Инвестиционный парадокс: почему все бегут в зарубежку, пока в России B2B-сектору не хватает качественных проектов?

За 13 лет моей практики в управлении активами я заметил забавный тренд. Стоит открыть любое бизнес-медиа, как из каждого утюга начинают продавать инвестиции в зарубежную недвижимость: апартаменты в Дубае, виллы на Бали, отели в Азии. Туда утекают миллиарды.

При этом внутри России образовался удивительный вакуум: спрос на коммерческую недвижимость в сегменте B2B (то есть объекты, которые строятся под нужды бизнеса — склады, небольшие производства, логистические хабы) колоссальный. Причем мелкий и средний частный бизнес с радостью готов арендовать современные площади, но под него на рынке практически ничего не делают.

Классных, системных проектов для инвесторов — буквально единицы.

Специально на днях подробно изучал кейсы на выставке MIPIF 2026. На всю страну можно выделить всего два живых b2b-направления, которые сейчас пытаются упаковывать инвест-продукты системно:

• Мультиформатные индустриальные парки мелкой нарезки. Формат Light Industrial, где под одной крышей объединяют небольшие производства, частные цеха и холодильные склады блоками от 100 до 1500 квадратов. Под нужды коммерческих компаний это идеальный продукт, но таких продуманных парков у нас критически мало.

• Коммерческий загородный девелопмент. Это b2b-проекты в сфере гостеприимства и туризма: современные парк-отели, базы отдыха и глэмпинг-курорты под ключ — от архитектуры до комплектации. Направление растет бешеными темпами, но частным инвесторам до сих пор не хватает системных площадок с готовым профессиональным управлением.

В чём главная проблема рынка?

После ухода международных консалтинговых гигантов российский рынок коммерческой недвижимости остался один на один со «старой школы». Девелоперы строить коробки научились, а вот создавать долгосрочные b2b-продукты с прозрачным управлением — почти нет.

Большинство объектов до сих пор управляются на уровне «завхозов»: сметы непрозрачны, укомплектованность штата никто не контролирует, а в финансовых отчетах царит хаос.

Какое решение для инвестора?

Зарубежный рынок сейчас перегрет, а доходность там часто съедается налогами и скрытыми расходами на местных управляющих. В это же время в России качественный, оцифрованный коммерческий объект с профессиональным Asset Management способен приносить стабильную двузначную доходность.

Рынку коммерческой недвижимости в РФ критически не хватает не бетона, а современных технологий управления. На мой взгляд, выигрывать в b2b-сегменте будут те проекты, которые изначально внедряют прозрачную систему управления, оцифровывают стандарты сервиса и переходят на современные цифровые платформы автоматизации зданий.

В эпоху сильной конкуренции побеждает не тот, кто просто построил коробку, а тот, кто умеет превращать её в эффективный, прозрачный и безопасный финансовый Капитал.

От автора: Разбираться в трендах рынка — это только половина дела. На практике дьявол всегда кроется в деталях: в прозрачности отчетов P&L, скрытых уловках подрядчиков и вечных спорах инженеров о том, куда отнести расходы.

Чтобы помочь собственникам коммерческих объектов и инвесторам навести порядок в своих активах и не сжигать бюджеты вхолостую, я завел свой авторский Telegram-канал. Там я без лишней воды делюсь прикладной b2b-аналитикой, чек-листами и изнанкой рынка эксплуатации.

🔥 Малышев | Капитал Квадратов — переходите и подписывайтесь. В следующем материале на канале как раз разберем, как правильно делить расходы на CAPEX и OPEX, чтобы не убивать прибыль объекта.