❌ Классическая ошибка в расчетах квартирных инвесторов.
Есть у инвесторов квартир одно забавное хобби — любоваться Авито и Цианом, прикидывая: «О, у соседа на 20% дороже — значит, и моя столько стоит».
И начинается:
📈 мысленный рост капитала,
📊 сравнение с депозитом,
💰 иллюзия, что “деньги работают”.
Кажется, что купил год назад по 9🍋, а сейчас “уже 11🍋”, и ты весь такой на коне, обгоняешь инфляцию, доллар, ГАБы, апарты, золото, да хоть биток. ⠀ Но, увы, в реальности всё иначе. ⠀
🔑 Реальная доходность — не на момент покупки и не на этапе листинга в Циане/Авито. Она считается в момент выхода. То есть — когда квартира действительно продана, деньги лежат у тебя на счету, и ты можешь их сравнить с альтернативными сценариями:
- коммерческая недвижимость под 12%
- депозит под 14%
- долларом, который ты мог купить по 90
- акциями, которые скакнули - или просто другим ЖК, который достроился раньше и ушёл в рост ⠀
А вот тут начинаются открытия:
▪ «Упс, застройщик продаёт дешевле, чем я покупал»
▪ «Что-то звонков с Циана/Авито нет»
▪ «у соседа объявление уже 4 месяц висит в рекламе и цена уже 10.800.000»
▪ «В цену надо включить налоги, мебель, ремонт, маркетинг, а ещё дисконт при торге» ⠀
📉 А иногда и вовсе выходишь в ноль или в минус.
⠀ А ведь весь этот год ты сидел с замороженными деньгами, ждал ключей, платил за хранение, иногда — за ипотеку. А мог в это время спокойно получать фиксированный доход. ⠀
🎯 Так что вывод прост: Инвестиция считается на выходе, а не на старте. Не хвалитесь бумагой на квартиру — хвалитесь выпиской из банка после сделки. ⠀ Пока не продал — это не актив, а предположение.