это не делают.

В октябре произошло несколько важных моментов:

Первый — мой товарищ, который вложил деньги на год позже меня выйти из этого проекта. Кауфман нашел для этого деньги, снова проигнорировав ситуацию со мной.

Второй — я заключил дополнительный договор о возврате средств со сроком в России. Срок истек, возврата нет. Пришлось инициировать подачу иска в суд. Учитывая, что сумма превышает 3млн рублей, после принятия иска в работу, Маркову и Кауфману заблокируют все счета, а также ограничат выезд из России. Сумма такая, что мы с адвокатом будем также в праве эскалировать кейс до уголовного дела.

Отмечу, что осенью они выплатили 2% от суммы. Осталось всего 98%

Ситуацию я также описываю в сторис

Как я и думал, должники сейчас в процессе банкротства. В случае вынесения решения, все долги в РФ будут списаны

К началу марта 2026 года прошло уже 2 года с момента моего выхода из этого проекта. С тех пор ситуация не сдвинулась. Только обещания вернуть деньги без реальных действий