Виды коммерческой недвижимости: куда инвестировать в 2024 году

Каковы основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости?

По данным российского Минстроя, темпы строительства жилья в 2023 году были самыми высокими за последние 30 лет.

Сектор нежилой недвижимости растет не менее быстро: эксперты сообщают, что за предыдущий год в коммерческую недвижимость было вложено более 600 млрд рублей инвестиций, а ее аренда и покупка становится дороже на десятки процентов ежегодно.

Об основных трендах на рынке нежилой недвижимости рассказывает основатель и партнёр компании Youkon Константин Конов.

В 2022 году российский сектор нежилой недвижимости пережил серьезное потрясение — страну покинули многие из международных бизнесов, крупных собственников коммерческих площадей — складов, торговых комплексов, логистических центров, производственных площадок.

В 2023 году тенденция продолжилась, что особенно ощущалось в сфере торговых центров, оставшихся без значительной части арендаторов.

Однако кризис породил в России новые компании, которым тоже нужны офисные и складские помещения — и в итоге сейчас коммерческой недвижимости на рынке не хватает, а цена на нее растет. Какие же секторы нежилой недвижимости будут пользоваться наибольшим спросом в 2024 году?

Склады категории А сейчас наиболее востребованы, так как их не хватает, чтобы покрыть потребности рынка.

По прогнозам экспертов, в 2024 году будет построено 4,5 млн кв. метров недвижимости, и практически вся она уже продана, причем на регионы приходится почти 60% этих объемов.

Большинство складов возводится по принципу built-to-suite, то есть под потребности конкретного покупателя. О востребованности этих площадей говорит тот факт, что в Москве свободны только 0,1% от совокупного объема складских терминалов, а в городах-миллионниках — не более 2%.

В прошлом году состоялось несколько заметных сделок со складскими площадями.

Компания «Все инструменты» в ближайшие пару лет обзаведется складским терминалом площадью 110 тыс. кв. метров в Подмосковье. Девелопер А2 сообщил о сделке формата built-to-suite в августе 2023 года.

Между крупным строительным ритейлером «Петрович» и PNK group идут переговоры о строительстве складского терминала в Домодедово, ориентировочная сумма сделки — 8-9 млрд рублей (как и у проекта терминала для «Все инструменты»).

Компания PST Development с марта 2023 года строит складской терминал площадью 130 тысяч кв. метров для Ozon в Новой Москве.

Крупнейший ритейлер на российском рынке Wildberries, у которого в январе сгорел логистический комплекс площадью в 112 тыс. кв. метров, сообщил, что в регионе нет площадок, способных стать заменой пострадавшему терминалу. Позже компания объявила, что планирует развивать складской девелопмент — не только для Wildberries, но и для других компаний.

Кроме того, на рынке активно набирает обороты новый тренд — формат Light industrial — деление крупных складских комплексов на отдельные помещения от 300 до 1500 кв. метров.

Этот формат очень удобен для ритейлеров, малого и среднего бизнеса — площадка включает в себя складскую зону, место для производственного цеха и офисную часть.

Преимущества Light Industrial — универсальность конструкции, которая подходит для производства и складов, транспортная доступность благодаря размещению в городе, а также высокая мощность по электричеству, отоплению и водоснабжению. Формат Light Industrial привлекателен для самых разных компаний в сферах производства, легкой и пищевой промышленности и интернет-магазинов, которые размещают на этих площадках распределительные центры и пункты выдачи заказов.

Средняя арендная ставка за 2023 выросла с 6 до 9 тысяч рублей за квадратный метр в год, а в некоторых случаях достигала 12 тысяч рублей — это рост на десятки процентов, и тенденция будет сохраняться, так как количество площадей не успевает за увеличением спроса на них.

Офисы категории А и В+ постепенно становятся почти таким же дефицитом для Москвы, что и складские терминалы.

Это отличается от ситуации со складами тем, что девелоперы строят офисные центры не с целью сдачи в аренду, а на продажу — им выгоднее быстро отбить инвестиции, поэтому никто не стремится заниматься арендой и возвращать вложенные деньги только через 10-12 лет.

Эти офисные центры целиком выкупают либо берут в долгосрочную аренду крупные компании, не давая шансов среднему бизнесу.

Пример — fintech-гигант «Тинькофф», в конце 2023 года открывший новую штаб-квартиру в Москве на Грузинском валу. Компания арендовала два здания AFI Square площадью 90 тыс. квадратных метров на 12 лет за 45 млрд рублей. Соглашение, которое эксперты считают крупнейшим на рынке столичной недвижимости, было заключено еще летом 2020 года, а через 2 года бизнес-центр был готов.

После этого в январе 2024 года «Тинькофф» целиком арендовал бизнес-центр «Феррум 2» в Санкт-Петербурге площадью 30 тыс. «квадратов» — и это стало самой масштабной сделкой в городе за последние 20 лет.

Также «Тинькофф» арендовал бизнес-центр Ducat Place II в Москве, чтобы разместить там корпоративный университет.

Многие фирмы стремятся обеспечить сотрудникам комфортные условия и выбирают для этого современные универсальные офисные пространства.

Рынок торговой недвижимости в 2022-2023 годах несколько оживился в связи с уходом из России крупных иностранных ритейлеров вроде Ikea, Zara, H&M и других.

Многие считали, что торговая недвижимость и дальше будет показывать рост по рынку коммерческой недвижимости, однако это был временный тренд, и к началу 2024 года оживление данного сегмента закончилось.

По сведениям экспертов Nicoliers, за прошлый год в России ввели в эксплуатацию более 250 тысяч квадратных метров торговых площадей, из которых 160 тысяч пришлось на регионы — три относительно крупных ТЦ в региональных центрах и несколько ТЦ районного уровня в городах с населением менее полумиллиона человек.

Для Москвы это минимальное количество введенной торговой недвижимости за последние пять лет.

Крупные ТРЦ вроде московского «Авиатора» уверенно держат свою долю рынка, а новые торговые площади чаще всего строятся в ходе реновации советских досуговых центров.

При этом инвесторы, которые могли бы развивать это направление, не видят смысла использовать кредитные средства при ключевой ставке на уровне 16,5%, так как это превышает уровень маржинальности и обнуляет шансы на прибыль.

Самой дорогой на рынке недвижимостью в качестве залогового обеспечения владеют банки, но сейчас они не торопятся выставлять потенциально прибыльные объекты на продажу.

Сильнее всех в России за последние годы пострадал отельный бизнес.

Крупные гостиничные сети вроде Marriott и Hyatt покинули рынок и продали российскую часть бизнеса, а достойной замены им не нашлось — чтобы создать сеть отелей мирового уровня, нужно много времени, знаний и финансовых вложений.

Год назад Cosmos закрыла европейскую ветвь бизнеса и сфокусировалась на масштабировании в России и странах СНГ.

С большими сложностями столкнулись девелоперы, которые занимались проектами домов с гостиничным сервисом в Москве. Например, Fairmont Vesper Residences, где квадратный метр стоил от миллиона рублей, а пентхаус в 1 тысячу квадратных метров считался самым дорогим в Москве — 3,15 млрд рублей.

Однако уже на этапе завершения строительства Fairmont объявил, что уходит из России вместе с материнской сетью Accor.

Статистика говорит о том, что в прошлом году активнее в России развивался внутренний и даже въездной туризм.

Скорее всего, регионы ждет строительство новых небольших отелей эконом-класса под управлением локальных сетей.

И эта сфера вряд ли в обозримом будущем обретет инвестиционную привлекательность, разве что с расчетом на длительную перспективу и удачное стечение обстоятельств.

Подведем итог. Лидирующим сегментом коммерческой недвижимости в 2024 году станет складская сфера с ее огромным дефицитом площадей и невероятным спросом.

Это относится как к складским комплексам площадью от 100 тысяч квадратных метров для гигантов рынка, так и к недвижимости сегмента Light Industrial, где спрос на порядок выше, чем предложение.

Сегменты отельного бизнеса и ТРЦ переживают затишье, так как ситуация в стране относительно стабилизировалась.

Инвестору, желающему вложиться в коммерческую недвижимость в Москве или регионах, стоит активно мониторить рынок, сразу реагировать на нечасто появляющиеся объекты и не забывать, что терпение — залог успешных инвестиций.

🚀 Инвестиции в коммерческую недвижимость