Флиппинг недвижимости в Италии. Вариант бизнеса.

Когда мы искали и квартиру и дом в Италии, нам попадались различные варианты жилья, практически все, на наш взгляд, требовали ремонта. Нет, это не было изношено, просто это было «другое». Варианты «бабулефонов» в Италии повсеместны.
Наши соотечественники, да и мы, не привыкли считать то что видели ремонтом и комфортом.
В Италии можно купить жилье за вполне бюджетные средства, сделать ремонт и жить, или перепродать. Но в Италии есть две беды: налоги и строители.
Если с вариантом налогов, оплаты еще можно как то разобраться, то со строителями, их ценами и сроками, и, что немаловажно, с качеством очень большие проблемы.

Теперь по порядку.
Жилье, покупка.
В покупке Жилья в Италии нет ничего сверх естественного.
Купить недвижимость можно не имея ВНЖ ( сразу сноска, покупка ВНЖ в Италии не дает вам право на получения ВНЖ Италии, статья ТУТ )
Найти квартиру, найти нотариуса, который согласиться принять денежные средства на свой счет, чтобы оплатить вашу покупку, взять справку о легальности происхождения ваших средств, провести сделку, оплатить налоги ( которые обычно входят в стоимость услуг нотариуса . Все - вы владелец квартиры. Так же есть ошибочное мнение что оплачивать покупку жилья нужно только с Итальянского счета - это НЕ так, платить можно со счета в Любом банке, любой страны кроме Санкционных. Но тут опять есть вопросы по специфике проведения сделки.
Не будем останавливаться на этом алгоритме, это не тема статьи. Если будет интерес я напишу об этом в другой статье.
.
Цены.
Например мы недавно нашли квартиру в Савоне ( Лигурия) , за 40 тысяч евро, и она требует ремонта. Отличная квартира которая продается именно под ремонт, высокие потолки, большие окна, центр города, 10 минут до моря.
Так же, в прибрежных городках, можно поискать и найти квартиру от 30 до 60 тысяч евро в нормальном состоянии, две комнаты, кухня. Планировка жилья в Италии совершенно другая и всегда представляет интерес.
Часто слышала какое то "детское" возражение , мол вы все врЕтИ, что таких цен в Италии нет.
"Такие цены" в Италии есть и можно купить хорошее жилье уложившись не просто в сотню, но и в пятьдесят тысяч евро. Так что это ваш выбор, покупать что то за пять - шесть миллионов в России ( если найдете, или за эти же деньги в Италии.

Покупая жилье вы оплачиваете услуги нотариуса, услуги агентства, налог, и к примеру квартира в 36 тысяч евро, со всеми выплатами будет стоить уже 40 тысяч, что тоже не так много.
Есть нюансы по первому и второму жилью.
Imposta di Registro (регистрационный налог) оплачивается нотариусом и обычно входит в стоимость его услуг.
Imu (налог на недвижимость) — для собственников недвижимости— касается покупателей и составляет от 2% до 9% в зависимости от типа недвижимости
На первое жилье налог 2% ( надо оформить резиденцию в течении 18 месяцев), на второе 9%. Пока у вас нет ВНЖ Италии - вы оплатите 9%, но получив ВНЖ, вы можете вернуть налог. Но этот налог вы оплачиваете не сразу а в течении 18 месяцев.
.
Для супружеских пар есть нюансы по владению жильем - совместное или раздельное.
.
Все договора хранятся у нотариуса пожизненно и передаются другому, дубликат есть в городском архиве, у вас на руках есть копия договора купли продажи - этого в Италии достаточно. Никакого "кудрявого сертификата с виньеточками и водяными знаками" обычно нет.

Ремонт. Квартира куплена под Флиппинг.

Зайдем с конца, мебель и строительные материалы.
Если вы приверженец антиквариата, то можете практически все что было оставить в квартире и докупить нужное в различных антикварных магазинах, там полно мебели по сходной цене. Если вы приверженец нового - ИКЕА к вашим услугам.
.
Не рекомендую покупать что либо в Леруа Марлен - так как в Италии это самая отстойная сеть магазинов, вы сможете ухватить только то что там будет в наличии, если под заказ - вы почти никогда этого не получите и вам придется возвращать деньги.
.
Хорошие варианты в Италии это ОBI и Техномат - в обоих магазинах есть выбор некоторых вариантов мебели для ванной, хороший выбор строительных материалов с нормальной доставкой.

БРИГАДА
Для ремонта вам потребуются следующие "персонажи"
1) Архитектор или Геометр. Это разные специалисты, если без Архитектора можно обойтись, то без Геометра при ремонте обойтись сложно.
.
Архитектор - эта должность в Италии при ремонте квартиры не совсем нужна, если вы сами понимаете как должна выглядеть квартира в конечном варианте. В Любом случае, надзор за строительством ведет другой специалист - Геометр
.
Геометр ( это нечто среднее между Архитектором, Прорабом, Инженером и Сметчиком) - это надзорно согласовательный специалист который утрясает все неурядицы и вопросы с коммуной и службами, а так же является посредником между вами и строителями контролируя ход их работ.
Не удивляйтесь тому, что некоторые новшества , которые в России давно стали пользоваться популярностью - в Италии неизвестны и непонятны.
Например мы покупали электрические керамические батареи с функцией умного дома, работающие через приложение.
Наш Геометр, молодой и толковый мужчина с удивлением их рассматривал и покачивая головой сказал, что никогда даже не слышал о таком.
.
2) Бригада УХ - это "специалисты" чтобы все разрушить, как водится на чистовую отделку они не способны, хоть и могут сказать что сделают все качественно - не верьте, не могут. Они могут поставить гипсокартон, снести перегородки, разрушить, раскопать, залить и так далее. Сделают все быстро.
3) Бригада на чистовую отделку. Эти ребята профи, они выводят стены и приводят ваши нервы в прединфарктное состояние, а кошелек к пустоте.
Выбирать надо Албанские, Молдавские бригады. Итальянцы нормально работать не умеют. .. Мне вообще иногда интересно, кто построил все эти соборы в Италии, если местные " мастера" зачастую просто криворукие.

Электрик - Тут граждане , максимальное внимание, это практически мифический персонаж..
Он может полдня или даже два дня менять одну розетку, если он Итальянец.
Забудьте Русских электриков, Итальянский даже штробы в стенах не станет делать, даже под розетки банки ставить, он будет ждать пока это сделает бригада УХ или Чистовики.
Кстати, что такое теплый пол - они не знают в 99% случаев. Мы проблему с электриком решили очень просто, наняли Албанского парня, нормального электрика, но и тот тоже не делал штробы под электрику_ всем этим занимались другие рабочие.
.
Гидравлик - это сантехника, отопление, газ, камины. Тут сказать почти нечего, нам попался нормальный человек, который свое дело знал и нам не приходилось его подгонять.
.
МУСОР.
Не маловажная деталь ремонта - вывоз мусора. Потащите строительный мусор на улицу- получите штраф по стоимости ремонтных работ . Я уж не говорю о том что многие баки в Италии имеют персональный ключ и почти весь мусор сортируется.
.
По утилизации мусора вам нужно договариваться со строителями или Геометром. Нам обошлось вывести весь строительный мусор примерно в 2000 евро.
.
Вообще забудьте все Российские нюансы и особенности ремонта, тут все делается по другому, тут даже окна ставят по другому. К примеру каменный подоконник который одновременно и на улице и в доме и на него ставят окно - ровно ведь внизу.. ну так и что вам еще надо?
А то что это насквозь промерзает - никого не интересует. ( это как пример) .
.
Все эти люди должны иметь лицензии, выписывать вам чеки и так далее, пред началом любых работ всегда надо запрашивать "превентиво" - предварительную смету.
Аванс надо платить только в крайнем случае, заплатите много - никого больше не увидите в течении года. Они не убегут, нет, но будут пить из вас кровь по капле и работы ваши не будут двигаться.
.
Смета, считаем по максимуму.. Посчитали ? - умножаем на три, вот реальная стоимость.

Отремонтировали - молодцы, теперь сдача или продажа..
Продажа.
Вопреки мнению что в течении 5 лет квартиру продать нельзя, скажу что продать ее можно, но вы заплатите налог на прирост капитала.

Налог на прирост капитала. Что это такое ?
Plusvalenza (налог на прирост капитала) — налог на прибыль от продажи, если недвижимость была в собственности менее 5 лет и использование её не было основным местом проживания. Составляет 26% от разницы цен.
В основную цену входит покупка и затраты на ремонт, именно поэтому вы должны все делать легально и брать все чеки. Именно поэтому у ваших бригад должны быть лицензии, в противном случае у вас даже могут не утвердить реконструкцию в коммуне ( Городской администрации)
..
Допустим вы купили с налогами за 40, вложили 20, и продаете за 90. Разница цен составит 30 тысяч, вот с 30 тысяч вы заплатите 26% налога . Т.е почти чистая прибыл у вас составит 22, 2 тысяч евро. неплохой такой рост денег , если понимать и знать как делать ремонты в Италии. Но и вопрос с продажами конечно же не на последнем месте, траты на рекламу и агентства. Но этот пункт можно и обойти )) Вот вам вариант неплохого бизнеса в Италии, с небольшими вложениями.
.
Хотите уютную квартирку на побережье в Италии, с ремонтом и нормальной мебелью? Все в ваших руках.
.
О других вариантах бизнеса в Италии я #флипингвиталии #бизнесвиталии #представительствовИталии
Моя Тележечка. Если есть вопросы, то пишите пожалуйста лучше в ТГ, так как я там бываю чаще @Olesia_it
Тележечка по Флипингу в Италии.
Канал молодой но я думаю что он будет перспективный, так как основан только на практике.
Я пять лет живу и работаю в Италии. Вся моя жизнь и весь мой бизнес расположен в Италии.