3 способа заработать на покупке квартиры

Недвижимость — это актив, который постоянно растёт. Ежегодно цена 1 кв. метра увеличивается в среднем на 10%. Это происходит даже несмотря на колебания курса валют и экономические кризисы.

Дом или квартира обеспечивают гарантированный и постоянный доход за счёт арендных платежей, а стоимость самих объектов с течением времени повышается.

В Москве за 5 лет средняя стоимость одного кв. метра жилья со 180 тысяч рублей увеличилась до 275 тысяч — на 53%. Цены на московские новостройки в массовом сегменте в 2024 году выросли на 9,2%, а в классах «бизнес» и «элит» — на 11% и 11,7% соответственно. Если же говорить о рынке элитной недвижимости в целом, то здесь квадратный метр подорожал за прошлый год сразу на 21%.

Сегодня недвижимость является одним из самых доступных и прибыльных инвестиционных инструментов. Опросы, которые проводят девелоперские компании, показывают: 20% россиян выбирают именно такой способ сохранения и приумножения капитала.

Существует как минимум три способа превращения недвижимости в прибыльный актив:

О нюансах, преимуществах и подводных камнях инвестиций в недвижимость рассказывает сооснователь и совладелец Группы Родина Владимир Щекин.

Приобретение недвижимости с намерением сдавать её в аренду — это наименее рискованный вид инвестиций. Аренда не только обеспечивает постоянный пассивный доход, но и позволяет гасить платежи по кредиту, если квартира приобретена в ипотеку.

Покупка в результате обходится бесплатно, а квартира остаётся в собственности. Такой формат часто используют клиенты, которые покупают недвижимость для детей, «на вырост». К тому моменту, когда ребёнок сможет переехать в купленную квартиру, все затраты полностью окупаются.

Приобретая недвижимость с целью долгосрочных инвестиций, нужно учитывать три фактора:

В марте 2025 года медианная стоимость аренды в границах Старой Москвы составляла от 83 тысяч рублей в СЗАО до 203 тысяч рублей в ЦАО. В Новой Москве медианная стоимость держалась на уровне 70 тысяч рублей.

Пока квартира новая, она выглядит привлекательно. Но всё со временем ветшает, выходит из строя и требует ремонта. Затраты могут оказаться значительными.

Недвижимость с годами дешевеет. Для высокобюджетного сектора это характерно в меньшей степени, а вот массовое жильё на «вторичке» быстро теряет в цене. На этот тренд влияют такие показатели, как тип жилья, локация и наличие ремонта. В целом квартира, купленная 10 лет назад, будет стоить на 15%–20% меньше аналогичной по площади квартиры в новостройке. Но это, конечно, не касается городов миллионников, там работает «другая математика».

Наконец, третий фактор — изменчивость рынка. В прошлом году была отменена льготная ипотека с господдержкой, и часть спроса «перетекла» на рынок аренды, из-за чего там существенно выросли цены: на 15%–20%, если говорить о Москве. Но уже через пару месяцев тренд развернулся, и цены пошли вниз.

Колебания цен происходят постоянно, и по самым разным причинам: сезонный спрос, экономические и политические кризисы, смещение спроса в сторону бюджетного сектора. Инвестируя в недвижимость, придётся всё это учитывать.

Тщательно взвесить все «за» и «против» необходимо и при выборе квартиры, которая будет сдаваться в аренду. Обращать внимание нужно на следующие вещи:

Жильё классов «премиум» и «элит» сдаётся за сотни тысяч рублей в месяц, однако спрос на него ограничен, а покупка требует серьёзных вложений. Наибольшим спросом, как показывает статистика, пользуется бюджетное жильё: студии и однокомнатные квартиры.

Доходность даже небольшой квартиры можно увеличить несколькими нехитрыми приёмами. Первый вариант — это краткосрочная аренда. Она особенно эффективна в тех местах, где есть высокий туристический трафик. Второй вариант — освежающий ремонт. Отделка в светлых, однотонных тонах превращает квартиру в более дорогую и просторную. Третий вариант — создание акцента на бытовой технике. Арендаторов может привлечь наличие в квартире посудомоечной машины, микроволновки или кондиционера.

Сегодня застройщики предлагают квартиры с различными типами отделки: черновой, чистовой, предчистовой, под ключ и даже по индивидуальному проекту.

В черновом варианте клиент получает голую «коробку» с подведёнными коммуникациями и установленными дверными и оконными блоками. Предчистовая предусматривает выравнивание поверхностей, установку электрофурнитуры. Чистовая — это отделка по проекту застройщика. Квартира в этом случае должна быть полностью готова к заселению.

Если в договоре указана отделка «под ключ», то это означает как минимум установку кухонного гарнитура и шкафов-купе.

В России наиболее популярны новостройки с предчистовой и чистовой отделкой. Соотношение распределяется примерно поровну. В мегаполисах преобладающая часть новостроек сдаётся с чистовой отделкой:

Даже в новостройках премиального сектора покупатели всё чаще хотят покупать квартиры с предчистовой отделкой, поскольку намерены реализовать собственные дизайн-проекты.

А после выполнения работ по планировке, декору и обустройству её можно будет продать существенно дороже.

Конечно, покупатель квартиры без отделки должен рассчитать, что он выиграет и что проиграет от такого варианта. Ремонт в отдельно взятой квартире всегда обходится дороже, чем ремонт от застройщика. Есть риски нарушить внутренние коммуникации или проложить их так, что они перестанут выполнять свои функции.

Нужно думать и о целесообразности: дубовый пол в новостройке, расположенной в промзоне, вряд ли сильно увеличит спрос на квартиру. Иногда проще продать объект «как есть», чем потратить миллион на ремонт и в итоге получить прибавку к стоимости на тот же миллион.

С дизайнерскими проектами тоже имеются свои риски. Может получиться так, что квартира в стиле «лофт» или «необарокко» никому не понравится. Поэтому наименее рискованной стратегией будет приобретение квартиры класса «комфорт» с предчистовой или чистовой отделкой и проведение косметического ремонта для придания индивидуальности и привлекательности.

Разница в стоимости квартиры, купленной «на котловане» и после завершения строительства, в среднем составляет 20–25%. Уже один этот факт делает покупку выгодным вложением.

Новостройки в целом более ликвидны, чем вторичное жильё. Такие дома создаются с применением современных материалов и технологий, имеют больше вариантов планировки. В квартирах появляются кладовые, сушильные комнаты, дополнительные санузлы, террасы. Энергоэффективность новых домов значительно выше.

Жилые комплексы сейчас проектируют так, чтобы инфраструктура находилась в пешей доступности, а возле дома были места для отдыха и прогулок. Обязательно обустройство парковок, спортивных и детских площадок.

Пример грамотного подхода к реализации концепции комфортного и современного жилья — ЖК «Родина Переделкино», где по периметру жилого комплекса сформирована область ритейла с широким променадом. Эта зона обязательно станет любимым местом времяпровождения для жителей комплекса. Но это не единственный центр притяжения: второй достопримечательностью ЖК является кибер-арена, где будет панорамный кинозал, игровой клуб, лаунж-бар и творческие студии.

Преимущества приобретения квартиры в новом доме очевидны. На что следует обратить внимание, инвестируя в строящееся жильё:

Надёжность застройщика — это едва ли не главный фактор. Перед покупкой квартиры желательно получить о нём как можно больше информации: учредители, финансовое состояние, число завершённых объектов, отзывы клиентов.

Деньги покупателей сейчас хранятся на эскроу-счетах, поэтому риск потерять их минимален, но если строительство затянется, то инвестиционную стратегию придётся пересматривать.

О стратегиях следует сказать отдельно. Они делятся на краткосрочные и долгосрочные. В первом случае инвестор приобретает недвижимость на старте продаж, иногда даже до него, и продаёт перед самым окончанием строительства. Цикл длится от года до двух лет. Часто инвестору даже не нужно иметь на руках всю сумму, если он пользуется рассрочкой или траншевой ипотекой. Но этот вариант работает не со всеми застройщиками: некоторые не разрешают продажу через переуступку права. Суд, скорее всего, встанет на сторону дольщика, но разбирательства отнимут много времени.

Если же стратегия сработает, то можно получить до 200% дохода от вложенных средств.

Долгосрочные инвестиции — это приобретение жилья в ипотеку с погашением кредита за счёт арендных платежей. В зависимости от стоимости объекта и арендной ставки цикл занимает 5–10 лет.

Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых надёжных способов сохранения капитала, а благодаря постоянному росту цен — ещё и эффективным способом его приумножения.

По данным аналитиков, в Старой Москве за 2024 год средняя стоимость квартир в новостройках выросла на 26%. Это выше, чем банки предлагают по вкладам.

Для того, чтобы начать инвестировать в недвижимость, часто достаточно даже небольшого стартового капитала. При краткосрочных стратегиях потраченные на первый взнос средства можно уже за год вернуть в двукратном размере.

Зарабатывать на недвижимости может любой человек — для этого не нужно разбираться в финансовых инструментах. Нужно лишь объективно оценить свой бюджет и возможные риски. И, конечно же, выбрать надёжного застройщика, если планируется покупка квартиры в новостройке.

#доходнаянедвижимость #перепродажа #покупка_недвижимости #арендаквартир #доходнаяквартира