Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу
«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Как раз собираюсь продавать квартиру в Москве чтобы вложиться в стартап. Для меня вообще загадка кто их покупает и почему они так дорого стоят. Мне кажется наши люди дебилы, обдолбанные пропагандой. 😅
жизнь без квартиры у многих в головах это считай зря живешь (стеб), примерно также как не иметь высшего образования, поэтому средний россиянин обязательно должен получить высшее и купить в ипотеку квартирку. Иначе как еще жить можно...
А вы считаете что всегда будете молоды и красивы, а ваше восседание на попе в теплом офисе будет будет ещё больше оплачивается ? Ребята молодость штука очень короткая, и когда вам будет 40+ вас погонят с насиженных мест и заменят молодыми и упругими молодцами. Вот тогда вы поймёте ценность бетона. Если вы думаете что вы четкий программист сидящий на Бали с ноутбуком под пальмой, работая на модный стартап или модный отшлифованный фильтрами блогер и так будет всегда, то вы сильно ошибаетесь.
Ну тогда квартира в мск тем более не нужна, поскольку к 40 ты ещё не успеешь выплатить ипотеку. А вот на вложения в акции за эти годы квартиру вполне можно будет купить
Вам в школе еще не рассказывали, что акции не только растут, как в 2020? Нет, подождите, вам еще график покажут. Могут и 10 и 20 лет не расти.
А вам в доме престарелых уже рассказали про total return и усреднение? Там ещё про risk parity диверсификацию портфеля где-то будет
а вам не рассказывали про то что ваши крутые слова на английском перестают что то значить когда рынок идет вниз на 50-80% в течение 1-2-3-5-10 лет подряд?
За последние 10 лет акции развитых стран только росли, а вот недвига в некоторых странах 3го мира обвалилась на 50% даже без какого-то глобального кризиса. «Безрисковый актив», как-же