Турецкий «черный лебедь»: последствия февральского землетрясения и почему российские инвесторы не испугались

Предыдущую статью я заканчивала фразой, что «в Турции особых вызовов никто не предвидит даже с учетом выборов» и выводом, что всё в стране будет стабильно и спокойно. Это было написано за 4 дня до самого разрушительного за последнее столетие землетрясения…

И хотя стихия затронула лишь восточные регионы, которые традиционно в зоне риска (наиболее безопасной, напомню, считается провинция Анталия), ситуация косвенно повлияла на всю страну и внешних инвесторов.

Знаковые явления, которые невозможно спрогнозировать, называют «черными лебедями». Сегодня вместе с вами попытаемся оценить, как Турция – люди, экономика и отдельно сфера недвижимости – прошли через испытание стихией. Уже эмоции сошли и можно оценить ситуацию с разных сторон, в том числе и с точки зрения инвестиций в недвижимость. Заодно и посмотреть статистику продаж турецкого жилья россиянам.

Землетрясение 6 февраля в восточных провинциях Турции и афтершоки после него (остаточные толчки) охватили провинции Кахраманмараш, Хатай, Диярбакыр, Адана, Газиантеп, Шанлыурфа, Адыяман, Османие, Килис, Малатья и Элязыг. Непосредственно эпицентр был в Кахраманмараше и Хатае. Десятки тысяч жертв и пострадавших, тысячи разрушенных домов и большие экономические потери в пострадавших регионах.

Вы всё это наверняка уже знаете из новостей, потому повторяться не будем. Однако попытаемся подвести этому событию некую черту, оценить экономические последствия и ответить на два вопроса, которые мне так часто задают в последний месяц – «что теперь будет?» и «опасна ли Турция для инвестиций и жизни?». Есть еще третий вопрос – «как защититься от форс-мажора», который тоже достоин отдельного блока статьи.

На все эти вопросы поможет ответить концепция «Черных лебедей» от известного риск-менеджера Нассима Талеба, которую он сформировал в 2007 году, еще до кризиса 2008 года. Он переосмыслил и адаптировал к миру финансов идеи древнеримского поэта Ювенала, который непосредственно термин и придумал, подразумевая под «черными лебедями» редкие и неожиданные события.

Талеб также сформулировал три критерия для определения подобных событий:

Всё это применимо и к землетрясению 6 февраля. Так, все знают, что в Турции случаются землетрясения, но каждый конкретный подземный толчок точно предсказать невозможно. Событие имело значительные последствия, хотя и сугубо региональные – затронуты были только восточные провинции. Ретроспективно, мы уже понимаем что случилось и почему, но предсказать его заранее не могли.

В контексте экономики и бизнеса, землетрясение может стать наиболее знаковым с 1999 года. Тогда, напомню, и ввели новые строительные нормы в Турции, которые вот уже 20 лет внедряют. Сейчас же активно проводят аудит зданий и даже генпланов городов не только в зоне бедствия, но и по всей стране, принимая меры - вплоть до задержания менеджеров тех строительных компаний, на чьих объектах были обнаружены нарушения строительных норм.

Как «черный лебедь» повлиял на страну? Во-первых, сразу отмечу, что разбор завалов все еще продолжается, как и следствие правоохранительных органов. Вся информация до сих пор не окончательная, а предварительная и ее получение затянется на годы.

Во-вторых – мы с вами не суд с присяжными. Приговоры не раздаем, а просто обсуждаем информацию, доступную публично, чтобы сделать выводы об инвестиционных перспективах Турции для себя.

По актуальным данным, в Турции было серьезно повреждено 164 тыс. построек в 11 юго-восточных провинциях, из них полностью разрушено – около 6 тыс. зданий. Соответственно, в пострадавших регионах временно остановилось производство, пострадали многие компании, их торговые и коммерческие помещения.

Снижение ВВП ожидают в 5% за год, но это пока предварительные данные. Впрочем, многие предприниматели уже переносят бизнес в более спокойные регионы (чаще всего в ту же Анталию), потому итоговые потери могут оказаться ниже.

Большинство пострадавших зданий оказались несейсмостойкими и построенными до 2000 года, когда были введены строительные нормы с повышенной сейсмоустойчивостью. У старых домов отсутствует так называемый «сейсмоскелет» - укрепленный, но при этом достаточно гибкий каркас, который защищает дом от подземных толчков и при этом не ломается сам от вибрации.

В настоящее время в стране запрещено строить дома без сейсмозащиты и эти меры себя полностью оправдали. Если вы инвестор в недвижимость, то лучше всего инвестировать в новые объекты уровня бизнес или премиум (там материалы обычно дороже, а потому качественнее).

Плюс делать это на этапе котлована – не только чтобы получить вдвое выше прибыль, но и чтобы иметь возможность контролировать застройщика. Конечно, сама по себе цена не показатель качества – потому и нужен проводник, который жилье и репутацию застройщика сможет проверить.

Есть еще нюанс – нормы от 2000 года требуют защиту от землетрясений магнитудой до 7,5 баллов. Потому как считалось, что более мощные толчки Турции не грозят. А в этот раз в эпицентре было 7,7-7,8 баллов. Тот случай, когда даже десятая доля балла важна. Потому вероятно, что требования пересмотрят – может не для всей страны, но для регионов востока точно.

Среди новых домов пострадали те, которые строились с нарушением этих норм – следствие уже идет. А также установленные непосредственно в зонах разломов. Все мы видели фото в новостях таких разломов, когда земля буквально сдвигается на несколько метров.

Кроме того, половина разрушенных зданий даже не были застрахованы DASK, что тоже является нарушением. И речь тут не только про компенсации от страховщика – при выдаче страховки дом проверяют специалисты, что тоже помогает выявить уязвимости.

DASK это обязательная страховка от стихийных бедствий и один из индикаторов ответственности домовладельца. Если хозяин дома не пускает к себе проверяющих, значит это плохой признак. А в депрессивных восточных регионах близ Сирии таких оказалась почти половина.

Но если оценивать итоги для экономики страны в целом, то они не столь критичны. Предприниматели в пострадавших регионах отходят от первого шока и постепенно восстанавливают активность или осуществляют релокацию в Анталию или, реже, в Стамбул (да, все едут спасаться в Анталию, а зарабатывать – в Стамбул).

Турция с ее динамичной экономикой преодолеет последствия быстро, за 1-2 года построив по сути новые города, но гибель людей – это трагедия, которую так просто не забыть и не преодолеть.

Тем не менее, жизнь продолжается. Как пишет “Анадолу”, сегодня, 29 марта, уже заложено 56 323 новых домов, а всего за эти два года возведут 319 000 объектов. Примерно половина объектов на замену это разрушенные и пострадавшие строения, а остальное - те, что после проверки были признаны аварийными и будут снесены по программе реновации (с заменой).

А что такое 319 тысяч домов? Сколько это денег, ресурсов, стройматериалов, рабочих мест и пр.? Некоторые эксперты уже осторожно допускают, что спада ВВП удастся избежать по итогам года.

Выше я уже упоминала провинцию Анталию, и она действительно вне конкуренции с точки зрения безопасности. Просто так сложилось географически. Если вы хотите жить у теплого моря, в южном комфорте и с системой «всё включено», то надо ехать на южное побережье. На востоке не только выше риск стихийных бедствий из-за растущих гор, но и Сирия рядом (вы еще помните про войну в Сирии?).На западе спокойнее и к Европе ближе, но тоже иногда трясет…

Вот четыре простых правила (правило «четырех НЕ»), которые помогут вам обезопасить себя и свою семью при переезде в Турецкую Республику, как это делают десятки тысяч других иностранцев:

1) не переезжать туда, где часто случаются землетрясения, а выбрать «тихий» регион – провинция Анталия тут в топе запросов;

2) не покупать жилье, возведенное до 2000 года, а еще лучше – до 2020 года, когда нормы «осовременили»;

3) не относиться легкомысленно к страхованию недвижимости (DASK) и вовремя его оплачивать;

4) не смотреть только на цену жилья или рекламу, но тщательно проверять репутацию застройщика, а еще лучше – нанимать профессионала, который проверит компанию лучше вас (количество таких запросов от инвесторов лично у меня выросло).

Для оформления полиса DASK потребуется ТАПУ (турецкое свидетельство о собственности на недвижимость), налоговый номер (аналог ИНН в СНГ) и паспорт владельца жилья – необходимо сделать копии документов и заверить их. Без полиса вам не проведут в квартиру коммуникации и в случае землетрясения урон не компенсируют. Застраховать можно не только жилье, но и хрупкие вещи – например посуду. А также собственное здоровье - тоже стало трендом сезона.

За полис на двухкомнатную квартиру (1+1) придется платить до 800 лир в год + примерно 200-300 лир за каждую комнату. Т.е. жилье в формате 3+1 обойдется в среднем в 1300 лир в год с точки зрения страховки, а небольшая вилла – в 2000. При этом расценки могут очень отличаться от региона, года постройки и материалов, из которых дом построен, а также от перечня страховых случаев.

Говоря про географию, каждый, кто хочет жить в Турции, должен знать следующее. На юго-востоке Турции сходятся сразу три тектонические плиты – Анатолийская, Аравийская и Африканская.

Причем аравийская движется на север, заставляя анатолийскую двигаться на запад, где та тоже сталкивается с другой плитой в зоне Балкан – отсюда второй очаг подземных толчков близ Стамбула. Менее активный очаг есть в северной части Центральной Турции, близ Анкары.

Западный и тем более центральный очаги сейсмической активности не такие активные, как в районе восточных провинций Хатай и Кахраманмараш, но все же могут доставить неприятности. И тем не менее, самый крупный в Европе мегаполис – Стамбул – продолжает тут существовать, расти и развиваться уже третье тысячелетие. Новое качественное жилье тому способствует, а его там строят просто небывалыми темпами, снося старые дома целыми районами по программе реновации.

А вот в районе Анталии безопаснее всего. Она расположена ближе к центру своей литосферной плиты, подальше от разломов. Горы тут есть, но уже «старые», которые не растут. В восточной же части Малой Азии горы «молодые», а разлом там свежий.

Самая безопасная локация Турции, как считается – тихая и скромная Алания, а также соседние городки вроде Финике. Следом идет столица одноименной провинции – город Анталия. Здесь тоже бывают землетрясения, но они крайне редко достигают даже 5 баллов, что для Турции очень хорошо. Ведь толчки в 4 балла почти не ощущаются людьми, а 5 баллов – ощущаются, но к разрушениям зачастую не приводят.

Да, это прибрежные населенные пункты, потому тут есть другая проблема – риск цунами и наводнений. Однако в море им не хватает «разгона» для того, чтобы стать разрушительными, как в Японии к примеру. Чтобы цунами стало действительно опасным, волне требуется «разгон» в сотни километров. А Средиземное море это не океан. К тому же эпицентр обычно на востоке Турции – то есть относительно недалеко, что не даст волне разогнаться.

В подтверждение этих слов можно посмотреть на карту, где отмечены самые разрушительные землетрясения в истории страны. Согласно официальным данным, за всю историю наблюдений в Турции было лишь одно землетрясение магнитудой 7,9 баллов – в 1939 в регионе Эрзинджан (на востоке страны – практически там же, где и 6 февраля). Тем не менее, после 30-х годов в стране не было ни одного землетрясения силой выше 7,5 баллов – что и легло в основу стандартов строительства.

Почему раз в столетие сильно трясет именно там? Потому что таков цикл активности той самой Аравийской плиты, которая рвется в сторону Кавказа, осложняя жизнь всем местным жителям. И новые строительные нормы себя вполне оправдали, хотя и показали, что требуют доработки для этого непростого региона.

Восточные регионы можно посещать в качестве туриста, но жить там постоянно я бы не стала. Если ученые правы, то в этом регионе в ближайшие годы настолько мощных толчков быть не должно, но мелкие будут все время. Да и беспокойная Сирия там рядом… Но все же сейсмологи (при всем уважении) чем-то похожи на метеорологов – «доверяй, но проверяй», как говорится.

После примерно двухнедельного шока на фоне крайней негативных новостей, которые приостановили продажи жилья по всей Турции, рынок постепенно начал восстанавливаться. Большинство инвесторов, как внешних, так и внутренних, разобрались с ситуацией, поняли, что землетрясение «ударило» локально, не затронув остальные регионы.

Также, все кто хотел, прочитали про тектонику Турции (в сети об этом не писал только ленивый), а если проинформирован – значит «вооружен». Достаточно посмотреть куда стремятся сами же турецкие переселенцы и сразу станет ясно какие регионы наиболее безопасны и куда можно инвестировать и далее. С той лишь поправкой, что многие регионы для иностранцев закрыты на ВНЖ. Потому остается провинция Анталия, другие южные локации, а также Стамбул.

Пока нет точных цифр по периоду после землетрясения, но есть общие индикаторы и индексы, которые демонстрируют динамику строительного рынка, по которому землетрясение ударило больше всего. И надо сказать, что весной-летом прошлого года отрасль была «перегрета», а сейчас наблюдается некоторое «охлаждение» показателей.

Так, Центральный банк Турции, формирующий специальный индекс цен на недвижимость, снизил его с 174% в январе до 167% (в лире). На этот процент выросли за год, при сравнении января-22 и января-23 и аналогично с февралем. Несмотря на то, что индекс публикуется с некоторой задержкой, он важен т.к. на него ориентируются финучреждения, выдающие кредиты.

Наибольшую динамику согласно ЦБ показали провинции Анталия, Бурдур и Ыспарта, где расценки поднялись на 200% за год. Далее следуют илы Адана и Мерсин, Айдын, Денизли и Мугла с индексом +190% за год. В Стамбуле же прирост составил 174%, что очень много т.к. тут и без того были самые дорогие цены на недвижимость.

Ранее ЦБ указывал среднюю стоимость 1 кв. м в стране и Стамбуле. Это 17 и 27 тыс. лир соответственно. Как видим, разница огромна. Особенно учитывая, что это усредненный показатель – элитное жилье в том же Стамбуле обойдется в разы дороже.

В долларовом эквиваленте средняя ставка в Стамбуле составляет 1500 долл., что выводит город на уровень самых востребованных мировых курортов. Анталия идет третей (вторая – Анкара, но она закрыта для иностранцев), хотя средняя стоимость тут вдвое ниже.

Тут мы подходим к самому, пожалуй, популярному вопросу – безопасно ли в Турции жить и где именно безопаснее всего для иностранцев? Если кратко, то – да, безопасно. Но не везде. Если бы это было не так, то население страны не приросло бы на 20 млн человек только за последние 20 лет (сейчас в Турции около 85 млн постоянных жителей).

Раз люди сюда массово переезжают, да еще и специально вкладывая инвестиции ради этого по 400 тыс. евро ради турецкого гражданства, значит тут комфортно и безопасно. Но как и в любом регионе мира, тут есть свои риски – если себя защитить от них, то рисков уже и не будет.

По статистике Турецкого института статистики (TÜİK), продажи иностранцам в феврале сократились на 27% в сравнении с февралем-2022 года и составили 3350 лотов, примерно соответствует 2021 году.

В лидерах среди покупателей россияне, которые за месяц приобрели 1183 объекта. В январе текущего года, для сравнения, ими было куплено 1557 лотов, потому отмечаем спад. За ними идут иранцы (446 объектов), иракцы (173),украинцы (142) и казахстанцы (133).

Но (!) в феврале 2022 года россияне купили 509 объектов, а в 2021-м – и вовсе 259 единиц. А после землетрясения - 1183 лота... Если сравнивать активность российских инвесторов с 2021 годом, то рост кратный. И ни о каком падении спроса нет и речи - есть лишь приостановка проектов. По крайней мере пока.

В топе продаж оказались объекты в провинции Анталия, что закономерно. Анталия и особенно Алания находится в зоне низкой сейсмической активности – по турецким меркам конечно. Тут в феврале было продано 1261 объект. Стамбул и Мерсин идут следом с 1133 и 225 сделками соответственно.

Ипотеку, которая в Турции доступна иностранцам, берут все реже, а вот беспроцентную рассрочку - все чаще. Спрос можно условно поделить на три группы - жилье под гражданство, жилье под проживание (по ВНЖ) и жилье под отдых (по туристическому ВНЖ или безвизу). И в феврале просела именно часть под отдых, а остальные сегменты землетрясение практически не заметили.

Продажи иностранцам за 12 месяцев выросли на 15,2%, достигнув 67 490 единиц. В декабре в лидеры вышла и закрепилась Анталия, сохраняя лидерство и в феврале. Средний чек у иностранцев достиг 400 тыс. долл. за объект, что соответствует порогу программы «Гражданство в обмен на инвестиции» - сразу видно за чем сюда едут инвесторы.

Землетрясение, как и любое разрушительное стихийное бедствие, это всегда плохо и страшно. Однако за разрушением всегда идет период возрождения и восстановления. По официальным данным, необходимо расчистить порядка 100 млн тонн завалов в 11 провинциях. 6 тыс. полностью разрушенных домов и 61 тыс. критично поврежденных построек будут снесены.

На их месте возведут новые районы по современным стандартам сейсмоустойчивости. Уже объявлено о программе строительства на более чем 200 тыс. многоэтажных и 70 тыс. частных домов. В том числе т.н. «фабричных» домов, которые возводят быстро (людям срочно нужно жилье) из уже готовых фабричных блоков.

В этом же ключе ожидается развитие и ускорение программы реновации по всей стране – снос старого жилья и активное строительство нового безопасного. Это еще тысячи и тысячи новых домов. Уже сейчас таким образом обновляют жилой фонд в Стамбуле, Анталии и других городах.

Что такое 270 или 319 тысяч домов и коттеджей? Это очень-очень много стройматериалов, отделочных материалов, работ, бытовой техники и всего, что надо для возведения не просто дома, а целого района с современной социальной и финансовой инфраструктурой, школами, больницами и пр. Проще говоря – это очень много денег. Денежный поток, который наверняка оживит строительную отрасль и смежные рынки.

Уже сейчас видны первые анонсы будущего «строительного ренессанса». До землетрясения в Турции было 480 компаний, специализирующихся на разборе завалов и сносе старых зданий. Теперь же количество выросло до 2000 только за февраль (если верить СМИ). Снос разрушенных и поврежденных зданий, разбор 100 млн тонн завалов может занять до двух лет. Параллельно будет вестись строительного новых домов - тоже по плану это два года. А это еще и рабочие места, развитие торговой и прочей инфраструктуры.

Туда же, куда смотрят сами турки - поведение местных жителей является ключевым индикатором для любого внешнего инвестора. А турки едут в Анталию - сообщается про 155 тыс. временных переселенцев (больше только в Анкару).

Особенно в выигрыше окажутся те инвесторы, которые ранее вложились в жилье в Анталии и Алании. Ведь теперь локальный спрос вырастет еще больше, когда паника сойдет. Как наиболее безопасные локации страны они стали «магнитом» не только для переселенцев из СНГ или Азии, но и для внутренней миграции - всем нужно где-то жить.

Поскольку спрос растет, а новые дома быстро не возникнут, то цены вероятно продолжат расти. Часть людей осядет в Алании или в Финике. Последний – это новый приморский городок, который очень удачно начали строить, совсем недавно. Это как Алания 10 лет назад – очень интересная локация с точки зрения инвестиций и полностью открытая для иностранцев.

Безусловно, новый рост придет не сразу, а в течение ближайших месяцев, вероятно уже после весенних выборов в Турции, центральной темой на которых наверняка станут землетрясение и восстановительные работы (в СМИ опять станет много негатива). С другой стороны, власть ресурсов на строительные проекты жалеть не будет.

Примечательно, что Турецкая ассоциация производителей строительных материалов (IMSAD) отмечает рост «Индекса доверия» к застройщикам на фоне землетрясений. Согласно последнему отчету (публикуется в феврале), в начале года доверие к турецким строительным компаниям выросло на 5,1%. Что означает – в январе было заложено на 5% больше строительных объектов, чем в декабре. Для сравнения, в 1-м квартале 2022 года индекс подрос на 4,4%, во 2-м – на 2,1% а в 3 и 4-м – сократился на 3,3%.

Драйвером стала господдержка и работа ЦБ Турции над снижением ипотечных ставок. Да, в феврале неизбежно замедление показателей на фоне землетрясений. Но общий тренд не должен измениться т.к. стихийное бедствие хоть и было разрушительным, но эффект оказался локальным.

Подводя итог, давайте выделим ключевые тезисы статьи. Первое – землетрясение было действительно беспрецедентным. Самое мощное с 1939 года. И самое разрушительное за 123 года наблюдений. Но оно было локальным, не затронув бОльшую часть Турции. Вывод – Турция безопасна, если избегать проблемных локаций.

Во-вторых – новые строительные нормы буквально спасли миллионы людей и их имущество. Рухнули старые дома, несейсмостойкие, а также возведенные с нарушениями. Плюс мощность землетрясения была аномальной, выше тех стандартов, которые закладывались при строительстве.

Но даже при этом новые дома, возведенные по стандартам, в основном устояли даже в эпицентре. Пример тому Мардин - город почти не пострадал. Причем больше всего пострадали регионы, наиболее халатно относящиеся к страховке DASK – в районах близ эпицентра землетрясения покрытие полисами едва достигало 40% жилого фонда. Тоже индикатор.

В-третьих – землетрясение это не конец света, жизнь продолжается. Кроме того, разрушения уже сейчас способствуют развитию строительной отрасли, в том числе и давая рабочие места переселенцам и новые возможности для инвесторов. Пока на мой взгляд рано предсказывать строительный «бум», но некоторые эксперты уже смело об этом говорят. Тем не менее, турецкая экономика вполне с кризисом справится (уже справляется).

В-четвертых – спрос на Турцию ниже не стал. Он на фоне негативных новостей замедлился, многие взяли паузу, однако уже сформировалось понимание того, какие локации надежные, а какие наоборот несут риски. Да и фундаментальные причины спроса на турецкую «тихую гавань» никуда не делись. Шок пройдет и всё должно вернуться в норму для регионов, далеких от Хатая или Кахраманмараша. Признаки этого уже есть.

В-последних – туристический сезон близко. Турция занимает уникальную нишу между Европой и Азией, становясь практически безальтернативной для отдыха у выходцев из СНГ. И не только отдыха – ПМЖ, инвестиции, релокация бизнеса, оптовая торговля. Все это продолжится.

К слову, за прошлый год количество компаний с инвесторами из РФ выросло в Турции на 682% - со 177 до 1384. Это рекорд. И после паузы из-за землетрясения эта тенденция наверняка продолжится.

Как защитить себя и свой капитал от любого «черного лебедя»? Правильно – диверсифицировать. И активы, и риски. «Распределяй и процветай» - хороший слоган, не находите? Второе актуальное правило это «60/40» - 60% надо вкладывать в надежные, но менее доходные активы, и не более 40% - в рисковые, но прибыльные.

Недвижимость в Турции это рисковый или надежный актив? Если в Анталии, Алании, Финике и городках рядом – то надежный. И при этом высокодоходный (до 35% годовых в долларе, если входить на этапе котлована). В Стамбуле – тоже надежно, но только в новое жилье. В Хатай, там где было землетрясение – там недвижимость это рисковый актив, но туда из иностранцев практически никто и не инвестирует.

Таким образом, землетрясение 6 февраля, как и любой «черный лебедь», может шокировать своей внезапностью и силой. Но страна и граждане сплотились для преодоления кризиса и в плане экономики могут не только наверстать утраченное, но и достичь новых высот. Пусть и не сразу.

Татьяна Гюнеш, соучредитель инвестиционного холдинга Expert Group (Турция)

#Турция #недвижимость #инвестиции #землетрясение #черныйлебедь #миграция #внжвтурции