Новая легальная схема обмана: пенсионеры могут лишить тебя и квартиры, и денег

Мечта о собственной квартире на вторичном рынке кажется такой надёжной. Вы находите идеальный вариант, проверяете документы, подписываете договор с милой пожилой собственницей. Вторичка — это ведь не котлован, здесь всё кажется предсказуемым и безопасным. Вы вкладываете все сбережения, берёте ипотеку и готовитесь к новоселью. Сладко, правда?

А теперь представьте кошмарный сценарий: сделка завершена, деньги переданы, но вы остаётесь без квартиры, без денег и с огромным ипотечным долгом. Прежняя владелица отказывается выезжать и подаёт на вас в суд, требуя аннулировать сделку. И что самое страшное — суд встаёт на её сторону.

Это не выдумка, а новая реальность российского рынка недвижимости, где набирает обороты вирусная схема, получившая в сети название «бабки-скамщицы». Эта афера переворачивает привычные представления о том, кто является жертвой, а кто — источником риска. Далее мы раскроем неожиданные и шокирующие факты об этой схеме, которые должен знать каждый.

Суть мошеннической схемы проста и цинична. Телефонные аферисты, представляясь сотрудниками банков или правоохранительных органов, убеждают пожилого владельца, что его сбережения в опасности. Единственный способ их «спасти» — срочно продать квартиру и перевести все вырученные деньги на «безопасный счет», который, разумеется, принадлежит мошенникам.

Ключевой парадокс для вас как для покупателя состоит в том, что вы заключаете абсолютно законную сделку с настоящим собственником. Все документы в порядке. Но как только продавец переводит ваши деньги мошенникам и осознаёт обман, он подаёт в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной.

В результате вы оказываетесь в патовой ситуации: бывший владелец отказывается выезжать из квартиры, а вы рискуете потерять и только что купленное жильё, и все заплаченные за него деньги.

Даже если вы всё сделали по закону, суд с высокой вероятностью встанет на сторону пожилого продавца. Судебные решения в таких случаях часто основываются на статье 177 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, сделка может быть признана недействительной, если продавец в момент её совершения «не был способен понимать значение своих действий или руководить ими». Проведённая уже после сделки судебно-психиатрическая экспертиза может прийти к выводу, что пенсионер был «эмоционально неустойчивый, внушаемый», особенно если в анамнезе есть гипертония или перенесённые инсульты.

Многим кажется, что их спасёт статус «добросовестного приобретателя». Вы получаете его, если проверили все документы, например, получили свежую выписку из ЕГРН перед сделкой и не знали о мошенничестве. Однако судебная практика показывает, что даже этот статус не является безусловной гарантией сохранения квартиры. Суд может вернуть жильё прежнему владельцу, а вам останется право требовать деньги с мошенников (что практически безнадёжно) или добиваться от государства «однократной единовременной компенсации». Но это, по словам экспертов, долгий и сложный процесс.

Широко разошедшаяся в СМИ история певицы Ларисы Долиной, которая продала апартаменты за 112 миллионов рублей, перевела деньги мошенникам, а затем через суд вернула себе квартиру, не возвращая средства покупателю, стала для многих своего рода инструкцией.

Многие покупатели уверены, что привлечение к сделке агентства недвижимости и нотариуса — это панацея от всех рисков. Однако в случае со схемой «бабок-скамщиц» стандартные меры безопасности оказываются недостаточными. Известен случай, когда покупатель потерял 14 миллионов рублей, несмотря на то что сделка проводилась через агентство и была заверена нотариусом.

Проблема в том, что риелтор и нотариус проверяют юридическую чистоту документов на момент сделки: действительность права собственности, отсутствие обременений. Нотариус также удостоверяет дееспособность продавца «здесь и сейчас». Однако, мошенники действуют очень изощрённо, их цель — вывести человека из равновесия. Ни нотариус, ни риелтор не могут предвидеть, что продавец находится под сильным психологическим давлением и через месяц оспорит сделку в суде.

Таким образом, даже в самых, казалось бы, защищённых сделках покупатели становятся жертвами хорошо организованных схем, где формально всё выглядит законно, но суть операции — мошенническая.

В свете новых угроз эксперты рынка и юристы настоятельно рекомендуют покупателям, особенно при сделках с пожилыми людьми, предпринимать экстраординарные меры предосторожности. Сегодня покупатель должен защищать сделку от её возможного аннулирования в будущем.

Вот расширенный список шагов, которые помогут минимизировать риски:

Несмотря на реальные судебные дела, некоторые эксперты выражают скептицизм по поводу массовости этой схемы. Существует мнение, что волна сообщений о «бабках-скамщицах» в социальных сетях и СМИ может быть хорошо спланированным вбросом или «заказухой».

Какова возможная мотивация? Создать у покупателей панический страх перед «токсичным» вторичным рынком. На фоне не самых лучших дел у девелоперов такой информационный шум может эффективно перенаправить спрос со вторичного жилья на новостройки, которые кажутся более безопасным вариантом, ведь вы — первый владелец.

В пользу этой версии говорит и характер доказательной базы в вирусных постах. Как отмечают аналитики, в виде доказательств предоставляются только скриншоты с непонятного чата, без идентификации пользователей. На скринах много упоминаний о судах и заявлениях в полицию, но не приводятся ни номера судебных дел, ни копий ответов от полиции. Хотя отдельные реальные случаи мошенничества, безусловно, существуют, масштаб проблемы может быть преувеличен в интересах определённых игроков рынка.

Покупка квартиры на вторичном рынке, особенно у продавца преклонного возраста, сегодня требует беспрецедентного уровня осмотрительности. Покупатель вынужден защищать не только свои деньги от мошенников, но и саму сделку от её возможного аннулирования в будущем по инициативе продавца, который сам стал жертвой.

В мире, где даже нотариально заверенная сделка может быть отменена, а жертва мошенников невольно создаёт новую жертву, готовы ли вы платить за риски вторичного рынка, или безопасность новостройки теперь кажется единственным разумным выбором?

В телеграм-канале поделился «красными флагами», когда стоит отказаться от сделки. Полезна как покупателям, так и продавцам, а также тем, кто планирует в будущем сделки с недвижимостью.