«VK не работает?!» Исповедь практика и разбор 5 мифов, которые мешают делать продажи застройщикам
Еще несколько лет назад VK не отличался качественной аудиторией: продаж почти не было, просмотры квартир — единичные, а лид-формы приносили в основном поверхностно заинтересованных клиентов. Но сейчас мы видим — другие цифры. В этой статье покажу, как таргет в VK начал реально работать там, где ранее маркетологи девелоперов просто тратили бюджет. И о том, какие мифы мешают делать продажи. Всё — на основе практики команды Индиго.
Привет! Я Елена Королева, CEO агентства Indigo Digital & Marketing. Более 20 лет в недвижимости, с 2018 года — на стороне digital-агентства. Работаем с застройщиками, ведём их рекламу под ключ, а VK реклама в 2025 стабильно даёт результат по сделкам.
5 мифов про VK рекламу
Миф 1: “VK — это соцсеть для школьников и мам в декрете. Там нет нашей ЦА”
На самом деле в VK давно обитают люди с деньгами, ипотеками и запросом “квартира в новостройке с отделкой”. VK вырос, аудитория повзрослела и стала платежеспособна, особенно в регионах. Но этот миф живёт потому, что большинство маркетологов судит по своей ленте, а не по статистике и сегментам.
Глубинный мотив: «Я не пользуюсь VK — значит, и мои клиенты там не сидят». Это когнитивное искажение, а не факт.
Миф 2: “Лиды из VK — мусор. Лучше доплачу в Яндекс”
Когда-то это было так: слабые алгоритмы VK, куча случайных заявок. Но всё меняется: лиды стали точнее, CPL стабилизировался, а многие “дешёвые” заявки оказываются покупателями.Проблема в том, что, если подрядчик однажды слил бюджет в VK — осадок остаётся навсегда.
Глубинный мотив: страх перед “вторым провалом”. Лучше не тестировать, чем снова объясняться перед директором.
Миф 3: “«Без отдельного специалиста VK не запустить — слишком сложно и дорого»”
Реклама в VK требует специфических знаний. Специалист, работавший только с Директом, без опыта в кабинете VK не запустит эффективную кампанию — слишком разные интерфейсы, логика настройки, структура рекламных блоков и форматы.
Но подход к текстам и креативам во многом схож с сетями в Директе: и там, и там работаем с холодной аудиторией, уже проявлявшей интерес к теме. Главное отличие — технические настройки.
Глубинный мотив: установка “новый инструмент = новая головная боль”. Маркетологу проще отложить, чем объяснять начальству риски, тратить бюджет на тесты без гарантий и брать ответственность за нестабильный результат.
Миф 4: “Наша аудитория хочет только аналитику и точные цифры. VK — это не про серьёзное”
Ошибочное представление, будто “дорогая аудитория” не реагирует на эмоциональные, цепляющие креативы. Но практика показывает, что покупатель бизнес-класса реагирует на цепкий текст и нативную подачу — главное, чтобы была ценность.
Глубинный мотив: “серьёзный бренд не может позволить себе яркие форматы”. Хотя внутри аудитория реагирует именно на них.
Миф 5: “У нас работает Яндекс. Зачем ещё что-то, если и так заявки есть?”
Да, работает. Но VK — это не замена, а дополнение, которое может оптимизировать CPL, дать новых пользователей, зацепить тех, кто “не среагировал” на других платформах. Рынок меняется стремительно, особенно в сфере продвижения недвижимости, и зависимость от одного канала стала рискованной.
Глубинный мотив: “зачем менять, если не сломано?” — привычка к стабильности сильнее, чем интерес к росту.
Недвижимость — одна из самых сложных ниш в рекламе: здесь не работают банальные креативы, а продажа редко происходит с первого касания. Ещё год-два назад VK вызывал сомнения как канал лидогенерации, но сегодня это полноценная платформа с потенциалом не хуже Яндекса. При этом стоимость лида ниже, а инструменты становятся всё точнее. VK Реклама активно развивается: появляются лендинги в лид-формах, реклама в Дзене, новые медийные форматы.
Яндекс: всё ещё сильный, но...
Сегодня VK постепенно перестаёт быть источником «мало конверсионных заявок» и становится полноценным инструментом, способным обеспечивать не только лиды, но и показы, бронирования и реальные продажи. Хотя по ряду метрик общая эффективность VK Ads пока уступает Яндекс Директу, тенденции явно позитивные.
Аудитория платформы заметно выросла.
Отдельно стоит отметить серьезные усилия команды VK по развитию видеоформатов, включая «Клипы», которые уже приносят качественные лиды.
Платежеспособность аудитории тоже изменилась: она повзрослела, и на фоне блокировок других каналов многие перешли именно в VK.
Алгоритмы лид-форм стали работать ощутимо лучше.
Далее — подробнее об инструментах и результатах: что мы тестировали, что сработало и какие выводы сделали.
Реклама в VK изменилась — и это заметно
- Платформа стала работать иначе.
За последние два-три года VK существенно обновил алгоритмы, и сейчас это уже не тот рекламный кабинет, с которым мы имели дело раньше.
Показательный пример — VK клипы, которые с начала 2025 года в наших кейсах стали стабильно приносить заявки и показывают себя как полноценный канал генерации лидов
2. Лид-формы по-прежнему остаются базовым и самым стабильным инструментом.
Они продолжают давать заявки, и в этом их главное преимущество
3. Мы видим рост стоимости клика (CPC) — но параллельно с этим выросло и качество лидов.
Конверсии стали «чище», и процент квалифицированных обращений выше. Такой обмен — дороже, но эффективнее — нас как практиков устраивает
Что по стоимости кликов в VK?
В рекламных кампаниях с плейсментом на VK и особенно в формате рекламы в клипах — фиксируем аномально высокий CPC, который может доходить до 200+ рублей.
И если для Яндекса — это еще приемлемо, то для таргета внутри VK — выглядит нетипично.Тем не менее, именно этот формат даёт нам лучшие результаты по вовлеченности и качеству трафика.
Если сравнивать:
в ВК клипах — 100–200+ рублей за клик;
в остальных форматах: лид-формы, перформанс-компании — 20–40 рублей.
Почему такая стоимость? Наша гипотеза
При подключении формата «Клипы» снижается охват, и, как следствие, растёт цена клика
Клипы изначально заточены под товарку и блогеров, поэтому реклама жилых комплексов там воспринимается менее органично — это тоже влияет на стоимость.
Получить точную аналитику по причинам роста ставки невозможно — поддержка VK часто не дает внятных ответов 😢
Какие инструменты работают — и что стоит тестировать
Очевидно, что перформанс-настройки в ВК всё чаще проигрывают медийным по качеству и стабильности результата.
Большинство целей в обновленном кабинете VK рекламы (кстати, неплохая визуализация) нацелены скорее на охваты, чем на действия. Но это не повод отказываться от экспериментов.
За последнее время* мы протестировали десятки разных гипотез, проверили сотни креативов и вот что получилось:
Лид-формы — остаются основным источником заявок.
Это по-прежнему самый предсказуемый и эффективный инструмент, особенно при грамотной сегментации и понятном оффере.VK Клипы — один из самых сильных инсайтов за последние месяцы.
Низкий CPL**, хороший % квалифицированных лидов. Да, работает не всегда и не у всех, но при точном попадании в аудиторию — результат впечатляющий.Дзен*** — пока на уровне тестов.
Тестировали 2 недели, получили всего 1 заявку, которая даже не прошла квалификацию.
Формат нестабилен, на постоянной основе использовать не стали, но отслеживаем изменения.
* За последнее время
2 квартал 2025 года
** Низкий CPL
Стоимость заявки колеблется от 100 до 1500 рублей — в зависимости от продолжительности кампании, настроек, оффера и других факторов. Как правило, при росте выше 1500 ₽ мы уже вносим корректировки.
*** Дзен
Это один из видов медийной рекламы: трафик идёт через VK, ведёт на нативную статью в Дзене, внизу которой размещена ссылка. Пользователь читает материал, а затем бесшовно переходит в квиз или на сайт — и там уже оставляет заявку.
👀 Практический совет:
не гнаться за новыми плейсментами, форматами и "волшебными" настройками. Куда важнее — системно отрабатывать гипотезы, накапливать знания внутри проекта и шаг за шагом усиливать то, что уже работает. Именно последовательная работа даёт предсказуемый результат.
Что критично для продаж в VK ADS:
- креативы
- текст
- оффер
Именно они определяют, сколько вы получите — не просто кликов, а реальных продаж.
Главный принцип — никакой шаблонности
Я всегда мысленно ставлю себя на место пользователя в ленте и задаю один вопрос: что бы зацепило меня?
Работает подход — смотреть глазами пользователя
Конкретные заголовки: «Квартира за 0 ₽ в месяц — без ипотеки»
В общем, заголовок — это не просто текст. Это ваша первая встреча с потенциальным клиентом. Сильно влияет на то, кого вы вообще привлечете и по какой цене.Нестандартные креативы: комиксы, юмор и другие необычные форматы.
Из всех плейсментов в рамках цели «лид-форма» особенно выделяются рекламные клипы. Примеры креативов ниже 👇
Клипы в ВК и статичные баннеры в виде комиксов (в наших кейсах) показывают:
низкий CPL,
хороший процент конверсии в квалифицированные лиды.
Эти форматы одни из самых перспективных, особенно если правильно подобрать креатив — зацепить пользователя в первые секунды и четко донести оффер.
Конкретика в офферах — без воды
Это не просто «хорошая практика», а критически важный элемент, особенно в VK. Алгоритмы платформы любят объявления с высокой эффективностью — и чем точнее ваш оффер, тем выше вероятность получить высокие показатели по конверсии в нише.
Четкий заголовок + визуально цепляющий креатив + работа с фродом= ведет к снижение стоимости рекламы.
У конкретного оффера почти всегда выше CTR и быстрее собираются лиды.
При этом важно отслеживать не только количество, но и качество заявок:
— В VK для этого можно использовать уточняющие вопросы в лид-формах, чтобы отсекать нецелевую аудиторию и ботов.
Как отличаться от конкурентов
Информационный шум в рекламе огромен. Чем больше похожих офферов — тем ниже отдача от каждого.
Как выделиться:
— Нестандартные визуалы (цвет, стиль, верстка)
— Необычные выгоды, которые не используют конкуренты
— Форматы, которые цепляют: сторителлинг, мини-клипы, эмоции и нестандартные подачи.
Уникальный креатив и посыл — ключ к результату
Чем точнее и ярче посыл — тем выше CTR и вовлеченность, тем ниже стоимость показа, лучше работают алгоритмы, и в итоге вы экономите на бюджете.
Выделяться — значит быть эффективнее. И это напрямую влияет на экономику рекламной кампании.
У меня на ТГ канале “Королева pro маркетинг для застройщиков” есть много информации и конкретики, например:
Квартальные кейсы Индиго в ВК: апрель – июнь 2025 (3 месяца)
VK в наших кейсах начинает приносить результаты по адекватной стоимости.
Вся реклама шла на лид-формы.
Форматы: Клипы и статичные баннеры. Проекты от разных заказчиков. См. таблицу
По многим проектам VK таргет начал приносить не только заявки и качественные лиды, но и реальные продажи недвижимости.
В среднем, по каждому проекту мы фиксируем 2–3 сделки в квартал на регулярной основе.
Конечно, это не по всем проектам: многое зависит от специфики объектов, количества оставшихся квартир и ограниченности ассортимента, который не всегда подходит широкой аудитории.
Будущее рекламы в VK — новинки, которые уже работают
VK продолжает активно развиваться.
Недавно появилась возможность размещать рекламу в сторис — формат, который обещает снижение CPL за счёт нативности и быстрого вовлечения аудитории. Будем его активно тестировать. Обязательно напишем.
Кроме того, заметна тенденция к упрощению настройки рекламы, что делает инструмент более доступным для малого бизнеса и начинающих специалистов.
Резюме
Реклама в VK — это:
- Рабочий инструмент для генерации лидов
- Уверенные результаты при правильном подходе
- Новые плейсменты и форматы с большим потенциалом
- Простая интеграция с CRM через лид-формы
- Гибкий и удобный интерфейс
По сути, сегодня на рынке осталось два основных источника онлайн-рекламы — Яндекс Директ и VK.
ВК уверенно занимает свою нишу. Это значит, что игнорировать площадку уже не просто рискованно — это стратегическая ошибка для рекламодателя.
VK — это рабочий инструмент для застройщика, если подходить к нему системно. Главное — не бояться тестов, отходить от мифов и быть честным в оффере.
Если вы всё ещё сомневаетесь, работает ли реклама в VK для застройщиков — наш опыт показывает: да, и работает уверенно.
Наши кейсы по таргету в VK доказали, что при правильном оффере и нестандартных креативах можно преодолеть «баннерную слепоту» и вывести рекламные кампании на уровень реальных продаж, принося клиентам миллионы рублей.
Мы получаем стабильный поток лидов по адекватной цене, тестируем форматы, подбираем креативы — и видим конкретный результат.
Хотите понять, сработает ли VK для вашего проекта? Оставьте заявку 👉 здесь 👈 — подготовим медиаплан для запуска, если ранее не запускали, проведем аудит действующей кампании.
⚠ Ежемесячно делаем только 1 заявку 🔥 бесплатно.
Посмотреть другие кейсы можно на сайте агентства.
Если материал оказался полезен — подпишитесь на наши соцсети 👇 Делимся практикой, цифрами и рабочими инструментами:
Telegram 👉 «Королева pro маркетинг для застройщиков»
📖 Блог на VC.ru 👉 IDM: маркетинг застройщиков