Как принять квартиру от застройщика
Боитесь, что квартира с рекламного буклета застройщика окажется в реальности совсем другой, вопреки обещаниям. Так и правда бывает. Наш гайд по приемке жилья поможет избежать этой распространенной проблемы.
К сожалению, недобросовестных строительных компаний на рынке немало, поэтому истории, когда обещания застройщика идут вразрез реальности ― не редкость. Как и ситуации, когда в сдаваемой в эксплуатацию квартире можно найти тот или иной дефект даже у ответственного застройщика. Вот почему будущий владелец должен с большим вниманием подойти к процессу приемки квартиры.
Коммерческий директор компании «СТРОЙТЭК» Татьяна Гузеева подготовила подробный гайд о том, как правильно это сделать.
Принять жилье. Это как?
Приемка - это официальный процесс, в ходе которого застройщик передает построенное жилье покупателю. В законодательстве, согласно Федеральному закону №214, данный покупатель обозначается как участник долевого строительства. Однако для упрощения понимания и удобства чтения в данной статье мы будем использовать термин “покупатель”.
Это буквально встреча представителя застройщика и будущего владельца в стенах квартиры и внимательный осмотр жилья принимающей стороной, который завершается подписанием акта приема-передачи квартиры.
Приемка ― ключевой этап при покупке недвижимости. Именно в этот момент покупатель должен внимательно осмотреть все помещения и даже углы жилья, чтобы заметить дефекты и несоответствия условиям договора, если таковые есть.
Покупатель должен убедиться, что застройщик со своей стороны выполнил все обязательства, и только после ― подписывать акт приема-передачи квартиры. Если недочеты были обнаружены, покупатель вправе потребовать исправить их и отразить эти замечания в дефектной ведомости или акте осмотра.
Быть во всеоружии
Неважно, покупаете вы квартиру с отделкой или без, приемка ― процедура обязательная в любом из этих случаев. И если вы хотите, чтобы она прошла успешно, дам несколько советов.
Во-первых, договоритесь о дате и времени приемки заранее. Со стороны застройщика на месте, скорее всего, будут бригадир субподрядчика, либо ответственный за ход работы мастер участка, и возможно, представитель отдела продаж или тот, кто отвечает за передачу квартир от застройщика. На день таких приемок, как правило, назначается несколько.
По этой причине сотрудники компании могут выделить всего 15-20 минут для осмотра. Чтобы избежать такой ситуации, заблаговременно согласовывайте с застройщиком точное время и продолжительность приемки (не менее одного часа). Это позволит провести процесс в расслабленной атмосфере и даст вам шанс более детально осмотреть ваше будущее жилье. Также вы, как покупатель, имеете возможность привлечь эксперта для проведения приемки.
Некоторые компании внедряют специализированные сервисы передачи ключей для удобства покупателей.
Например, для обеспечения удобства наших покупателей мы автоматизировали процесс заселения и передачи ключей. Благодаря ему покупатели могут записаться на приемку через свой личный кабинет, провести осмотр квартиры и зафиксировать с помощью фотографий все замечания. Это значительно ускорило процесс устранения недостатков и сократило количество конфликтных ситуаций.
Во-вторых, выбирайте для приемки светлое время суток, когда при естественном освещении видны все возможные дефекты.
В-третьих, после окончания осмотра внимательно изучите документы перед подписанием. Особенно обратите внимание на площадь квартиры, указанную после обмеров БТИ, и на отделку, которая указана в договоре и которая действительно присутствует.
Приемка осуществляется либо в офисе строительной компании, либо в одной из квартир уже сданного в эксплуатацию дома. Финальный этап процесса происходит в квартире. В ходе приемки необходимо проверить наличие следующих документов:
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- подтверждение о присвоении дому почтового адреса.
Застройщик должен передать покупателю:
- паспорта на счетчики воды и электричество, входную дверь и окна;
- инструкцию по эксплуатации.
Непосредственно после приемки, если никаких недостатков в квартире не было обнаружено, покупатели подписывают акт приема-передачи.
Но в 70% случаев покупатели обнаруживают, пусть и незначительные, но дефекты. В таком случае возможны два варианта развития событий:
- Подписать акт осмотра или дефектную ведомость с условием, что в течение 60 календарных дней недостатки будут устранены. После этого необходимо вернуться на повторный осмотр, когда застройщик выполнит обязательства.
- Подписать акт приема-передачи с замечаниями, получить ключи и предоставить застройщику те же 60 календарных дней на устранение дефектов.
Не забудьте проверить есть ли у представителя компании доверенность на подписание документов от лица застройщика.
Если вы заметили недостатки уже после приемки квартиры, у вас есть еще как минимум 5 лет гарантии на само помещение и 3 года на оборудование в нем (п. 5 и 5.1 ст. 7 закона №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”), а если вам пришлось самостоятельно устранять недостатки в квартире, можете потребовать от компании уменьшение цены договора и возмещение расходов (п.2 ст. 7 закона закона №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).
Кроме акта осмотра или дефектной ведомости вам дадут на подпись акт приема-передачи. С ним тоже нужно внимательно ознакомиться, особенно, если в процессе сдачи или приемки объекта возникали проблемы.
Например, сроки сдачи объекта были пропущены по вине застройщика (за это покупателю положена выплата неустойки), а в акте написано, что принимающая сторона не имеет претензий к срокам.
Паспорт и скотч не забудьте
Со стороны покупателя на месте приемки тоже понадобится определенный пакет документов, а также кое-какие инструменты, чтобы приемка прошла успешно.
Документы:
- паспорт;
- договор;
- доверенность (на случай, если одного из супругов нет на приемке, а в договоре указаны оба).
Дополнительные вещи:
- скотч, мел, маркер, карандаш или гелевая ручка, листы бумаги, чтобы отмечать недостатки на месте и делать заметки;
- зарядка от телефона и тестер электричества, чтобы проверить работу розеток;
- дымовая палочка или специальное устройство, с помощью которых можно проверить работу вентиляции и есть ли щели в окнах;
- лампочка, чтобы проверить работу патронов;
- рулетка для замеров площади помещений;
- уровень для проверки подоконников и окон, батарей, откосов;
- молоток для проверки цементной стяжки и сменная одежда и бахилы, чтобы не испачкаться в строительной пыли в квартире без отделки.
Итак, вы во всеоружии. Теперь рассказываю как принимать жилье с отделкой и без ― здесь есть некоторые отличия. Но прежде всего, давайте рассмотрим основные аспекты, которые отличают квартиру с отделкой от квартиры без нее.
Как принимать квартиру в нoвocтpoйкe бeз oтдeлки
Квартира без отделки ― это некий черновой вариант жилья. То есть застройщик со своей стороны предоставляет покупателю готовое для отделки помещение, и в будущем оно потребует доработки или дизайнерского ремонта.
Обычно в таком жилье стоят окна и входная дверь, а коммуникации подведены до счетчиков и щитов, однако они еще не готовы для сиюминутного использования.
При приемке квартиры без отделки обязательно проверяйте:
- соответствует ли готовая планировка той, что указана в договоре;
- пол, стены и потолок ― в них не должно быть трещин, сколов, они должны быть ровными;
- инженерные системы и их работу: водо- и электроснабжение, отопление, канализацию и вентиляцию;
- работают ли счетчики и другие приборы;
- площадь помещения ― сделайте замеры и сопоставьте их с теми, что указаны в планах после замеров БТИ и договоре, проверьте также равны ли 90° углы потолка, перегородок и пола;
- двери и окна ― как открываются, не скрипят ли, качественно ли сделаны;
- микроклимат ― квартира должна быть сухой, без плесени и потеков.
Как принимать квартиру в нoвocтpoйкe c oтдeлкoй
Квартира с отделкой ― это жилье, которое осталось лишь обустроить по желанию новых хозяев. В ней есть все необходимые для жизни коммуникации, а вот по типам готовности отделка немного отличается:
- черновая ― выровненные, но голые стены;
- предчистовая ― оштукатуренные перегородки и стены, стяжка пола, разводка электричества, обустройство входной двери и окон.
- чистовая ― полностью готовая к заселению квартира.
В процессе приемки жилья необходимо обратить внимание на ряд общих моментов, о которых я и хочу рассказать.
Входная дверь
Проверьте работоспособность звонка, а также домофона, если он предусмотрен проектом. Убедитесь, что дверь легко закрывается и открывается, замки исправны и работают без сбоев. Внимательно осмотрите поверхность двери: на ней не должно быть царапин или других видимых повреждений.
Ручка двери должна быть надежно закреплена и не шататься. Также обратите внимание на наличие и состояние уплотнителей ― они должны быть на своем месте и не иметь видимых повреждений.
Окна
Отсутствие царапин на рамках и стеклопакетах, целые резинки, наличие отлива для воды снаружи ― все это должно быть видно невооруженным взглядом. Сами окна должны открываться свободно, без заеданий. Если видна монтажная пена, убедитесь, что она залита без промежутков. Обязательно проверьте с помощью дымовой палочки или специального устройства, не пропускают ли стыки воздух.
Коммуникации
Вентиляция проверяется с помощью бумажного листка или дымовой свечи возле входной двери при открытых окнах. Электрику проверяют с помощью тестера (на вывод освещения и заземление) и других специализированных устройств (например, проверяют работоспособность розеток, заряжая через них телефон). Водоснабжение проверяется простым открытием крана, а вот счетчики стоит проверить по серийному номеру (сравнить с паспортом) и записать показания. Канализацию проверяют на наличие заглушек, целостность труб и отсутствие утечек.
Отделка
Сюда также можно включить осмотр пола и стен.
Итак, при черновой отделке получится осмотреть только поверхности на наличие повреждений и их равномерность с помощью уровня.
При предчистовой отделке проверьте качество штукатурки, откосов и перегородок.
При чистовой отделке, кроме всего прочего, стоит обратить внимание на качество покрытия пола (линолеум, ламинат, плитка) и поклейки обоев (покраски стен). Кроме того, обратите внимание на сантехнику.
Кстати, некоторые дефекты могут проявиться только в сезон. К сожалению, то же центральное отопление летом не проверить, но можно обратить внимание на косвенные признаки. Например, если на батареях есть потеки, скорее всего, с отоплением не все в порядке.
Для тех, кто ценит нервы и время
Дам краткий чек-лист по пунктам, которые покупатель должен запомнить в первую очередь:
- приемку стоит проводить в светлое время суток по предварительной договоренности с представителем застройщика;
- с любым документом, который нужно подписать или изучить в процессе, нужно внимательно и неспешно ознакомиться (акт приема-передачи, акт осмотра / дефектная ведомость, разрешающие документы на дом, даже доверенность менеджера от компании на подписание документов и т.д);
- на процедуру с собой обязательно нужно взять пакет документов и кое-какие дополнительные вещи: рулетку, ручку, маркер, тестеры, зажигалку и т.д;
- каждый элемент нового жилья стоит проверять тщательно (вплоть до малейших сколов или царапин);
- при наличии дефектов покупатель вправе не подписывать акт приема-передачи, а вот застройщик должен в течение 60 к.д исправить их.
Не забывайте, что когда квартира в новостройке полностью принята покупателем, все документы подписаны, владельцу нужно заняться оформлением жилья в собственность.
Кстати, на странице ВК Татьяна Гузеева - много интересных фактов и историй о строительстве, недвижимости и архитектуре.
Поделитесь своими историями о покупке квартиры. Были конфликты с продавцом? Как решали их?
О том, что квартира отстой я узнаю года через 2. Обычно при осмотре ты многое не видишь. Надо смотреть уже потом, в деле.
Да, так и есть! У меня была история, когда квартира была конфетка. Но спустя время появился тошнотный запах. Позже выяснилось, что строители заложили в стену яйца. Так мстили работодателю, который их обижал. Судились с застройщиком, деньги вернули. О судьбе той квартиры не знаю ничего. Но мы такие везунчики видимо, 1 случай на миллион бывает, и попал на нас.
Витя, извините за ошибку в вашем имени в прошлом сообщении.
Ну уж 2 ты загнул! Я думаю перезимовать достаточно, чтобы все понять
Люди такие счастливые, что купили квартиру - я думаю они подпишут все что угодно, лишь бы уже въехать и жить.
Лиза, спасибо за ваш комментарий. Действительно, приобретение квартиры - это радостное событие, и мы всегда стараемся, чтобы наши клиенты были довольны. Но также мы уделяем большое внимание тому, чтобы все было сделано качественно и соответствовало ожиданиям покупателей.