Риски в инвестиционной недвижимости

В данной статье рассмотрим:

✔ Риски в инвест-недвижимости

✔ Способы финансирования

🔸 1. Потенциальная доходность

🔸 2. Потенциальные риски

Обычно, они прямо пропорциональны.

Чем выше доходность, тем выше риски.

Например, если "любите" апартаменты, покупайте разные апартаменты, минимизируйте риски. Те, кто предлагает высокую доходность и риски 0, это не профессионалы, обещают то, что скорее всего не существует.

Беспроигрышный вариант

🧷1. апарт отели - компенсируется платёж. Если люди заходят с ипотекой. Он не гарантирован, но он ожидаемый.

🧷 2. ФЗ-214, пока объект не сдан в эксплуатацию, деньги лежат на эскроу-счёте.

Анализируя риски:

🏷 Мы обезопасим себя от небезопасных сделок, да, масло масленое, и всевозможных рисков.

🏷 Будем уверенны в надёжности сделок.

🧷 1. Объект- фото- планировка- площадь- отделка- срок сдачи- инфраструктура- цена

🧷 2. Стратегия- вход в сделку- улучшения- цикл сделки- выход из сделки- доходность- риски

🧷 3. Способ финансирования- первоначальный взнос- ежемесячный платёж- % переплаты (если есть)

Я провожу Due Diligence

- процедуру всесторонней проверки недвижимости перед его покупкой. Считаю это разумной предосторожностью. Данная процедура позволяет избежать "подводных камней" и обезопасить инвестиции (от переплаты, от покупки с обременениями). Данная процедура включает в себя:- юридическую проверку;- техническую проверку;- финансовую и налоговую проверку;- общую оценку рисков инвестиций.

Когда я провожу Due Diligence?

Когда заключаю предварительное соглашение, уже обсудила все детали и была внесена часть денежных средств (залог: бывает возвратный, чаще всего невозвратный), проект снимается с продажи и имеется время, чтобы исследовать, не оплачивая полную стоимость (300 млн. например), внеся 3 млн. рублей, возможно, будут выявлены нюансы, которые не позволят реализовать проект. Если в ходе проверки выясняется, что объект имеет дефекты или обременения, то покупатель имеет право отказаться от покупки и, теоретически, вернуть себе задаток, если тот бы внесен (как прописали в договоре). По практике, бывает, что невозвратный. Как есть платная бронь, бесплатная бронь, которую вы вносите застройщику.

Юридическая проверка застройщика:

🖍 ДДУ (договор долевого участия в строительстве):

✔ Застройщик заключает с вами именно договор ДДУ, а не ПДКП (правительство защищает клиента только по договору ДДУ)

✔ В ДДУ нет пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке

✔ В ДДУ нет пункта о возможных финансовых перерасчетах в случае отличия реальной площади квартиры от проектной

✔ В ДДУ нет пункта, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока

✔ В ДДУ нет пункта о невозможности продать квартиру без согласия застройщика

✔ В ДДУ нет пункта о том, что в случае возникновения спора, рассмотрение дела будет проходить только в определенному суде

✔ Все то, что обещает застройщик внесено в договор ДДУ (зачастую, обещания вне договора - выполняются не полностью или не выполняются вообще)

🖍 Репутация застройщика

✔ Сроки сдачи и судебная практика по прошлым объектам застройщика (выписка ЕГРН)

✔ Проектная декларация застройщика

✔ Отзывы об этом застройщике в интернете, а лучше личный опрос жильцов, живущих в прошлых объектах застройщика

✔ Как долго застройщик работает на рынке и сколько объектов уже успел возвести, были ли среди них социально-значимые объекты

✔ Какие профессиональные награды получил застройщик и были ли они

✔ На сайте арбитражного суда проверяем не проходил ли застройщик процедуру банкротства

✔ В каком банке аккредитован застройщик и какой репутацией пользуется этот банк (финансирование должно быть от крупных банков, а не от мелких)🖍

Разрешение на строительство

✔В разрешении на строительство наименование объекта соответствует действительности

✔ В разрешении на строительство стоит корректная дата выдачи (если оно было выдано месяц назад, а квартиры начали продавать еще полгода назад - это незаконно и объект придется вводить в эксплуатацию через суд)

🖍 Проектная декларация

✔ Результаты гос. экспертизы (если ее нет, дом может рухнуть или его снесут за непригодность)

✔ Застройщик является собственником или арендатором земли, на которой возводится объект + срок аренды заканчивается не ранее сдачи объекта в эксплуатацию

✔ Адрес объекта в проектной декларации совпадает с адресом на карте (бывaeт тaк, чтo в peклaмe зacтpoйщик обещает дoм в зеленой зоне. B peaльнocти окна могут выходить на шумную трассу, вместо леса)

✔ Официальная дата основания компании застройщика совпадает с реальностью (если на сайте застройщик хвалится 10-летним опытом, а по документам компания основана год назад - это мошенничество)

✔ Застройщик проверен по коду ЕГРЮЛ/ЕГРИП и ИНН

Юридическая проверка собственника недвижимости

🖍 Паспорта каждого из собственников объекта недвижимости

✔ Внешний вид паспортов соответствует критериям оценки: отсутствие исправлений, наличие всех страниц (если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку)

✔ Данные в паспортах собственников соответствуют данным в договоре купли-продажи/аренды (если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта».)

✔ Паспорта собственников не просрочены

✔ Фото в паспортах собственников соответствуют людям, которые представились как собственники

🖍 Документ-основание права собственности на объект (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации)

✔ Данные участников сделки в документе-основании права собственности, указаны корректно

✔ Адрес объекта недвижимости в документе-основании права собственности, соответствует действительности

✔ Площадь объекта недвижимости в документе-основании права собственности, соответствует действительности

🖍 Выписка из ЕГРН (Продавец может взять ее в МФЦ)

✔ Выписке из ЕГРН не больше месяца

✔ Количество собственников в выписке ЕГРН соответствует заявленному продавцом

✔ Данные собственников объекта недвижимости в ЕГРН соответствуют данным в их паспортах

✔ По выписке ЕГРН обременения на данный объект недвижимости отсутствуют (например: если есть обременение в виде ипотеки - Росреестр не зарегистрирует сделку)

✔ По выписке ЕГРН в числе собственников объекта недвижимости нет несовершеннолетних (если есть, то может потребоваться разрешение органов опеки на сделку)

🖍 Согласие супруга на продажу объекта недвижимости (если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись)

✔ Нотариальное заверение и дата оформления согласия соответствуют критериям оценки

✔ Данные обоих супругов соответствуют данным в их паспортах

🖍 Справка о зарегистрированных лицах (Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг).

✔ Количество собственников в выписке ЕГРН соответствует заявленному продавцом

✔ По выписке ЕГРН в числе собственников объекта недвижимости нет несовершеннолетних (если есть, то может потребоваться разрешение органов опеки на сделку)

🖍 Отсутствие судебных разбирательств и исков в отношении собственника

✔ Отсутствие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика

✔ Отсутствие банкротства у продавца

✔ Отсутствие просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству

✔ Отсутствие семейных споров (раздел имущества), наследственных споры и споров вытекающие из договоров займа и кредитных договоров

🖍 Медицинские справки собственников из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД)

✔ Продавец не состоит на учете в ПНД и НД

2. Техническая проверка (рекомендуется сделать официальную оценку объекта недвижимости)

🖍 Технический паспорт объекта (экспликация и поэтажный план)

✔ Адрес объекта в экспликации совпадает с адресом на карте

✔ Этаж объекта в экспликации и поэтажном плане соответствует действительности

✔ Общая площадь объекта указанная в экспликации соответствует действительности

✔ Количество комнат и вспомогательных помещений (санузел, прихожая, балкон, кладовая), их краткая характеристика, метраж и высота потолков указанные в экспликации соответствуют действительности

✔ Незаконных перепланировок помещения не проводилось

🖍 Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;

✔ Дата последнего платежа соответствует критериям оценки

✔ Отсутствие долгов по коммунальным платежам

✔ Показания счетчиков соответствуют критериям оценки

🖍 Критерии роста недвижимости в цене (почему она вырастет?)

✔ Критерии гарантированного роста недвижимости в цене

✔ Ликвидность объекта недвижимости

Обобщая все результаты проверки, я делаю вывод о степени рисков по данному объекту.

Не относись к риску, как "страус с головой в песке". Ты не сможешь управлять рисками, не исследовав их. Тот кто управляет большими рисками, тот и зарабатывает много денег. Действие в неопределенности.

***

📌 1. На объект претендуют третьи лица, готовые оспорить ваши права в суде📌 2. Сделка заключена без согласия лица, подпись которого на договоре купли-продажи необходима в соответствии с законом.

📌 3. Объект был возведен с нарушением законодательства или имела место незаконная перепланировка.

📌 4. Обременения / ограничения прав использования

📌 5. Большая задолженность (коммунальные платежи, налоги и др. долги)

📌 6. Не перспективен с точки зрения окупаемости (поменялись условия, просчитался брокер)

📌 7. Продавец не имел прав на недвижимость, которую умудрился продать.

Инсайт: все люди, все могут просчитаться.

Рынок недвижимости в России самый надёжный для сохранения и капитализации средств. Только нужно грамотно подходить к расчетам и к анализу.

Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.

Так же, Вы можете записаться на личную бесплатную консультацию.

✅ WhatsApp

8-903-157-73-17

8-926-307-12-89

Дорогой друг, перед консультацией, заполни краткую форму для предметного разговора, это позволит нам эффективнее взаимодействовать, ведь когда знаешь исходящие параметры, легче предложить наилучшие инструменты для решения поставленных задач, уважай своё и моё время,❤ с любовью, твой инвест-брокер Скворцова Ирина:

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeJyeQ_qMwBKVmG9wX4L6xPnJaGg8oVkYyChNJBcWyUwepgPw/viewform?usp=sharing

📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste