ЖК «Троицкая Ривьера». Наследие долгостроя: какие проблемы скрываются за готовыми стенами
В первой части я объяснил, почему даже полностью построенный жилой комплекс нельзя сразу ввести в эксплуатацию. Но после получения объекта команду ожидала еще более сложная задача - разобраться с последствиями почти десятилетнего простоя и восстановить то, что на первый взгляд выглядело готовым.
ЖК «Троицкая Ривьера» - проект комфорт класса в Новой Москве, в наукограде Троицк. Основные строительные работы были выполнены еще в начале 2010-х годов, квартиры распроданы, однако объект так и не был завершен. За десять лет сменилось несколько инвесторов и подрядчиков, а завершить строительство удалось только совместными усилиями Департамента гражданского строительства Москвы, КП УГС, «БратКом-Групп» и Fizir Development.
Что оставляют после себя десять лет простоя
Основной конструктив здания уже существовал, был выполнен ранее, включая кровлю и наружную кладку стен.
Однако детальные обследования выявили серьезные проблемы. Ряд несущих элементов по результатам лабораторного контроля не имел проектных значений по прочности бетона, поэтому пришлось проводить усиления.
Еще одна проблема обнаружилась уже при анализе проектных решений. Прошлые проектировщики в расчетах пропустили нагрузку от веса котлов в котельной, и несущую способность перекрытия пришлось увеличивать за счет углехолста - специализированной дорогостоящей технологии.
Не лучше обстояли дела и с инженерией. Системы отопления, канализации и водопровода были смонтированы в полном объеме. Позже обследования выявили многочисленные нарушения СП, ГОСТ и других нормативных документов. Системы были практически собраны заново.
При этом наружные сети пришлось выполнить практически полностью заново, а предусмотренный проектом подземный пожарный резервуар вообще отсутствовал.
Документация и экономика: архив спешит на помощь
Работа осложнялась состоянием проектной документации. Существующая документация представляла набор многочисленных корректировок, разных версий проектов с разными составами документов.
Помог архив негосударственной экспертизы. В архиве были найдены три версии проекта, которые значительно упростили труд по восстановлению документации.
По-моему мнению, первоначальная концепция проекта была вполне жизнеспособной. Проект задумывался как комфорт+ класс и содержал довольно-таки неплохие продуктовые решения (планировки, благоустройство территории, инженерные коммуникации и инфраструктура). Почти все квартиры были проданы уже к 2014 году.
Однако экономику осложняли дорогой надземный паркинг, сложные фундаменты из-за плохой геологии, высокая себестоимость строительства и слабые продажи коммерческих помещений.
Последующие попытки завершить проект также не увенчались успехом. Инвесторы упирались в чисто экономические соображения и недооцененный объем затрат. Кроме того, сами инвестиционные схемы достроя, в которых участвует сторона-банкрот и город, очень сложно "сшить" в правовом поле.
Главный урок долгостроев
Самая распространенная ошибка подобных объектов - отсутствие грамотной консервации. Как следствие объект становится со временем аварийным или ограниченно работоспособным.
Не менее серьезная проблема - документация. Практически любая стройка содержит процедуру внесения изменений и корректировки проекта, и к этому нужно относиться нормально, когда есть должным образом выстроенные процедуры по хранению и учету данных изменений. На долгостроях практически вся документация достается огромными усилиями, собирается по крупицам и восстанавливается. А в некоторых случаях приходится создавать ее заново, что серьезно влияет как на финансовые, так и на временные затраты.
И именно поэтому достройка подобных объектов начинается не со строительных работ, а с инженерного обследования, восстановления проектной документации и тщательной проверки каждого ранее выполненного решения.