Наша вечная война с Росреестром Москвы. Как бороться с приостановками

Добрый день, уважаемые читатели! Меня зовут Жилев Александр и я руковожу компанией «Смарт Вэй». Мы занимаемся кадастровыми работами и проектированием в смежных областях.

Наша история войны с Росреестром началась в 2013 году, когда только появился кадастровый учет ОКС (объектов капитального строительства). Именно в 2013 году из БТИ были переданы все документы и данные в Кадастровую палату и Росреестр для организации Единого государственного реестра недвижимости.

Сколько всего произошло с того времени и до текущего момента в кадастровой отрасли знают только опытные специалисты: новые законы, смена руководителей Росреестра, сокращение штата кадастровых палат, сотни и тысячи разъяснений своих законов от МинЭкономРазвития.

И все это время наши инженеры пытаются понять, что же от нас хочет увидеть регистратор Росреестра в подготовленных технических планах? На сегодняшний день мы обработали почти 7000 приостановок Росреестра и сделали свои, возможно субъективные, но построенные на реальном опыте выводы о том, как работает система кадастрового учета и регистрации недвижимости в нашей стране.

Далее подробнее расскажу, что такое приостановки, почему Росреестр их выдает и про правило «Росреестр 3%», а также - как мы научились работать с приостановками.

Рассказ будет основан только на опыте работы с коммерческими зданиями и помещениями - именно на них специализируется наша компания.

Что такое приостановка простыми словами у органов регистрации недвижимости — законный инструмент не выполнять свою работу, придраться к ошибкам (существующим или надуманным), вечный источник возможности применения альтернативного консенсуса с заинтересованным лицом.

Есть замечательная 26 статья ФЗ №218 — основания и сроки приостановок. Сейчас там много пунктов, но если коротко - в случае, когда документы на регистрацию или кадастровый учет подготовлены неправильно, это является основанием для приостановки.

Приостановка выдается на три месяца. Ее можно обжаловать в Апелляционной комиссии и суде. Комиссия - спорный момент, так как за все время ее существования в Москве не было ни одного решения в пользу заявителя.

Как думаете, имеет ли значение для Росреестра, что написано в этой статье? Пфф - конечно нет! Росреестр плевать хотел на какие-то там пункты закона или приказов, а тем более - на здравый смысл. Сейчас расскажу об этом подробнее.

В реальности, все приказы и законы, которые существуют, Росреестр использует только в свою сторону, а точнее - не в пользу заявителя. Конечно, очень часто кадастровые инженеры ошибаются, даже самые лучшие могут прикрепить не тот файл. Но в реальности ошибок инженеров, которые могут препятствовать регистрации, очень мало.

Правило «Росреестр 3%»

Я периодически провожу собеседования на должности кадастровых инженеров или помощников кадастровых инженеров, и определенный процент соискателей - бывшие сотрудники Росреестра. Претензий лично к ним у меня нет, потому что они работали в системе, при этом с маленьким окладом для Москвы (25000 р), и с кучей работы до часа ночи (большинство приостановок по онлайн заявлениям приходят в 1-2 часа ночи, а это значит, что регистратор над ними в это время трудился). Но все говорят про «необходимый процент» положительных решений, который кем-то и когда-то был установлен в Москве. Обычно это 3%, поэтому между собой мы называем это правилом «3%». Именно столько заявлений от общего числа проводится без приостановок.
Коррупционная и антикоррупционная составляющая

К сожалению, очень часто крупные частные коммерческие объекты, документы по которым попадают в Росреестр, ставятся на «Контроль». Любые действия по ним не пройдут регистрацию. Комментировать не буду, но кто хоть раз работал с Росреестром знает, что в Москве нет более коррумпированного государственного органа.

Другая сторона вопроса - если заявление в Росреестре не "сопровождают", то часто при личном общении говорят: "Как я вам проведу заявление с первого раза? Могут подумать что это коррупция".

Общая загруженность специалистов

Примерно 30-50% приостановок приходят полностью скопированными из прошлого текста приостановки по этому объекту, либо вообще из другого дела. Как я уже говорил, специалисты Росреестра перегружены, при этом руководство постоянно уменьшает их количество (посмотрите статьи о сокращении штата в Москве).

Низкая квалификация сотрудников Росреестра и кадастровых инженеров

На текущий момент в Росреестре Москвы прекращена деятельность Кадастровой палаты и всей обработкой документов занимаются сотрудники Росреестра, а бывшие специалисты Кадастровой палаты частично перешли на другие должности, где иногда проверяют заявления.

Ситуация обычно выглядит так: Кадастровый инженер 45 лет, работающий с 2011 года, подает технический план для кадастрового учета изменений помещения 100 кв.м., а сотрудник Росреестра, 24 года, работающий в Росреестре 3 месяца, выдает приостановку о том, что графическая часть не соответствует нормам Градостроительного кодекса. Часто и кадастровые инженеры ошибаются, но таких ошибок становится все меньше, ведь сейчас ужесточили правила аттестации специалистов в кадастре: наличие высшего профильного образования, реальная стажировка 2 года (и за этим очень жесткий контроль, подделать не получится) на должности помощника кадастрового инженера (даже геодезисты с 20-летним опытом нанимаются работать помощниками ради стажа).

Как определить незаконность приостановки?

1. В приостановке несколько пунктов - чем больше замечаний указано в приостановке, тем она выглядит убедительнее и сложнее оспаривается в суде;

2. Размытые формулировки в приостановках. Опять же, сложно оспорить то, о чем непонятно написано.

3. Использование пункта об "Условных обозначениях". Если видите этот пункт в приостановке, можете не сомневаться, регистратор уже передал ваш объект на "контроль". Суть пункта "Условные обозначения" в том, что в Приказе №953 указано определенное точное количество условных обозначений и Росреестр считает, что может сам решать, какие из них нужно было добавить в технический план, а какие - нет. В суде этот пункт может быть истрактован как угодно - юрист Росреестра приведет регистратора, который ткнет пальцем в план этажа и скажет, что вот здесь условные обозначения указаны неверно. Все, судья уйдет думать, и скорее всего сделает вывод, что Росреестру виднее - он же госорган (хотя самим судьям уже надоели эти суды и наглость органа регистрации).

4. Нерешаемые пункты приостановки. К примеру, поменяли Вы размер окна в своем нежилом здании. Росреестр пишет - "не предоставлен согласованный в Архитектуре проект". И суть в том, что с ноября 2018 года наша уважаемая Москомархитектура не согласовывает такие проекты, в связи с отсутствием полномочий (долгая история, но если кратко, то на них писали жалобы в прокуратору, о том, что этот орган не имеет права согласовывать изменение фасадов нежилых зданий, в итоге они прекратили эту деятельность). Полномочия уже три года никак не могут передать (проект постановления правительства Москвы завис два года назад и никаких подвижек по нему нет) и все это время измененные фасады нежилых зданий согласованию не подлежат ни при каких условиях.

Наша организация прошла все этапы, от гнева до смирения, а затем - до суда, а потом - до создания своего алгоритма борьбы с приостановками:

1. Выполняйте технические планы без ошибок. Самое главное правило, от которого зависит успех всего процесса. Как это реализовано у нас: есть чек-лист из более чем 50 требований, которые обязательно должны быть соблюдены инженером в техническом плане. Мы этот чек-лист взяли не только из своего опыта, но и судебной практики, которая показала, как положительно выигрывать дела, не давая шанса Росреестру. За контроль качества отвечает кадастровый инженер, который сам не изготавливал конкретный технический план.

2. Выписывайте все пункты приостановок и готовьтесь к ним заранее. Вот первая часть нашей таблицы - таблица гугл. Всего в ней около 50 пунктов - пригодится многим начинающим инженерам или заказчикам. Если пост наберет 1000 лайков, выложим свои наработки по остальным пунктам приостановок, а также - чек-лист и алгоритм контроля качества.

Внедряйте контроль качества, проверяйте свои техпланы на предмет будущих приостановок Росрестра.

3. Пишите жалобы в сервис "Ваш Контроль". На момент написания статьи это - единственная жалоба, которая поможет сдвинуть мертвое заявление с места. Как минимум, этот механизм позволит узнать рабочий телефон исполнителя в Росреестре (с 2020 года попасть в Росреестр сложно, из-за антиковидных ограничений, а если вы ведете учет всех регистраторов и их телефонов, как мы, и знаете, что регистраторы постоянно меняются/увольняются, чуть ли не каждые три месяца, найти возможность связаться для разъяснения ситуации будет проще).

4. Обращайтесь в суды, но не просто так, а с определенным алгоритмом работы. Вот обязательный минимум для борьбы с Росреестром:

4.1 Подать на регистрацию идеально выверенный технический план, желательно онлайн с ЭЦП (так им сложнее манипулировать сроками). Это один из самых важных пунктов. Лучше переподать заявление, если в нем есть реальные ошибки, и еще подождать три месяца до обращения в суд, чем зря потратить год из-за запятой (будьте уверены, ваш технический план "пропылесосит" весь отдел Росреестра);

4.2 Подождите 3 месяца, а потом - пройдите Апелляционную комиссию Росреестра. Если кто думает, что там решают проблемы, то нет - это один из барьеров, придуманный Росреестром для уменьшения количества судебных дел. Как выглядит классическая комиссия: сидят 5 человек, из Управления Росреестра, СРО Кадастровых инженеров и БТИ. Вы приходите, говорите: "Почему мне написали, что у меня неправильно называется "подвал", если он четко прописан - "подвал"?" Вам отвечают любую, граничащую с бредом, информацию: "Подвал" это не "подвал", а "подвал-0". Вот и все - дальше ждете отказа. Некоторые заказчики приходят туда ругаться, но мы стараемся отговорить их от этого, так как вся процедура является чисто формальной.

4.3 Подавайте заявление в суд. Кадастровый инженер может подавать от своего имени, если приостановка выдана на заявление по его техническому плану. Мы периодически судимся от своего имени с Росреестром, хотя судов становится значительно меньше, чем это было 2 года назад. Вот пример одного из положительных решений в нашу пользу - кад арбитр. К 2021 году мы поимели большую положительную судебную практику в Москве, любой пункт приостановки сейчас обжалован нами и можно использовать это по аналогии применяя наш опыт. Является ли суд стопроцентным вариантом? Нет, к сожалению многое зависит от судьи. Бывают случаи, когда придет регистратор по заявлению на заседание, ткнет пальцем в документ и скажет: "Здесь условные обозначения нарушены - толщина стен 0,5 мм, а так как это несущая стена, должны быть 0,7 мм". И лояльная Росреестру судья ответит на это: "Ясно, в иске отказать!". И никого не волнует, что технически и логически была высказана и поддержана судом абсолютно недоказуемая и необоснованная ложь. У нас был случай: получили приостановку на том основании, что "с улицы в окне помещения видна перегородка, значит это - изменение фасада, а согласования в Москомархитектуре на нее не получено". И мы проиграли первую инстанцию, но апелляция и кассация встала на нашу сторону и признали решение суда первой инстанции полностью незаконным (хотя мы его считаем просто абсурдным). Вот решение суда по этому делу - кад арбитр.

После того, как будет выигран суд в первой инстанции, юрист Росреестра в последний для подачи жалобы день отправит ее в апелляцию. После проигрыша апелляции будет и кассационная инстанция - это стандартный регламент юристов Росреестра.

4.4 Когда Вы получите исполнительный лист и подумаете, что уже на "финишной прямой" регистрации, подадите его в Росреестр - он снова выдаст приостановку. Вы удивитесь, но Росреестр не может зарегистрировать сведения просто по исполнительному листу - ему нужен технический план, в который нужно вставить исполнительный лист (хотя это и идет вразрез логики и нашей правовой системы).

Цель Росреестра - максимально затягивать сроки, устраивая препятствия для этого на каждом шагу

Получая приостановку, каждый заказчик делает для себя только один вывод:

"В техническом плане обнаружены ошибки, нужно предъявить это кадастровому инженеру, который выполнил технический план".

При этом редко кто вообще вчитывается в текст приостановки и разбирает ее пункты. Крайним остается кадастровый инженер несмотря ни на что и вопреки всему.

Наша организация работает в 4 регионах России: Москва и МО, Санкт-Петербург и ЛО. В областях примерно все одинаково - с приостановками можно работать без суда, главное - взаимодействие с регистратором и его требованиями.

Отдельно хочу отметить Санкт-Петербург. Сейчас здесь первичной обработкой заявлений занимается все та же Кадастровая палата, а уже потом Росреестр делает свою проверку. Это лучшая Кадастровая палата в России, она единственная сохранила правило - связываться с инженерами и обсуждать выявленные нарушения. От меня и от всех кадастровых инженеров нашей организации большая благодарность за их подход к работе!

Приостановки от Росрестра сейчас такая же обычная практика, как и сам кадастровый учет и регистрация прав. Если у вас коммерческое помещение, будьте уверены, что так просто и быстро реализовать свои планы не получится.

А всем, кто столкнулся с приостановками - можете заполнить заявку на новый технический план с проработкой приостановки - здесь (просьба учитывать, что мы работаем только с ОКС коммерческого типа - зданиями и помещениями, и не берем в работу частные дома, квартиры, земельные участки).

Остальным читателям мы желаем как можно реже иметь необходимостей взаимодействовать с Управлением Росреестра по Москве - нервы будут крепче.