Грязь и болото вместо дома мечты. Как купить земельный участок и не лохануться: 10 пунктов поверки застройщика. Чек-лист

На связи группа MDI. Мы строим уютные коттеджные поселки в Московской области. В статье расскажем 10 признаков недобросовестных застройщиков загородной недвижимости. Будет полезно всем, кто находится в поиске дома мечты. Поехали.

Мы намотали сотни километров по Московской области, когда изучали местный рынок загородной недвижимости. Все ради двух пунктов:

1. Понять как нужно делать.

2. Понять как не нужно делать.

Видели прекрасные примеры поселков: от продуманной внутренней инфраструктуры до просторных парковок у въезда. Сталкивались и с лютой дичью – вот ее собрали все в список. Пункты помогут выявить недобросовестность застройщика.

Пойдем последовательно.

1. Не оформлена или отсутствует входная группа поселка

В чем проявляется. Входная группа – все, что видит покупатель перед въездом в поселок. Парковка, ворота, забор. С точки зрения маркетинга и продаж входная группа выполняет роль первого впечатления. Если застройщик в это не вложился, значит и дальше будет экономить на всем.

Поэтому мы поставили забор из евроштакетника в поселке Малинки Life

Что делать. Забор из дешевого профнастила, отсутствие парковки и разваленная будка на въезде – явные сигналы о том, что нужно разворачиваться и искать другой поселок.

2. Наплевательское отношение менеджеров

В чем проявляется. Менеджеры всегда копируют отношение руководства к рабочим процессам и клиентам.

Представьте, клиент записался на показ в загородном поселке. Отпросился на день с работы и проехал 90 км до офиса продаж на обьекте. Тут его встречает быдловатый менеджер, который больше похож на casual-сторожа. В каждой фразе считывается: «Вы чего сюда приехали то» и явно нет заинтересованности в показе.

В качестве иллюстрации

Что делать. Плохое отношение на самом берегу – явно не к добру. Не наша остановка.

3. Коммуникации только на словах

В чем проявляется. «Электричество! Газ! Водопровод! Всё будет, всё проведем. Вы когда договор подписывать готовы приехать?» — почти дословная цитата из телефонного диалога с менеджером. Да, лишь бы продать землю поскорее. Только покупатель рискует в итоге остаться посреди поля без коммуникаций.

И это не только одна проблема

Что делать. Если поселок только строится, то нужно запросить проектную документацию: как все будет проложено, кто отвечает, сроки. При отсутствии – сворачиваем переговоры. Если в поселке уже стоят дома – пообщаться с соседями и просмотреть отзывы.

4. Мелкая нарезка участков

В чем проявляется. На рынке распространена следующая модель – застройщик покупает землю оптом, режет на участки, а потом продает их в розницу. Ради повышения прибыли «нарезка» осуществляется по минимально допустимым пределам для строительства дома. В итоге получаются горизонтальные 30-ти этажные муравейники.

Последствия мелкой нарезки

Что делать. При проведенном межевании нужно проверить весь участок поселка по публичной кадастровой карте. Так будет сразу понятно количество будущих собственников.

5. Нет концепции поселка

В чем проявляется. Застройщик распродал землю, ушел в закат, а со стройкой разбираются сами покупатели. В итоге никакого единого стиля и концепции. Все дома построены в разнобой: тут кирпич, там брус, тут дача, там сарай с курами. О каком уюте речь? Учитывая то, что это ключевой фактор, когда человек решает купить земельный участок.

Веет чувством безысходности

Что делать. Достаточно съездить на показ и все увидеть.

6. Нежелание показывать документацию

В чем проявляется. Диалог из жизни:

- Вы можете предоставить выписку из ЕГРН, ГПЗУ и план строительства?

- А вам зачем?

Если в глобальном плане нечего скрывать, застройщик подготовит документы, менеджер на их основе будет работать с вопросами и возражениями потенциальных покупателей. Увиливание или отказ – сигнал разворачиваться.

В итоге все может свестись к недострою

Что делать. Попросить застройщика отправить всю документацию на почту.

7. Соседство с кладбищем или заводом

В чем проявляется. Земля рядом с комбинатами, свалками и кладбищами обходится застройщику дешево. Остается только завалить агрегаторы объявлениями в стиле «Участки недорого! Срочная продажа!» и получать переводы на счет. Горе-покупателям остается только смириться или пытаться продать уже свою землю.

Что делать. Посмотреть окружение поселка по Яндекс.Картам и публичной кадастровой карте. Изучить вид разрешенного использования ближайших объектов.

8. Нет обустроенной дороги к поселку

В чем проявляется. Съезд с трассы на пути к поселку состоит из ухабов, ям и выбоин. Чтобы доехать только на показ, нужно сильно ненавидеть подвеску своего автомобиля. Указатели, ориентиры, банальная точка на карте также отсутствуют.

Что делать. Если застройщик на старте не позаботился о въездной дороге, то в дальнейшем чего-то хорошего можно не ждать.

9. Договор с левым ООО

В чем проявляется. В договоре вместо реквизитов застройщика указана какая-то странная компания, которая нигде не фигурирует. После заветной подписи все вопросы надо будет решать с этим левым ООО. Такое перекидывание ответственности – крайне тревожный звонок.

Что делать. Попросить черновик договора и проверить реквизиты оттуда по rusprofile.

10. Проблемы с собственностью и обременениями

В чем проявляется. В статье про самостоятельную проверку земельного участка мы подробно рассказывали об изучении документов и где они лежат. По нашим наблюдениям, у недобросовестных застройщиков самые частые проблемы: форма собственности и обременения. Земля может находиться в аренде, под арестом и другими ограничениями.

В исключительных случаях показывают выписку из ЕГРН со всеми указанными косяками и уверяют: «Да в течение месяца разберемся со всем». Не разберутся.

Фрагмент выписки из ЕГРН у Сосны Village

Что делать. Изучать выписку из ЕГРН по ограничительным пунктам. Для надежности лучше заказать электронную версию из Росреестра за 350 рублей.

Бонусный пункт

В качестве бонуса внесем еще один пункт. Когда застройщик работает по принципу «продали и забыли», то это сразу будет заметно. В общении с менеджерами и другим персоналом. Если вам кажется, что вас торопят исключительно ради прибыли. Вам не кажется.

Резюме

Специально для любителей читать лонгриды с конца. Какие признаки говорят о недобросовестности застройщика загородной недвижимости:

  1. Ветхая или отсутствующая входная группа.
  2. Наплевательское отношение менеджеров.
  3. Обещание коммуникаций без подтверждения.
  4. Нарезка земли на кучу участков для продажи.
  5. Отсутствие единой концепции проекта.
  6. Нежелание показывать документацию.
  7. Соседство поселка с промышленными объектами .
  8. Плохая дорога до въезда в поселок.
  9. В договоре непонятная компания, вместо реквизитов застройщика.
  10. Наличие обременений и ограничений на участок.
  11. Работа по принципу «Продали и забыли».

Друзья, если вы сейчас находитесь в поиске земельного участка, то переходите посмотреть наши поселки. Пишите в комментариях, какие темы про загородную недвижимость вам было бы интересно почитать.

0
22 комментария
Написать комментарий...
Alex B

Всё верно, внимание к деталям! Вообще посыл верный : "если вам кажется, то вам не кажется".
С землёй вообще нюансов куча.

Ответить
Развернуть ветку
Артемий Какашко

Например:
"Целевое назначение земель" или "Вид разрешенного использования"

Всё это можно увидеть в выписке на землю. Выписку можно заказать самому на сайте Росреестра за копейки.

А ещё есть природоохранные зоны.
А ещё есть аэропорты с которыми нужно согласовывать постройку дома.
А ещё есть Министерство природопользования которое при определённых обстоятельствах может потребовать подтверждения отсутствия у вас на земле природных ископаемых).

Больше того важно кому принадлежат коммуникации если они есть и дороги....

Действительно вопросов миллион.

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

да, позапрошлая статья как раз касается темы самостоятельной проверки земельного участка

Ответить
Развернуть ветку
Mike Prozorov

Даааа... Про горизонтальные человейники в точку

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

такое встречается

Ответить
Развернуть ветку
Зоя Косичкина

Ха! Половина доводов – мимо! ЖЕ Аккорд! Пыль в глаза, и кинутые дольщики 😖

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Наверно, вы имели ввиду ЖК Аккорд. Только он не относится к коттеджному строительству.

Ответить
Развернуть ветку
Борис Латкин

вот когда что-то собираюсь покупать у меня словно розовые очки, нужен вообще взгляд со стороны, чтоб меня остановили, так что я вас понимаю

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

то есть, в вашем случае важнее всегда перед сделкой обращаться к эксперту?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Крупенко

Как вы рассчитываете взносы в месяц? ведь при малом ко-ве участников они будут достаточно высокие... и потом если еще мало участков купили, они уже должны будут сразу платить?

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

ориентировочные взносы в наших поселках рассчитаны заранее, они платятся только после собрания собственников

Ответить
Развернуть ветку
Есаулов Павел

Не совсем объективно

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

расскажите, как объективнее?)

Ответить
Развернуть ветку
Егор Рощупкин

Привет, Максим.
Вы большие молодцы!
Вопрос времени, когда я стану вашим клиентом)))

С тобой можно связаться?

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Егор, здравствуйте. @Maksimseryakov в Телеграм. Пишите

Ответить
Развернуть ветку
Stas Buryakov

Живём в 400х км от Москвы, нет ниодного организованного поселка. Есть конечно старые деревни, с сельсовета и, но современного ничего. Все коттеджные поселки сводятся к тому, что кто то хапнул земли, нарезал, подтянули до этой земли коммуникации и продают, а дальше просто в поле 15-20-100 домов и всё. Сам задумываюсь об организации такого поселка, но честно говоря не уверен, что найду потребителя.

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

все вполне реально, главное исследуйте рынок свой

Ответить
Развернуть ветку
Viktor Dotsenko

Это что за застройщик из пункта 3, который запрещает копать все что глубже 30 см? Это же кринжатина))

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Там история еще сложнее. Название не будем выносить публично.

Ответить
Развернуть ветку
Даниил Дудник

...

Ответить
Развернуть ветку
Максим Степанов

Тут его встречает быдловатый менеджер, который больше похож на casual-сторожа. В каждой фразе считывается: «Вы чего сюда приехали то»

Это реально так у застроев бывает?

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

многоточие вместо знака вопроса

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 22 комментария
null