Почему старт продаж больше не всегда самая выгодная точка входа
Старт продаж часто воспринимается как самая выгодная точка входа: можно купить дешевле, выбрать лучший лот и потом заработать на росте.
Пять лет назад такая логика часто работала. В отдельных локациях можно было зайти в проект по 300 тыс. рублей за квадратный метр, а сегодня видеть рынок на уровне 1–1,2 млн рублей и выше. Но переносить эту модель на текущий рынок опасно.
Сейчас многие старты выходят уже по рыночной цене.
Причин несколько. Во-первых, деньги для застройщиков стали дорогими. Высокая стоимость финансирования влияет на финансовую модель проекта ещё до выхода в продажи. Во-вторых, сама локация за последние годы подорожала. В бизнес- и премиальных кластерах появилось много новых жилых комплексов, офисов, инфраструктуры, дорог, общественных пространств.
В-третьих, предложение в дорогом сегменте стало более зрелым. В 2024 году рынок активно пополнялся новыми проектами, к концу года объём предложения приблизился к 3 тыс. лотов. В первом квартале 2026 года рынок пополнился пятью новыми проектами, часть из которых вышла в формате закрытых продаж.
Это не рынок дефицита любой ценой. Это рынок, где нужно считать.
Главная ошибка инвестора — думать, что можно войти в рассрочку с минимальным платежом, не платить последний транш и быстро выйти через переуступку с прибылью.
Так работает не всегда. Если проект крупный, многоквартальный и строится 5–8 лет, через 2–3 года вам придётся конкурировать с объёмом застройщика и с такими же инвесторами. В такой ситуации часто приходится демпинговать, и ожидаемая доходность резко снижается.
Старт продаж может быть выгодным, если совпало несколько условий: сильная локация, правильная цена входа, ограниченный качественный пул лотов, понятный срок реализации, адекватная финансовая модель, хорошая структура рассрочки и отсутствие риска конкурировать с большим объёмом аналогичных предложений.
Старт не является выгодным автоматически. Сейчас правильнее задавать не вопрос «сколько можно заработать?», а вопрос «почему именно этот лот будет ликвиден через 2–5 лет?»