Когда вторичка под 18% выгоднее новостройки в льготную ипотеку?

Да-да, такое тоже может быть

Когда вторичка под 18% выгоднее новостройки в льготную ипотеку?

При покупке недвижимости нельзя однозначно утверждать, что всегда выгодно там, где дешевле, или там, где ставка по ипотеке ниже. Поскольку ситуации у всех покупателей разные, всегда надо просчитывать конкретный случай.

Вот когда в целом можно взять вторичку, пусть даже в ипотеку 18%:

1. Если вы выберете вторичку заметно дешевле новостройки — так, чтобы сумма ипотеки была примерно в 2 раза меньше

В этом случае ежемесячный платеж на вторичку и на новостройку будет сопоставимым.

Допустим, у вас есть 5 млн рублей на первоначальный взнос по ипотеке и вы выбираете дешевую 1-комнатную квартиру в Москве:

  • старую вторичку за 8 млн (в рыночную ипотеку 18%, сумма кредита 3 млн)

или

  • новостройку за 11 млн (в льготную ипотеку 8%, сумма кредита 6 млн).
Расчет ежемесячного платежа по ипотеке на вторичке (наверху) и в новостройке (внизу)
Расчет ежемесячного платежа по ипотеке на вторичке (наверху) и в новостройке (внизу)

В обоих случаях ежемесячный платеж составит порядка 50 тысяч рублей на 20 лет.

У вторички итоговая переплата больше, зато можно сразу заехать, а не ждать 2-3 года, пока дом достроится.

Тут нужно пояснить, что у равнозначного жилья такой разницы в цене, конечно же, не будет (в этой статье мы разбирали подробно). Вторичка за 8 млн в Москве — это чаще всего «убитая» квартира в старом доме, либо свежее жилье в Новой Москве.

2. Если вы планируете гасить ипотеку досрочно

В реальности далеко не все заемщики выплачивают ипотеку по 20 или 30 лет — многие гасят кредит в несколько раз быстрее и экономят приличную сумму.

Возьмем наш пример выше. Если вы хотите дополнительно гасить, скажем, по 50 тыс. рублей в месяц, то ипотеку на вторичку вы целиком закроете в 2028 году, а на новостройку — почти на 3 года позже.

Расчет досрочного погашения ипотеки на вторичное жилье
Расчет досрочного погашения ипотеки на вторичное жилье

Тут все просто: вне зависимости от ипотечной ставки, чем меньше размер кредита, тем быстрее вы можете его закрыть. Так что если вы располагаете достаточным доходом и рассчитываете погасить вашу ипотеку за пару лет, ставка 18% будет не слишком критичной.

Еще при необходимости в досрочном погашении можно сокращать не срок кредита, а размер ежемесячного платежа.

3. Если у вас есть возможность снизить ипотечную ставку

Например, есть ипотека от работодателя или вы рассчитываете на рефинансирование в будущем.

Здесь при подсчетах очень важно трезво оценивать риски — что вы будете делать, если уволитесь или в итоге не сможете рефинансировать ипотеку.

Еще больше разборов рынка недвижимости и ипотеки — в нашем Telegram-канале. Там мы разбираем актуальные новости, интересные новостройки Москвы и Московской области, скидки и всякие полезные советы для покупки, продажи и аренды.

1111
11
27 комментариев

Заехать сразу, а не ждать 2-3 года можно вполне себе посчитать, если приходится на съеме жить. Например 2 года снимания однушки за 40тр в Мск обойдутся в 960тр. Кроме этого вероятность ремонта у соседей сильно ниже, еще сразу понятна инфраструктура. Ну и до кучи щас в судах мараторий на неустойки с застройщиков из-за просрочки сдачи, санкции видите ли, им сложно, войдите в положение, блять.

5

Мораторий вроде только до конца года действует, через 2-3 года его не будет

И как правило, за 40 тыщ внутри МКАДа снимается та самая убитая однушка стоимостью 8 млн

Предпочту вторичку. Особенно времен СССР. Сталинку. Понятно из чего строили. Качественно и главное, не человейник

2

Да, сталинки все еще хороши. Но недешевые

На вторичку можно брать ипотеку максимум на пару миллионов, если другую квартиру продавал, например. С небольшим первым взносом лучше не лезть

1

Да, чем меньше сумма, тем лучше. Но это правило в целом работает в любых кредитах)