Почему глэмпинги переоценивают загрузку
Когда я смотрю финансовые модели глэмпингов, чаще всего ошибка не в стоимости домиков и не в расходах.
Ошибка в загрузке.
Очень часто в модели вижу:
— загрузка 70–80%;— средний чек растет каждый год;— все домики работают круглый год.
На бумаге получается красивая EBITDA.
В жизни — совсем другая история.
Что обычно забывают учесть?
1. Сезонность
Если в июле загрузка 90%, это не значит, что годовая загрузка 90%.
В ноябре, феврале или в дождливый межсезонный период цифры могут отличаться в несколько раз.
Считать нужно среднегодовую загрузку, а не лучший месяц.
1. Эффект новизны
Первый год объект собирает гостей за счет любопытства.
Люди приезжают посмотреть новое место.
Через 1–2 года начинается настоящая проверка бизнес-модели: готовы ли гости возвращаться?
1. Конкуренция растет быстрее спроса
Многие регионы сейчас переживают бум строительства глэмпингов.
Но туристический поток растет не так быстро.
В результате через несколько лет домиков становится больше, а гостей на каждый объект — меньше.
1. Не вся бронь превращается в деньги
Отмены.
Переносы.
Плохая погода.
Низкий сезон.
В модели часто считают забронированные даты, а не фактически полученную выручку.
1. Высокая загрузка не гарантирует прибыль
Можно иметь загрузку 80% и плохой денежный поток.
Если для достижения этой загрузки приходится постоянно давать скидки, платить агрегаторам комиссии и тратить много денег на рекламу.
Для инвестора главный вопрос не «какая будет загрузка?»
Главный вопрос:
«При какой загрузке проект перестает сжигать деньги и начинает генерировать свободный денежный поток?»
Именно эта цифра определяет реальную устойчивость проекта. В качестве иллюстрации влияния загрузки и ADR приложена финансовая модель с переоцененной в бюджете загрузкой . В результате выведены недополученные деньги. https://disk.yandex.ru/i/lbihCOa9cG-MKQ - живой пример такой ситуации с формулами
А вы какую загрузку обычно закладываете в финансовую модель глэмпинга — оптимистичную или стресс-сценарий?