«Эффект закрытого клуба»: как я закрыл 5 сделок, просто перестав «дожимать» клиентов и добавив их в секретный канал
Вы знаете это чувство. Звоните клиенту, который оставил заявку неделю назад.
— Здравствуйте, вы еще ищете квартиру?
— Нет, спасибо, я просто смотрю.
Или еще хуже: он просто не берет трубку. CRM превращается в кладбище «мертвых душ». Часы уходят на попытки реанимировать тех, кто мысленно уже отправил мой номер в спам.
В 2026 году люди устали от давления. Они не хотят, чтобы им «продавали». Они хотят покупать сами, но в безопасной среде.
Я провел эксперимент: полностью запретил себе и помощникам звонить клиентам с вопросом «Ну что, решили?». Вместо этого я начал приглашать их в Закрытый канал «для своих».
Результат шокировал меня самого: 5 сделок за месяц с чеком 15+ млн рублей. Без единого холодного звонка.
Рассказываю механику, которая спасла мою нервную систему и бюджет.
Почему CRM больше не продает, а Канал — да?
Классическая воронка «Заявка → Звонок → Встреча» сломалась. Цикл сделки в недвижимости растянулся до 3–6 месяцев.
Когда я добавляю клиента в CRM, он для меня — строчка в таблице. Когда я добавляю его в закрытый канал, он попадает в «инкубатор».
Здесь работает психология:
- Эффект «Замочной скважины». Люди обожают подглядывать. Когда я говорю: «Я не буду вам ничего продавать, просто добавлю в канал, где выкладываю лоты, которых нет на Циане», — клиент соглашается в 90% случаев.
- Безопасность. В канале его никто не трогает. Он может «греться» месяц, полгода, год. Он читает посты, сидя в метро или перед сном, и привыкает ко мне как к эксперту.
- FOMO (Страх упущенной выгоды). Когда клиент видит в канале пост «Забронировано» на квартире, которую он смотрел, это работает лучше любых скриптов продаж.
Механика «Секретного канала» (Как я это сделал)
Я не создавал сложное медиа. Я сделал простой канал-витрину, но с правильным позиционированием.
Шаг 1. Изменил скрипт первого звонка
Вместо «Когда придете на просмотр?», я говорил:
«Иван, я понимаю, что вы пока присматриваетесь. Давайте я не буду мучить вас звонками? Я добавлю вас в свой закрытый канал в Telegram. Там я публикую "срочные" варианты инвесторов и закрытые старты продаж, которые нельзя выкладывать в рекламу. Понравится что-то — напишете сами. Ок?»
Это вызывает вздох облегчения у клиента. Он чувствует, что я на его стороне.
Шаг 2. Контент «Не для всех»
В канале я постил не красивые рендеры (их полно в интернете), а «внутрянку»:
- Видео с приемки квартир с косяками застройщика (честность подкупает).
- Реальные расчеты инвестиций: «Вот эту квартиру клиент купил за 8 млн, а сейчас мы продаем за 11 млн».
- Анонсы закрытых пресейлов за 2 часа до старта.
Шаг 3. Эффект толпы
В канале было всего 150 человек (мои теплые лиды). Но когда я выкладывал горячий лот, я просил ставить реакции. Клиент видел, что на пост поставили «огонек» 10 человек, и понимал: конкуренция идет не за него, а за квартиру.
Итог в цифрах
- База: 150 человек в канале (те, кто раньше «висел» мертвым грузом в CRM).
- Затраты: 0 рублей (я просто перенаправил текущий трафик).
- Результат: 5 продаж за месяц.Двое купили, потому что увидели «срочный выход инвестора».Трое написали сами спустя 2 месяца молчания: «Я созрел, давайте встречаться».
Вывод для частного брокера
Вам не нужны тысячи подписчиков. Вам нужен «Пруд с карасями» — место, где вы собираете заинтересованных людей и кормите их пользой, пока они не проголодаются.
Перестаньте быть назойливым продавцом. Станьте создателем закрытого клуба. Это меняет расстановку сил: теперь не вы бегаете за клиентом, а он боится выпасть из вашего инфополя.
P.S.
Конечно, чтобы наполнять такой канал, нужен постоянный приток свежей крови (новых заявок). «Закрытый клуб» работает на удержание, но топливо для него — это трафик.
Если хотите узнать, как я наливаю в такие каналы платежеспособную аудиторию (а не ботов), используя новые технологии Telegram Ads 2026 — загляните ко мне в @DMLeads_TG