Жители подмосковного ЖК борются с управляющей компанией с помощью сервиса финучёта Финтабло
Максим занимается предпринимательством, а вне работы руководит Товариществом собственников недвижимости — органом самоуправления в своем жилом комплексе. Максим подключил к Финтабло счета с платежами жильцов и расходами, чтобы открыто отчитываться перед собственниками и лишить поддержки недобросовестную управляющую компанию.
Что было не так с управляющей компанией
Жилой комплекс, в котором живет Максим, находится в Подмосковье на территории бывшего дома отдыха. В ЖК входит 7 корпусов с апартаментами. Часть собственников проживает там круглый год, но для большинства это загородная недвижимость.
С того момента, как оздоровительный центр превратился в ЖК, коммунальными услугами занималась одна и та же управляющая компания.
За 20 лет у собственников накопились претензии:
- Никто не следил за общим имуществом. Делали все по-минимуму: убирали мусор, подметали дорожки. При этом территория приходила в упадок: компания не реставрировала лавки, беседки, не следила за хоккейной площадкой, амфитеатром. Ломалось инженерное оборудование, например насосы и вентиляция.
- У компании росли долги. Управляющая компания задолжала миллионы ресурсоснабжающими организациям и подрядчикам. Из-за неуплаты со стороны компании собственникам периодически отключали газ, поэтому они не могли пользоваться горячей водой.
- Не было понятно, на что шли платежи. Люди оплачивали коммунальные услуги, но не могли быть уверены, что их деньги идут по назначению — у управляющей компании не было открытой финансовой отчетности.
Жильцы боролись с компанией по отдельности, пока не стало очевидно, что нужно объединяться.
Осенью 2020 года Максим решил взять дело в свои руки. Он провел встречи с инициативными жильцами, вместе они выработали план действий. В домах провели голосования по созданию органа самоуправления. В корпусах появились свои ТСН — Товарищества собственников недвижимости. Все ТСН объединились в Ассоциацию.
Как работает Ассоциация ТСН
Сейчас свои Товарищества есть у трех корпусов из семи, к концу года такое же появится у четвертого.
Ассоциация наняла собственный персонал: юристов, бухгалтеров и управляющих. Для обслуживания ЖК набрали в штат уборщиков, электриков, сантехников.
Товарищества сместили управляющую компанию и теперь сами управляют комплексом:
Собирают платежи. Есть ежемесячная оплата коммунальных услуг и разовые целевые взносы на покупку оборудования.
Общаются с собственниками. В новостных каналах в соцсетях ТСН отчитывается перед жильцами о своей работе и делится планами. Есть группы, где обсуждают проблемы ЖК. А еще — чат поддержки, куда собственники могут написать, если у них что-то сломалось. Кроме того, команда Максима отвечает на электронную почту, звонки и даже бумажные письма.
Отчитываются о всех поступлениях и расходах. В Ассоциации не скрывают, сколько денег собирают с жильцов и на что их тратят — отчеты доступны всем собственникам.
- Судятся с управляющей компанией. Почти год компания продолжала присылать собственникам квитанции за услуги, которые оказывают ТСН. Чтобы это прекратить, пришлось подавать на компанию в суд. Дело выиграли, осталось еще несколько исков.
Управляющей компании до сих пор принадлежат ресурсы — вода, электричество и газ, но Товарищества рассчитывают скоро взять их под свой контроль.
В отличие от компании, Товарищества не стремятся и не могут получать прибыль. Все взносы от собственников идут на общее благо. Максим считает, что их главный KPI — сделать недвижимость в жилом комплексе привлекательней и дороже.
Как Финтабло помогает развивать проект
У Ассоциации открыты все данные: Максим выкладывает в чатах жильцов и на общий Гугл-диск все договора, отчеты и фотографии. Информацией о платежах и расходах тоже решили поделиться со всеми желающими.
Мы проводим голосования прозрачно, показываем людям все документы — создали общую базу знаний и выкладываем там информацию. Люди заходят и все читают. Вот я и подумал, что надо открыть людям финансы — пускай смотрят. Нам нечего скрывать, мы не собираемся воровать. Как предприниматель я был знаком с сервисом Финтабло, и решил вести финансы ТСН там.
Максим оформил подписку на один из продуктов Финтабло — Движение денег. Тариф выдает пользователям отчет ДДС — информацию о движении денежных средств.
Финтабло — это онлайн-сервис финансового учета. Его используют предприниматели, чтобы автоматизировать финучёт и контролировать деньги бизнеса. А Максим решил с его помощью управлять финансовой деятельностью ТСН: следить за взносами собственников и тратами на нужды ЖК.
Данные в Финтабло автоматически загружаются из банка, которому принадлежат счета ТСН. Все жильцы получили доступ к аккаунту и могут:
- видеть поступления — сколько денег собирают ТСН;
- отслеживать расходы — на какие статьи идут деньги собственников апартаментов;
- формировать наглядные отчеты и выгружать их в Эксель для анализа.
Выгнать управляющую компанию — это не так просто. Но мы потихоньку побеждаем. В том числе и с помощью Финтабло: показываем людям, что у нас все прозрачно, открыто, и что мы нигде не воруем. Убедиться в этом просто — достаточно открыть отчет и посмотреть.
Никто из жильцов не обращался к Максиму с просьбой помочь разобраться в сервисе — интерфейс оказался понятным для всех.
Так в Финтабло отображаются платежи от собственников и расходы ТСН:
Тренды поступлений по направлениям показывают, как платили жильцы разных корпусов:
Максим анализирует списания и поступления, чтобы планировать бюджет. Так он понимает, хватает ли денег на счетах, чтобы выплачивать зарплаты сотрудникам и покупать хозяйственные товары.
Первое время приходилось давать займы ТСН из собственных средств, чтобы закрывать кассовые разрывы. Летом 2022 года ТСН удалось выйти на самоокупаемость.
Финтабло позволяет следить за тем, кто из собственников оплатил свои счета. Команда Максима сравнивает данные со списками жильцов и видит, кто этого еще не сделал.
Когда ТСН начинали получать взносы, платили только 30% жильцов. За год доля плательщиков выросла до 73%:
Что думают собственники
Большая часть жильцов поддерживают борьбу с управляющей компанией. Люди ценят проект за прозрачность и отмечают, что Максим сделал верный шаг, когда открыл для всех финансовую отчетность.
У команды есть и оппозиция. В основном это люди, которые боятся перемен. Противники проекта считают, что активисты могут все развалить — поэтому пусть лучше в ЖК все остается как есть.
Максим продолжает работать, открыто делиться информацией и общаться с каждым, кто готов идти на контакт. Постепенно он завоевывает доверие людей. Например, один из недоброжелателей писал в домовых чатах гневные посты, пока не пошел сам изучать отчеты. После этого он полностью изменил свое отношение и призвал остальных скептиков сделать так же.
Итоги: чего удалось достичь и что еще нужно сделать
Борьба с управляющей компанией длится уже два года. Проект прошел много этапов.
Сейчас штат ТСН каждый день убирает территорию, зимой чистит снег, а летом ухаживает за деревьями и кустами. Еще сотрудники исправляют то, что запустила управляющая компания. Например, за этот год Ассоциация успела:
отремонтировать кровлю домов и беседок;
восстановить уличную плитку;
- починить фонарные столбы;
- отремонтировать мост у реки;
- отреставрировать скамейки;
- обустроить помещение, в котором дети занимаются спортом.
Долгосрочная цель проекта Максима — провести в ЖК Генеральную реконструкцию. Он хочет убедить собственников сдать деньги на ремонт общего имущества. Это реально, потому с ноября 2021 года по октябрь 2022 Ассоциация помогла жильцам сэкономить 7,5 млн ₽ на коммунальных услугах. Вот что они для этого сделали:
Снизили тарифы на обслуживание помещений за каждый м².
Установили общедомовые теплосчетчики, чтобы жильцы платили по показаниям — отопление теперь стоит в 3,5–4 раза дешевле.
В 2 раза уменьшили стоимость уборки мусора. ТСН заключили договор с новым подрядчиком. Теперь с жильцов берут не фиксированную оплату, а ровно столько, сколько стоит вывоз отходов на единицу площади.
Мы поставили в домах счетчики для отопления. Когда их ставишь, это называется «смерть управляющей компании», потому что это основной источник их дохода. Они начисляют оплату не по количеству энергии, которое потратил дом. У них есть нормативы, которые принимают органы власти. Эти нормативы позволяют управляющим компаниям очень неплохо жить.
Когда у четвертого корпуса появится свое ТСН, проект будет отвечать за 60% территории. Управляющая компания теряет власть, у нее растут долги. Максим считает, что бороться осталось полгода — за это время организации станет невыгодно находиться в ЖК и содержать своих сотрудников.
На следующие месяцы перед Ассоциацией стоит несколько задач:
провести голосования и учредить ТСН еще в трех корпусах;
получить контроль над ресурсами — начать собирать и передавать платежи за электричество, воду и газ;
выиграть оставшиеся суды и полностью устранить управляющую компанию.
Статью писала Елена Остапчук, редактировала Ольга Аксенова.
Очень вдохновляющий пример, когда собственники берут власть в свои руки. Когда жил в квартире, были такие же проблемы.
Также платили коммуналку, а компания обязательства не выполняла.
Не знали, платят ли они поставщикам энергии и услуг. И не знали, кто вообще платит из жильцов, а кто нет. Случайно узнали, что платят коммуналку только 50% собственников. Не было прозрачной системы, где можно быстро все посмотреть.
Решил проблему переездом в частный дом. )
Комментарий недоступен
Ну жильцы реально молодцы, по другому и не скажешь, вот тоже натолкнулся на новость, где жильцам помогли заставить УК заняться ремонтом фасада дома: https://vc.ru/life/1272567-zhilcy-protiv-fonda-kapremonta-kak-dobitsya-rekonstrukcii-v-dome