Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи

В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.

Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.

Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.

Покупка

В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.

Вот это - самый дешёвый вариант в пределах МКАД по фильтру "минимум 45 кв.м."
Вот это - самый дешёвый вариант в пределах МКАД по фильтру "минимум 45 кв.м."

Сдача в аренду

Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.

Планировка та же, район тот же, метраж чуть поменьше, но справедливости ради накинем +1000 рублей к цене на Циане.
Планировка та же, район тот же, метраж чуть поменьше, но справедливости ради накинем +1000 рублей к цене на Циане.

В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.

А теперь немного математики

Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:

28 000*12 = 336 000 в год.

336 000 / 9 000 000 = 3,7% годовых

И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.

Может, 2-комнатные выгоднее?

Цена покупки 2-к квартиры 54м2
Цена покупки 2-к квартиры 54м2
Цена аренды 2-к квартиры 53м2
Цена аренды 2-к квартиры 53м2

Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.

34 000*12 = 408 000 в год.

408 000 / 12 000 000 = 3,4% годовых

Тут доходность ещё ниже.

Альтернатива:

По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:

  • 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
  • 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)

Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?

Недвижимость только дорожает! (?)

Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.

Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:

Динамика цен в рублях
Динамика цен в рублях
Динамика цен в долларах
Динамика цен в долларах

Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?

О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.

Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.

Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.

Обязательно оставьте свой комментарий.

Если вам было интересно, вы можете подписаться на мой канал в телеграме, где очень много полезных статей. Также можете подписаться на канал в VC, сюда попадают только избранные статьи.

124124
585 комментариев

Всё очень индивидуально. Как текущая инвестиция, согласен, не актуально. Но для кого то это инвестиция в старость, понятная и простая (сдавать и получать +35К, по сегодняшним ценам к пенсии или продать и покутить по миру). Не все готовы вкладываться в ценные бумаги, здесь нужны знания. Банковский вклад уже не раз дискредетировал себя в нашей стране, валюта жмёт карман, если есть свободные деньги их всегда куда то хочется потратить. Так что альтернатив  в наших реалиях не так уж много. 

94
Ответить

открывайте или развивайте бизнес 

10
Ответить

если вы предпенсионер или не хотите ни в чём разбираться, то да. Как банковский вклад себя дискредитировал себя много раз? Помню только один.

А еще - помнится, что Донецк был перспективным регионом для покупки жилой и коммерческой недвижки. Результат - обнуление инвестиций

9
Ответить

Комментарий недоступен

8
Ответить

А еще не учли в статье по вкладам нужно будет разнести эти 9 млн по разным банкам, чтобы в случае чего по страхованию получить выплату. А также от доходности такой большой суммы нужно вычесть налог, который в этом году выставят обладателем вкладов кто получил доход больше определенной суммы. 
Не забываем про дефолт.
Инвестиции это всегда риск, можно как выиграть, так и потерять и оказаться в минусе.
С квартирой доходность меньше, но те кто так делают врядли выйдут в минус. В договоре аренды все условия прописываются и в случае чего через суд можно свои деньги вернуть.
Сложно объективно все это сравнивать, во всех способах "инвестирования" есть свои плюсы и минусы.

4
Ответить

Альтернатива построить дом за 10кк и сдавать его за 100к/месяц минимум. 

1
Ответить

Посмотрите на евробонды. Доходность выше в долларах, риска меньше, чем по банковским вкладам многих российских банков (имхо)

Ответить