Как удалённо продать или подарить недвижимость в России, находясь за границей? Как удалённо выписаться из квартиры?
Мы переехали в Португалию несколько месяцев назад и решили продать нашу квартиру в России. В этом посте расскажу процесс подготовки документов по шагам, а также как случайно не попасть на налог 30%, если квартира в собственности меньше 5 лет и как можно провести сделку без посещения Консульства. В дополнение наш квест по удалённой выписке из квартиры.
Сделка с недвижимостью в России при нахождении за границей
1. Продать или сперва подарить? Если квартира в собственности меньше 5 лет, а продавец в отчётном году будет меньше 183 дней в России, то даже если на момент продажи продавец является налоговым резидентом РФ, его может ждать налог 30% на всю сумму продажи (без вычета стоимости приоберетения, т.к. этот вычет работает только для налоговых резидентов России). Например, мы уехали из России в декабре 2021. Продаём квартиру в марте 2022 (мы ещё налоговые резиденты РФ). Но сделка будет проходить годом и налоговая ставка будет определяться по статусу резидентства на 31 декабря 2022 года. А так как мы не планируем в этом году быть больше половины года в России, то придётся платить 30%.
Поэтому мы решили подарить квартиру близкому родственнику (чтобы он не платил налог при получении квартиры в дар), находящемуся в России, который в дальнейшем сможет продать квартиру, заплатив 13% налога с суммы на 1 млн р. меньше, чем стоимость продажи (действует вычет). Документы и на дарение, и на продажу похожи, поэтому всё что будет дальше актуально и для тех, кто решит продавать квартиру, находясь за рубежом. Просто мысленно заменяйте "дарение" на "продажу"
2. Как сделка будет проходить в России? Либо в МФЦ, либо через нотариуса. Сделка регистрируется в МФЦ в течение 9 рабочих дней, при проведении сделки через нотариуса – в течение 3 рабочих дней. Через нотариуса дороже (мы заплатили около 30 т.р. за сделку). Мы решили проводить сделку через нотариуса, чтобы провести её быстрее, а также чтобы (на наш взгляд) снизить риски того, что сделка не пройдёт.
Для проведения сделки необходимо в стране пребывания владельца недвижимости сделать документы. В нашем случае это согласие супруга на дарение квартиры (т.к. квартира приобреталась в браке) и доверенность на дарение недвижимости.
3. Как сделать документы в стране нахождения? Можно в Консульском отделе России или у местного нотариуса. В нашем случае запись в Консульство была на через 1+ месяц вперёд, поэтому мы решили обратиться к нотариусу, хоть и встречали комментарии экспертов, что зарубежным нотариусам могут не доверять МФЦ России и сделку могут не провести. Также в апреле 2022 многие европейские страны начали высылать послов России, поэтому для многих нотариусы в зарубежной стране – единственный вариант (если нет возможности или желания приехать в Россию).
4. Мы обратились к нотариусу в РФ, которому объяснили ситуацию и попросили подготовить для нас шаблоны документов на русском с нашими данными. Мы решили это сделать, чтобы избежать ошибок, а также чтобы сам нотариус в РФ ощущал причастность к сделке и желание завершить её успешно. За 3000 рублей нотариус в Москве подготовил нам согласие супруга и доверенность. Важно, что доверенность выдаётся на третье лицо, им не может быть человек, кому дарят квартиру.
5. Я обратился в бюро переводов в Москве, у которого раньше заказывали переводы на португальский язык с нотариальным заверением и договорился, чтобы они сперва перевели документы с русского на португальский, а затем заверили обратный перевод с португальского на русский после того как нотариус в Португалии сделает нам доверенности. Таким образом мы получили шаблоны доверенностей на португальском языке (без всяких заверений – просто документы в doc). Стоимость 2500 р.
6. Мы с женой приехали к нотариусу в Португалии, которому показали два документы и попросили сделать доверенности. Они обошлись нам примерно в 75 евро. За полчаса два документа были готовы. Важно проверять, чтобы в документах при перепечатке данных из паспортов не было ошибок. В нашем случае мы раза 3 просили перепечатать документы, т.к. наши фамилии встречались в разных местах, и они довольно сложны в латинской транслитерации (+ небольшие отличия у меня и жены из-за сочетаний ia / ya).
7. Апостиль. Доверенности, выданные в Португалии (как и многих других странах) будут требовать апостиля на документах, чтобы они были действительны в России. Поэтому мы узнали, где ставят апостили на документах и приехали за простановкой двух апостилей на документах. Это стоило около 20 евро и заняло около часа. Наши документы готовы для отправки в РФ.
8. Доставка документов в РФ. Самый быстрый способ доставки документов в Россию – найти человека, кто туда летит. Я разместил сообщения в нескольких чатах / группах Португалии и нашёл человека, кто летит в Россию из Лиссабона (не прямым рейсом). Также документы можно передать Сдэком или обычной почтой с трек-номером (но это может быть дольше, из Португалии около 10 дней).
9. Документы доставили в бюро переводов, которые нам переводили с русского на португальский. Они "сделали" перевод обратно + добавили перевод апостиля и еще небольшого дополнения от португальского нотариуса. А затем нотариально заверили перевод. Итого 3000 рублей за 2 документа.
10. Подготовка к сделке у нотариуса в РФ. Сообщили нашему нотариусу в РФ, что готовы проводить сделку. Они попросили прислать все документы на подготовку. Доставили им доверенность + согласие + паспортные данные + подтверждение родства (свидетельство о рождении) между владельцем квартиры и одаряемым. Нас записали на через 5 рабочих дней на сделку.
11. Сделка. Доверенное лицо и тот, кому дарим квартиру (близкий родственник), пришли с паспортами и оригиналами документов. Сделку провели. Затем из гос органов при регистрации поступил запрос на проверку доверенности и согласия супруга из Португалии. Доверенное лицо через нотариуса передало эти документы. В течение пары дней право собственности перешло родственнику.
Параллельно мы решили всей семьёй выписаться из квартиры, чтобы родственнику легче в дальнейшем было продать квартиру. Эта история ещё в процессе, но поделюсь тем, что знаю об этом.
Как удалённо выписаться из квартиры в России, находясь за границей?
Мы переписывались с нашим Консульским отделом Посольства России в Лиссабоне, задавая вопросы о возможной выписке из квартиры, и внезапно они нас пригласили подготовить все документы без записи (это было в конце марта 2022), а запись у нас была только на конец апреля. Повезло, человек в Консульстве, кто готовил документы – просто оказался очень добрым и желающим помочь.
На сайте Посольства были шаблоны доверенности на выписку, а также заявления на выписку, которые необходимо отправить в Отдел по Вопросам Миграции МВД в России для удалённой выписки.
Мы пришли в Консульский отдел РФ в Португалии и сделали 6 документов – 3 заявления на снятие с регистрационного учета с указанием нашего нового адреса жительства в Португалии (за несовершеннолетнего ребенка может писать заявление один из родителей) и 3 доверенности на выписку нас по шаблону в Консульстве. Документы сделали и заплатили 105 евро.
На сайте Консульства указано:
При поступлении самостоятельно направленных гражданином надлежаще оформленных документов в территориальный орган МВД России его снятие с регистрационного учета по месту жительства осуществляется в бесспорном порядке
В Консультсве нас заверили, что в МВД обязаны принять документы и снять, даже если мы отправим их вместе с другими людьми в Россию.
Мы передали паспорта, свидетельство о рождении ребенка и 6 документов из Консульства с человеком в Россию (заплатив 3000 р. за помощь в передаче документов).
Доверенное лицо с нашими документами пришло в ОМВ МВД нашего района в Москве, но там начальница отказалась принимать документы, ссылаясь на 55 статью 894 приказа МВД:
Для снятия с регистрационного учета по месту жительства гражданин (законный представитель) в период его нахождения за пределами Российской Федерации направляет почтовым отправлением из страны проживания заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства произвольной формы с указанием адреса выбытия, подлинность его подписи на котором нотариально засвидетельствована в дипломатическом представительстве или в консульском учреждении Российской Федерации в стране проживания либо у нотариуса с последующей легализацией документа или проставлением на нем апостиля (для государств - участников Гаагской конвенции от 5 октября)
Мы пытались как-то сослаться на информацию из Консульства, а также на то, что есть доверенности, заверенные в Консульстве, но это было бесполезно. На сайте МВД в причинах отказа от предоставления гос услуги в снятии с рег учета по месту жительства нет такой причины как "документы доставлены не почтой из другой страны и что на конверте не стоит метки о пересечении границы" (этого требовала начальник ОВМ МВД), но это нам не помогло.
Как бы не хотелось добиться правды и истины (а по информации из интернета не все ОВМ МВД отказываются принимать документы по доверенности) и наказать виновных, а у нас есть основания для жалоб, мы решили сперва попробовать действовать самым быстрым способом: отправить заявления обратно в Португалию и затем отправить их почтой в Москву.
Только по словам ОВМ МВД им будут требоваться только наши заявления, а доверенности не нужны. Мы получили документы в Португалии и пришли в местный CTT (почта). Там за 5 евро 25 центов оформили доставку документов (заявлений) с трекинг-номером на адрес ОВМ МВД. Нас обязаны будут снять с учета. По опыту других людей документы почтой из Португалии доходили за 10 дней до России. Мы пока ждём.
Если вдруг нам откажут в снятии с рег учета, мы подадим жалобы на этот ОВМ МВД, их обязаны будут удовлетворить, т.к. основания для непринятия документов и отказе в услуги не соответствуют нашей ситуации.
Если вдруг это затянется или по какой-то причине наши заявления потеряются, у нас есть ещё запасной вариант: новый собственник может обратиться в суд для выписки прописанных людей через суд. Суд удовлетворяет иски в подобных случаях.
Update: нас выписали, и ребенка тоже. За 15 дней дошли документы обычной почтой. Отслеживали по трек-номеру. На португальском сайте CTT только до Лиссабона обновлялись статусы, а продолжение нужно смотреть на российском. Затем наше доверенное лицо сходило на почту и попросило уведон, чтобы отнести в ОВМ МВД, так как по словам сотрудников почты из МВД не забирают письма и честно они уходят обратно. Затем за 3 дня нас выписали и попросили прийти с паспортами. Метки о снятии с рег учёта поставили. Ребенку на листке регистрации тоже поставили штамп.
Пишу о Португалии, бизнесе и жизни:
Мой телеграм-канал, Instagram, Facebook.
Вы сами себе создали массу проблем в плане дальнейшей продажи квартиры. Смотрите. Вы ПО ДОВЕРЕННОСТИ подарили квартиру третьему лицу. Причем, доверенность не от нотариуса РФ (проверяемая онлайн), а из загранучреждения РФ (непроверяемая). То есть, для будущего покупателя вашей квартиры вы создали массу рисков. Соответственно, они будут учтены в цене квартиры (читай, придется продавать с дисконтом).
так ни кто эту квартиру продавать не будет. тёще подарил. безвозмездная сделка , которую откатать назад шансов ноль. так что жена и теща в шоколаде , а мамкин инвестор и предприниматель в одном известном месте. вэлком в большой мир русских женщин.
Доверенности из загранучреждений тоже проверяемы, был опыт, всё проверяется.
Мы делаем проще - через госуслуги КЭЦП и удаленную сделку из любой точки мира..
Такой геморрой себе создали на ровном месте. Такое ощущение, что вы квартиру продали ради того чтобы эту статью на VC написать. Интересно теперь какой покупатель в здравом уме купит эту квартиру с такой историей документов? Уж лучше бы заплатили налог 30%. А вообще об этом надо было раньше думать и продавать до отъезда и страны. Особенно забавляет то, что автор постоянно куда-то торопится, проводя сделку через нотариуса, а не через МФЦ (это же на целых 6 дней быстрее), вот это срок))) при этом тратит 30.000 на услуги нотариуса.
Та же история с отправкой документов, СДЭКом ждать целых 10 дней!! Лучше отправлю доки с непонятным дядей из паблика и заплачу ему 3000)))
жена торопит его. там простая цель отправить его на теплотрассу. у меня уже есть такой кейс. лично прошел.
Правильно, что через нотариуса. В МФЦ только говорят, что сделка через 10 дней, до месяца бывает. За эти дни ожидания, что угодно может случиться. Через нотариуса железно 3 рабочих дня, а сейчас вообще 1 рабочий день.