Инвестиции в загородную недвижимость. Рынок девелоперских проектов

В статье рассмотрим:

Коттеджный и курортный поселок. Отличия и особенности.

Рассмотрим нюансы.

Коттеджный поселок: люди владеют загородным домом, как вторым не основным жильем, приезжают на выходные, праздники, лето, в нашем понимании – дача, но в современном исполнении.

В коттеджных поселках, в среднем по стране, продается 1 дом в месяц. Есть те поселки, у которых продается больше домов, есть те, у которых продается меньше домов, но 1 дом – это «средняя температура по больнице».

Почему так мало? Казалось бы, все ищут коттеджные дома - дом за городом, а покупает минимальное количество людей.

Проблема 1: В коттеджных поселках – дом не рассматривается как основное место жительства. Нет рядом инфраструктуры: садика, школы, больницы, ресторана, торгового центра. Нечем заняться, нечего делать.

Проблема 2: Далеко от места работы, кто не работает удаленно. Пока, большинство людей привязаны к городам, мегаполисам, работе, офисам, заводам, производствам. Им важно жить рядом с местом работы. Из коттеджного поселка добираться до центра Москвы – долго и не всегда нерентабельно. Это останавливает людей и объясняет почему они не покупают с энтузиазмом дома и не переезжают на постоянное проживание.

Проблема 3: Цена дома. Конечно, цена дома сопоставима с ценой квартиры, ничто не мешает продать квартиру и переехать в дом, но люди выбирают дома там, где им близко до работы. А такие дома в подобных локациях (пригород, рядом инфраструктура) стоят дорого. Поэтому проще и дешевле через дорогу в ЖК купить квартиру.

Коттеджные поселки грешат тем, что не выполняют своих обязательств по строительству. У них просто не сходится экономика.

Их ожидания: продажа 5-10 домов, а продают 1-2 дома в месяц, соответственно, у них нет денег, чтобы быстро построить инфраструктуру. Выгода, даже от 1 бани невелика, ей пользоваться мало кто будет.

Здесь для девелопера важно подобрать локацию, чтобы было много внешних клиентов для пользования инфраструктурой (соседние поселки…).

Курортный поселок: здесь большое количество инфраструктуры (конференц-залы для проведения мероприятий, рестораны – для банкетов, банная улица, бассейн под открытым небом, ретрит центр, детский центр) – все это позволяет расслабиться, отдохнуть, провести какое-либо мероприятие), курортный поселок похож на загородный отель. Сейчас в тренде. Актуальный путь в ИЖС.

55 домов – небольшой, 700 домов – большой (1000 – 1500 человек могут находиться комфортно в поселке в моменте).

Здесь, как правило, дома делятся на 2 типа: для сдачи, для личного пользования и проживания (люди, по практике, охотнее приобретают загородную недвижимость рядом с подобной инфраструктурой, даже не смотря, что здесь более шумно и все "на движе").

1. Загородные дома имеют нюансы с землей, с узакониванием. Девелоперы (застройщики) берут 1 большой земельный участок в аренду у государства (заповедник), не межуют, покупателю не предоставляют в собственность участок, просто предоставляют дома в аренду, в которых можно жить, но дома находятся на их земле. У инвестора нет возможности воспользоваться ипотекой, нет гарантий. Юридически – не правильная схема.

2. Льготной ипотеки в размере 6 млн. рублей может не хватить на землю. Если хорошая земля, размежевана, ИЖС, собственность с разрешением на строительство на этой земле – стоит дорого.

По Краснодарскому краю – мораторий, перевести землю в нужное назначение - нет возможности это сделать.

В Мск и Мск области, обычная схема по подготовке земли для девелопера (застройщика): берут СХ3, переводят в СХ2, межуют, делают дороги, это отлаженный, понятный, рабочий конвейер на протяжении более 10 лет.

Основные способы финансирования: продажа участков договора подряда по льготной ипотеке (для клиентов, которые хотят получать пассивный доход).

Ленд-девелопер – владелец некого поселка, где проложены дороги, заведено электричество, размежованы участки, имеются кадастровые номера, все готово к их продаже. Этот человек продает землю, он не строит на ней дома, концепцию, он распоряжается землёй, а люди после делают что захотят. Соответственно, девелоперам (застройщикам) нужно договориться с ленд-девелопере (сколько участков в месяц ленд-девелопер готов продавать, и продавать это количество участков со своими договорами подряда).

Основной портрет целевой аудитории, кто покупает загородную недвижимость – дома в курортных поселках – люди, которые хотят разобраться в сфере инвестиций.

В России, долгое время можно было заработать на новостройках – купить на котловане и через 2 года продать.

Здесь сейчас доходность такая же, как была в ЖК 5-7 лет назад. Люди могут получать здесь до 100 % годовых при покупке с ипотечным плечом. Хотя, сейчас в льготную ипотеку уже «не помещаются», спрос уменьшается.

За счет ипотечного плеча получается высокая доходность, без него 10-15 %.

В курортных поселках строительство инфраструктуры – экономически целесообразно и выгодно.

Основная проблема для девелоперов – сложно продавать дома свыше 15 млн. рублей, идеально, чтобы на старте цена не переваливала 12 млн. рублей.

Инвестирование в загородную недвижимость открывает широкие перспективы для достижения финансовых целей и диверсификации портфеля недвижимости. С учётом текущей динамики рынка недвижимости в России, такие инвестиции могут быть выгодны и перспективны для долгосрочного развития капитала.

Не забывайте о важности консультации специалиста для успешных и безопасных сделок. Я всегда готова Вам помочь!

Обращайтесь: ✅ WhatsApp 8-926-307-12-89; 8-903-157-73-17.

https://vk.me/v_roste

Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.

Так же, Вы можете записаться на личную бесплатную консультацию.

✅ WhatsApp

8-926-307-12-89;

8-903-157-73-17.

Дорогой друг, перед консультацией, заполни краткую форму для предметного разговора, это позволит нам эффективнее взаимодействовать, ведь когда знаешь исходящие параметры, легче предложить наилучшие инструменты для решения поставленных задач, уважай своё и моё время,❤ с любовью, твой инвест-брокер Скворцова Ирина: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeJyeQ_qMwBKVmG9wX4L6xPnJaGg8oVkYyChNJBcWyUwepgPw/viewform?usp=sharing

📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся:https://t.me/v_roste