Как быстро закрыть ипотеку

Знали ли вы, что средняя ипотека в России закрывается примерно за 4 года, а вовсе не за 25-30 лет, на которые её обычно оформляют? Происходит это не потому, что людям на голову внезапно сваливается наследство, а потому что нормальный человек не готов отдавать банку проценты две с половиной декады и начинает искать способ соскочить с «кабалы» раньше. Про эти способы досрочного погашения ипотеки и поговорим.

Главный рычаг для досрочного погашения — это ваш доход, а не ваша экономия. Всем хочется, чтобы мой секрет оказался в каком-нибудь хитром приложении, в схеме с тремя кредитными картами или в другой волшебной. Но если просто сесть и всё хорошенько посчитать, всё становится до обидного очевидным.

Допустим, вы героически отказались от кофе навынос. Это экономит примерно три тысячи рублей в месяц, то есть около тридцати шести тысяч в год. Но на ипотеке даже в каких-то пять миллионов эта сумма не сказывается — она растворяется в процентах, даже не оставив следа... А теперь представьте, что вместо этого вы добавили к своему доходу двадцать-тридцать тысяч в месяц и каждый раз отправляли их на погашение кредита. Вот это уже срежет из вашего договора целые годы.

Давайте просто посчитаем цифры. Берём ипотеку в пять миллионов под 18% на 25 лет. Платёж получается около 75 тысяч в месяц. Из них в первые годы на сам долг уходит хорошо если тысяч двадцать, всё остальное, те самые 55 тысяч, вы просто дарите банку в виде процентов. И если досидеть в этом договоре все 25 лет, то вернёте вы не пять миллионов, а почти восемнадцать. Переплата — около тринадцати миллионов, считай, ещё две такие же квартиры сверху, только их вы не получите.

Если вносите на первом году всего сто тысяч и просите банк сократить срок — эти сто тысяч убирают из графика самые жирные, самые дорогие платежи. По деньгам они экономят вам в несколько раз больше, чем вы внесли. Вот и вся арифметика: тридцать шесть тысяч, которые вы весь год не тратили на кофе, растворяются в процентах без следа, а сто тысяч, занесённые вовремя, отыгрывают у банка месяцы, а то и годы.

И не верьте мне на слово — это как раз тот случай, когда лучше один раз проверить самому. Вбейте свою сумму, свою ставку и срок в любой ипотечный калькулятор с графиком досрочных платежей, например в калькулятор Банки.ру, поиграйте с досрочными взносами и посмотрите, как на глазах тает переплата. Вот эти цифры, посчитанные на вашем собственном кредите, убеждают куда сильнее любой статьи.

«Экономить на мелочах» люди любят: это приятно, не требует вставать с дивана и создаёт стойкое ощущение, что ты вроде как взял ситуацию под контроль. А вот зарабатывать больше требует усилий, выхода из зоны комфорта и поэтому многих такие советы бесят. Но банку, к сожалению, абсолютно всё равно, что вам комфортнее. Он считает только то, что вы реально внесли на счёт.

Я специально не буду приводить в пример человека, который «вышел на миллион за месяц» и закрыл ипотеку с одной сделки. Такие истории вдохновляют ровно до того момента, пока не вернёшься в свою обычную жизнь, где никакого миллиона за месяц не предвидится. Поэтому давайте про обычных людей со средней зарплатой или даже меньше.

Возьмём учителя. Зарплата у него такая, какую все примерно представляют, и на одной этой зарплате досрочно гасить кредит сложно. Но у учителя есть то, за что родители готовы платить прямо сейчас, не откладывая: предмет, который он знает лучше, чем почти все вокруг. Три ученика на репетиторстве по вечерам — и вот к доходу спокойно добавляется двадцать-двадцать пять тысяч уже в этом месяце, а не в каком-то светлом будущем, до которого ещё надо дожить.

Возьмём дизайнера на окладе. После работы он открывает телефон и часа два разглядывает чужие красивые проекты в ленте. А за эти же два часа можно было бы взять один небольшой заказ на стороне: одну вёрстку, один баннер, одну презентацию. Это живые деньги, которые уйдут в счёт квартиры.

Возьмём риелтора. Тут и вовсе вопрос только в том, сколько встреч человек реально назначает, и сколько раз он говорит себе, что сегодня уже поздновато звонить и лучше начать с понедельника.

И возьмём обычного офисного сотрудника, у которого после работы вообще нет сил ни на какие подработки. В этом случае стоит покопать внутри самой работы: поговорить о премии, поднять вопрос повышения, наконец обновить резюме и посмотреть, где за ровно те же обязанности платят на рынке уже на треть больше. Люди годами сидят на недоплаченной должности просто потому, что искать новую — хлопотно и страшно.

Смысл во всех этих историях один и тот же. Деньги на досрочное погашение не берутся из экономии на проездном и не собираются по кешбэку с трёх карт. Они появляются тогда, когда у вас растёт доход.

Когда заработок начал расти, в дело вступают инструменты, которые сами по себе ипотеку не закроют, но в связке с деньгами дают серьёзный эффект.

Первое и самое важное — гасите досрочно правильно. Когда вы вносите досрочный платёж, банк предложит вам выбор: уменьшить срок или платёж при досрочном погашении. Психологически приятнее первое, ведь платёж становится меньше и дышать становится сразу легче. Но что выгоднее: сократить срок или уменьшить платёж?

По деньгам почти всегда выгоднее сокращать именно срок, потому что так вы выбрасываете из договора самые дорогие проценты. Особенно это чувствуется в первые годы, когда вы по сути отдаёте банку одни проценты, а сам кредит почти не уменьшается.

Можно ли досрочно погасить ипотеку без штрафа? По закону вы имеете полное право досрочно погашать ипотеку в любой момент — целиком или частями, — и никаких штрафов и комиссий за это быть не может, банк не вправе их брать. Технически это обычно пара кликов в приложении: указываете сумму, выбираете «сократить срок», деньги списываются, а банк присылает новый график. Единственное, что стоит делать, — после каждого платежа проверять обновлённый график и остаток долга. Никакой ловушки тут нет, и именно поэтому досрочное погашение доступно любому заёмщику, а не только тем, у кого «всё схвачено».

Дальше — заберите своё у государства. Налоговый вычет по ипотеке — это один из немногих случаев, когда государство не пытается что-то с вас взять, а наоборот возвращает. До 260 тысяч рублей можно вернуть за саму покупку жилья и ещё до 390 тысяч за уплаченные банку проценты. Если квартира куплена в браке, вычет подают оба супруга, и тогда сумма фактически удваивается. И весь этот возврат разумнее отправлять не на отпуск или технику, а сразу в кредит.

Материнский капитал на погашение ипотеки, субсидии для многодетных, региональные программы — всё это вполне реальные деньги. Удивительно, но про них часто вспоминают, когда ребёнок уже пошёл в школу, хотя те же самые средства могли все эти годы потихоньку съедать долг.

Отдельный пункт — пусть квартира хотя бы частично зарабатывает на себя сама. Если жильё бралось как инвестиционное или у вас есть лишняя комната, её можно сдавать. Арендатор по сути будет погашать весомую часть ежемесячного платежа.

И последнее по списку — распродайте то, что лежит у вас мёртвым грузом. Откройте Авито и продайте старый телефон, ноутбук, велосипед, на котором вы катались пару раз, игровую приставку, объектив, ящик с инструментами, одежду. Даже пятьдесят-сто тысяч, вырученные за этот хлам, превращаются в полноценный досрочный платёж, а любой досрочный платёж сегодня экономит вам заметно больше денег завтра.

Но будет честно сказать и о том, что гасить досрочно выгодно не всегда. Если у вас старая ипотека под низкий процент — скажем, льготная под 5-7%, — а вклад или надёжные облигации сейчас дают доходность выше вашей ставки, то лучше положить свободные деньги под более высокий процент: разница между ставками будет работать на вас, обеспечивая пассивный доход. То же касается ситуации, когда у вас нет финансовой подушки — сначала разумно отложить запас на 3-6 месяцев жизни и только потом бросать всё на досрочку. Так что досрочное погашение — мощный инструмент, но не догма: сравните свою ставку с тем, что прямо сейчас даёт рынок, и действуйте именно по своему случаю.

Есть один эффект, который понимаешь, только когда сам ставишь себе цель закрыть кредит пораньше и начинаешь к ней идти.

В какой-то момент появляется спортивный интерес. Каждая тысяча рублей перестаёт быть просто тысячей и становится конкретным шагом к финишу. Лишний заказ воспринимается уже не как каторга, а как минус пара недель от срока. Возврат налога = минус ещё месяц. И в один прекрасный день ты ловишь себя на мысли, что считаешь не то, сколько ещё осталось отдать банку, а то, сколько ты у него уже отыграл!

А потом приходит день, когда платёж списывается в самый последний раз. И тут обнаруживается довольно забавная штука: так, играючи, ты стал не только свободнее, но и богаче...

Чтобы статья эта была вам пользой, а не минутным вдохновением, вот четыре шага, которые вам, как владельцу ипотеки, стоит сделать в ближайшие дни, не дожидаясь подходящего момента:

1. Подайте на налоговый вычет за покупку жилья и за уплаченные проценты — это до 260 и до 390 тысяч рублей возврата, которые можно сразу занести в кредит.

2. Проверьте, положены ли вам маткапитал, субсидии для многодетных или региональные программы, и оформите то, что доступно.

3. Выставьте на Авито хотя бы один ненужный предмет, сегодня же! Старый телефон, технику, велосипед. Направьте выручку на досрочный платёж.

4. Запланируйте один конкретный разговор о повышении зарплаты или премии — тот самый, который вы давно откладываете.

Считайте, эта статья — знак!