Ловушки в договоре аренды связанные с налогообложением и не только

Несмотря на кажущуюся простоту сделки, договор аренды может иметь подводные камни. Аренда — дело временное, а вот налоговые последствия ошибок иногда очень даже постоянные. Поэтому сегодня разберем наиболее частые и «скрытые» ловушки в договорах аренды на примере судебной практики.

Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор Я помогаю предпринимателям и компаниям законно оптимизировать налоги и вовремя обнаруживать налоговые риски, пока они не превратились в многомиллионные доначисления.

В подборке есть как налоговые споры, так и конфликты между сторонами договора, чтоб наглядно показать разнообразие правовых рисков в арендных отношениях. Чтобы не получить проблем ни с ФНС, ни с партнером нужно тщательно анализировать и сам договор, и последующее его соблюдение.

Итак, поехали!

В деле Арбитражного суда Западно-Сибирского округа № Ф04-2757/2021 от 20.05.2021 г. длительное — почти девятилетнее — отсутствие арендных платежей по договору аренды между взаимозависимыми лицами было признано достаточным основанием для вывода об отсутствии возмездного характера отношений.

При этом установлено следующее:

Суд указал, что при таком характере исполнения договор аренды утрачивает свою экономическую сущность и фактически трансформируется в безвозмездное пользование имуществом.

В результате налоговики настояли на наличии внереализационного дохода в соответствии со ст. 250 НК РФ, поскольку использование имущества без оплаты образует экономическую выгоду в виде сэкономленных расходов на аренду. Это повлекло доначисление налога на прибыль, а также начисление пеней и штрафа.

Договор простого товарищества конструкция экзотичная, используется нечасто. Иногда бывает весьма выгодной, хотя и имеет подвохи. Несмотря на то, что судебки по договорам простого товарищества немного мы ее отыскали, причем свежую.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-65437/2023 от 13.02.2026 г. (рассмотрение в кассационной инстанции было назначено 04.06.2026 г.) суд пришел к выводу о том, что формально заключенный договор аренды нежилого помещения фактически прикрывал отношения по совместному ведению бизнеса между сторонами. В этом случае интересно то, что последние своими же действиями привели к раскрытию «истинных» целей заключения договора аренды, и сделали их достоянием общественности.

ИП по договору аренды предоставил нежилое помещение для размещения оборудования производства пива директору ООО (он же единственный работник) с ежемесячной арендной платой. Стороны являются аффилированными лицами, имеют родственные связи.

ООО не оплачивал арендную плату, а ИП в течение трех с половиной лет ее не востребовал, счета на оплату не выставлял; ООО задолженность в бухгалтерском и налоговом учете общества не отражал.

И спустя длительное время, предприниматель наконец обратился в суд с требованием взыскать с ООО задолженность по договору аренды нежилого помещения, проценты и коммунальные платежи.

В свою очередь, предприятие заявило встречный иск о признании договора аренды недействительным, указывая, что договор был заключен формально и использовался исключительно для получения разрешений на осуществление деятельности по производству алкогольной продукции. Легкий «френдли фаер» получается.

Итак, при рассмотрении дела судом установлено, что поведение сторон не соответствовало обычной модели коммерческих арендных отношений. Суд отдельно отметил, что при «обычных» обстоятельствах участник гражданского оборота не стал бы длительное время сохранять договор при полном отсутствии оплаты.

Стороны являлись аффилированными лицами и имели родственные связи, что, по мнению суда, объясняло формальный характер договорных конструкций и отсутствие реального конфликта интересов на протяжении длительного времени.

Суд установил наличие совместной предпринимательской деятельности: ИП и директор ООО совместно работали в помещении, лично участвовали в производстве и реализации пива, контролировали торговую точку и распределяли прибыль.

Договор аренды использовался как формальное основание для получения разрешения на осуществление деятельности по производству пива.

Арендные отношения не отражались надлежащим образом в бухгалтерском и налоговом учете общества, а размер арендной платы суд признал явно нерыночным.

Еще суд отдельно указал, что договор не является мнимым, поскольку помещение фактически передавалось и использовалось, однако реальная воля сторон была направлена не на арендные отношения, а на совместное извлечение прибыли, в связи с чем договор признан притворным и прикрывающим договор простого товарищества (ст. 170, 1041 ГК РФ).

Суд отказал во взыскании арендной платы, процентов и коммунальных платежей, признав отсутствие реальных арендных отношений. При этом во встречном иске о признании договора недействительным также было отказано в связи с пропуском срока исковой давности, несмотря на вывод суда о притворном характере сделки.

Родственники явно разругались не понимая, что потенциально это дело создает определенные налоговые риски для обеих сторон: так как это договор простого товарищества, то для ИП появляется риск потери права на налоговый режим, если он находится на УСН с объектом обложения «Доходы» (что прямо запрещается п. 4 ст. 364.13 НК РФ).

Более того, для обеих сторон существует риск признания их действия как дробление бизнеса. Когда применяется такая конструкция лезть на рожон не стоит, а то по итогу не экономная экономия получится.

В определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г. суд подтвердил, что даже отсутствие регистрации в качестве ИП не мешает признать деятельность физического лица предпринимательской, если «по своей сути она фактически является таковой».

Выводы достаточно болезненные, вызывающие большое раздражение в этой нише.

В этом деле физическое лицо сдавало принадлежащие ему нежилые помещения юридическому лицу под размещение аптек. Помещения изначально строились и приобретались именно для коммерческого использования, а аренда осуществлялась на протяжении длительного времени с регулярным получением дохода.

Налоговая пришла к выводу, что гражданин фактически ведет предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве ИП, и доначислила НДС, пеню и штрафы.

Налогоплательщик настаивал, что просто распоряжался своим имуществом как собственник и уплачивал НДФЛ как обычное физическое лицо.

Именно начисление НДС гражданину (не ИП) по-прежнему вызывает большое количество споров и негодования.

При рассмотрении дела суды установили, что помещения являлись нежилыми и изначально предназначались для коммерческой деятельности, объекты недвижимости использовались арендаторами исключительно для ведения бизнеса, аренда носила систематический и длительный характер, а целью деятельности было регулярное получение прибыли.

Суд обратил внимание, что доход налогоплательщика от аренды превышал среднемесячный доход по региону и по стране в целом, помещения были расположены на земельных участках с видом разрешенного использования под торговую деятельность.

Сам собственник подтвердил, что недвижимость приобреталась именно для коммерческого использования и последующей сдачи в аренду. Также суд подчеркнул: помещения «не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах» гражданина.

Отсутствие регистрации в качестве ИП не исключает признания деятельности предпринимательской, если она фактически отвечает признакам бизнеса (п. 1 ст. 23 ГК РФ, п. 4 ст. 11 НК РФ).

Суд указал, что арендодатель как собственник несет риск случайной гибели или повреждения имущества, а также риск изменения экономической ситуации, что является признаком предпринимательской деятельности. Более того, предпринимательский риск арендатора (аптеки) в случае ухудшения ситуации переносится на арендодателя в виде неполучения ожидаемых доходов.

В итоге Верховный Суд РФ согласился с позицией налоговиков, если сдача недвижимости направлена на систематическое извлечение прибыли и связана с коммерческим использованием имущества, такая деятельность может быть признана предпринимательской со всеми налоговыми последствиями. Суд оставил в силе решение о доначислении НДС, пеней и штрафов, признав деятельность физического лица предпринимательской.

Несоответствие арендной платы рыночному уровню — одна из наиболее распространенных причин повышенного внимания со стороны налоговых органов к договорам аренды, особенно если сделка заключена между взаимозависимыми лицами. На практике налоговая оценивает не только сам факт отклонения цены, но и экономический смысл такой конструкции: приводит ли она к искусственному перераспределению налоговой нагрузки, уменьшению налогооблагаемой прибыли или выводу дохода на льготный налоговый режим.

В результате существенное отклонение цены аренды — как в сторону занижения, так и в сторону завышения — может повлечь пересчет налоговых обязательств, исключение части расходов, доначисление налогов, пеней и штрафов. Рассмотрим пример ниже.

В постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А76-1253/2024 от 25.08.2025 г. суд рассматривал спор о признании недействительными сделками перечисление арендной платы должником-арендатором в пользу ИП-арендодателя.

Суть спора: конкурсный управляющий потребовал вернуть в конкурсную массу более 1 млн руб., перечисленных по договору аренды офиса. По договору арендная плата составляла 65 000 руб. в месяц, в то время как по мнению конкурсного управляющего арендная плата была многократно завышена относительно рыночного уровня (по оценке – 8 900 руб.), а сами платежи совершались в преддверии банкротства общества и причиняли вред имущественным правам кредитора.

В свою очередь арендодатель настаивал, что договор был реальным, помещение фактически использовалось обществом, а высокая стоимость аренды подтверждается иными договорами аренды аналогичных помещений. Более того, его основной довод заключался в том, что платежи были совершены более чем за год до возбуждения дела о банкротстве.

При рассмотрении дела судом установлено следующее:

При этом суд не признал договор аренды фиктивным или притворным. Наоборот, апелляция прямо указала, что аренда существовала реально и помещение фактически использовалось должником.

Суд признал недействительными платежи в части превышения рыночной стоимости аренды и взыскал с арендодателя 905 050 руб. в конкурсную массу должника.

Вот так, даже полностью реальный и исполняемый договор аренды не защищает стороны, если цена аренды существенно отклоняется от рынка. Особенно высокий риск возникает в отношениях между аффилированными лицами.

А теперь разберемся немного с понятием «рыночной стоимости». На практике это далеко не всегда объективная и однозначная величина. В следующем деле стороны столкнулись с довольно показательной ситуацией. В рамках одного судебного спора сразу несколько оценщиков и экспертов определили совершенно разные размеры «рыночной» арендной платы за один и тот же объект. Давайте выясним, к чему по итогу пришел суд в этом деле.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-133736/2022 от 13.02.2026 г. рассматривался спор между ООО «Семерочка» и Росимуществом о размере арендной платы за государственное имущество.

Суть конфликта заключалась в том, что Росимущество в одностороннем порядке увеличило арендную плату по договору аренды здания в Гатчине с 1,5 млн руб. до 4,14 млн руб. в год. Основанием стал отчет оценщика ООО «Городской центр оценки». Однако арендатор посчитал такую ставку существенно завышенной и начал оспаривать ее рыночность.

И вот здесь начинается самое интересное. В рамках дела фигурировали сразу несколько разных оценок рыночной арендной платы.

Росимущество ссылалось на отчет оценщика, согласно которому рыночная арендная плата составляла 4 140 400 руб. в год.

Сам арендатор позднее заказал собственный отчет - по этому отчету рыночная ставка составила 3 320 692 руб. в год.

Далее суд первой инстанции назначил судебную экспертизу. По ее результатам стоимость аренды оказалась еще ниже — фактически около 1,49 млн руб. в год.

После этого апелляционный суд усомнился в выводах первой экспертизы и назначил повторную судебную экспертизу. Новый эксперт определил рыночную арендную плату уже в размере около 3,22 млн руб. в год.

То есть в одном деле «рыночная стоимость» одного и того же объекта колебалась от 1,49 млн до 4,14 млн руб. в год. При этом суд в итоге принял именно результаты повторной экспертизы.

Почему? Суд указал сразу на несколько важных моментов:

Особенно важно, что суд отдельно сослался на позицию ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 (пункт 22): даже если договор позволяет арендодателю в одностороннем порядке менять арендную плату, такое изменение не должно существенно превышать среднерыночные показатели, иначе это может быть признано злоупотреблением правом.

Результат - суд признал установленную Росимуществом ставку аренды недостоверной, снизил ее до уровня, определенного повторной судебной экспертизой, и отказал во взыскании задолженности с арендатора.

Казалось бы, договор аренды заключен, акт приема-передачи подписан — что еще нужно для подтверждения передачи имущества арендатору? Как показывает практика, иногда этого недостаточно 🤔.

В постановлении Верховного Суда РФ № 44-АД26-5-К7 от 06.04.2026 года рассматривался спор о привлечении собственника грузового автомобиля к административной ответственности за перегруз транспортного средства.

Суть спора: ООО было оштрафовано на 250 000 руб. как собственник автомобиля за совершение административного правонарушения. Компания утверждала, что в момент фиксации правонарушения автомобиль находился в аренде у другого общества — ООО «Биссан Групп». В подтверждение был представлен договор аренды транспортного средства с правом выкупа и акт приема-передачи автомобиля арендатору. По мнению собственника, именно арендатор должен был нести ответственность за нарушение.

Нижестоящие инстанции и ВС РФ отказали в освобождении от ответственности, оставив штраф в силе.

При рассмотрении дела ВС РФ установил, что сам по себе договор аренды и акт приема-передачи не являются безусловным доказательством выбытия транспортного средства из владения собственника.

Суд оценивает реальность передачи имущества на дату правонарушения, собственник не доказал, что в момент фиксации правонарушения автомобиль находился именно в пользовании арендатора, поскольку арендные платежи вносились не в установленный договором срок (до 19 числа каждого месяца).

А с разбивкой и задержками, доказательств оплаты аренды за ноябрь 2024 года (месяц нарушения) вообще не представлено, арендатор не был зарегистрирован в системе «Платон» (обязательной для грузовиков), при этом бортовое устройство получено по доверенности от собственника, а договор с оператором «Платон» заключен после даты передачи авто в аренду (27.04.2024) — это указывало на то, что собственник продолжал участвовать в эксплуатации ТС.

Собственник, получив копию постановления о штрафе 16.12.2024, не обратился в ГИБДД с заявлением о нахождении ТС во владении иного лица (п. 5 ч. 1 ст. 28.1 КоАП РФ) до истечения срока давности (январь 2025 г.), что суд расценил как косвенное признание своей вины.

ВС РФ оставил все судебные акты без изменения, жалобу собственника — без удовлетворения. Штраф 250 000 руб. признан законным, а формальный договор аренды не спас от ответственности, поскольку не было доказано реальное выбытие объекта аренды из владения собственника на конкретную дату правонарушения.

На первый взгляд вопрос коммунальных платежей выглядит техническим и не вызывает особых споров, но именно здесь арендодателей нередко поджидают неожиданные налоговые последствия.

В письме Минфина России № 03-04-05/5889 от 01.02.2019 года финансовое ведомство рассмотрело вопрос, который регулярно возникает как у арендодателей жилой недвижимости, так и у собственников коммерческих объектов: нужно ли платить налог с сумм коммунальных платежей, которые арендатор компенсирует арендодателю.

Позиция Минфина следующая:

Из этого следует вывод, если арендатор возмещает коммунальные услуги, которые фактически потребляет сам, экономической выгоды у арендодателя не возникает, а значит и налогооблагаемого дохода быть не должно.

Однако на практике все оказывается несколько сложнее. Для налоговых последствий значение имеет не только характер коммунальных платежей, но и то, кто именно по условиям договора обязан оплачивать эти услуги перед ресурсоснабжающими организациями. Этот подход хорошо иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ № 9149/10 от 12.07.2011 г.

Суть спора: предприниматель сдавал в аренду торговый павильон и применял УСН с объектом налогообложения «Доходы». По условиям договора арендная плата не включала коммунальные услуги, а арендатор отдельно возмещал арендодателю расходы на их оплату. За год арендатор компенсировал коммунальные расходы на сумму 152 530 руб. Предприниматель не включил эти суммы в налоговую базу, поскольку полностью перечислил их ресурсоснабжающим организациям. Налоговая инспекция посчитала иначе и доначислила налог.

Президиум ВАС РФ установил, что по условиям договора именно арендодатель обязан был обеспечивать помещение отоплением, электроэнергией, водоснабжением и иными коммунальными услугами, поэтому, оплачивая их, он исполнял собственную обязанность по предоставлению имущества в пригодном для использования состоянии.

При этом арендная плата фактически состояла из постоянной части за пользование помещением и переменной части в виде компенсации коммунальных расходов, необходимых для обеспечения его использования по назначению, причем выделение этой компенсации в отдельный платеж само по себе не меняет ее экономической природы.

Поскольку данные расходы связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, спорные суммы следует расценивать как внереализационные доходы от сдачи имущества в аренду.

Президиум ВАС РФ признал, что компенсация арендатором коммунальных платежей является доходом от аренды и включается в налоговую базу, даже если в договоре она выделена отдельной строкой. Тот факт, что объём услуг зависел от фактического потребления арендатора, также не изменил позиции суда, поскольку оплата коммуналки была обязанностью самого арендодателя и связана с его деятельностью по сдаче имущества в аренду.

Казалось бы, договор аренды расторгнут — значит, и обязательства прекратились. Вот только и здесь есть свои нюансы. Для прекращения арендных платежей важно не юридическое расторжение, а фактический возврат имущества арендодателю🔄.

В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда по делу № А41-13116/25 от 12.02.2026 года рассматривался спор о взыскании арендной платы, коммунальных платежей и неустойки после расторжения договора аренды недвижимого имущества.

АО «Дорожное эксплуатационное предприятие № 17» потребовало взыскать с арендатора: задолженность по аренде за период после расторжения договора, коммунальные платежи за фактическое пользование объектом, неустойку.

Арендатор возражал, ссылаясь на то, что договор расторгнут и имущество фактически не используется.

Суды обеих инстанций отказались принять эти доводы и удовлетворили требования арендодателя.

Суд установил, что расторжение договора аренды само по себе не прекращает обязанность вносить арендную плату — решающее значение имеет дата фактического возврата имущества, и до этого момента арендодатель вправе взыскивать платежи, убытки и неустойку.

Арендатор не доказал ни возврата объекта, ни принятия мер для его передачи, ни уклонения арендодателя от приёма, тогда как акт осмотра подтвердил фактическое использование имущества арендатором до 06.08.2024 при том, что договор был расторгнут ещё 13.12.2022. Бремя доказывания прекращения пользования и отсутствия задолженности лежит на арендаторе, поэтому начисление арендной платы, коммунальных платежей и неустойки вплоть до момента фактического освобождения объекта признано правомерным.

Суд подтвердил взыскание сумм по арендной задолженности, коммунальных платежей и неустойки, включая начисления за период после формального прекращения договора.

Этот кейс хорошо иллюстрирует типовую проблему, которая часто приводит к доначислениям: юридическое расторжение договора ≠ экономическое прекращение отношений. В ваших же интересах данные обстоятельства фиксировать и сохранять.

Казалось бы, обычная ситуация: одна компания сдает имущество в аренду другой, та платит — и все довольны. Однако, если такая схема не имеет самостоятельной деловой цели, налоговые органы могут признать ее способом перераспределения прибыли и доначислить налоги.

Так, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А02-553/2017 от 26.04.2018 года рассматривался спор, в котором налоговая инспекция доначислила компании налог на прибыль и налог на имущество, посчитав арендные отношения между взаимозависимыми лицами формальными.

Суть спора: ООО «Электромонтаж-4» применяло общую систему налогообложения. Часть имущества была передана во вновь созданные взаимозависимые компании на УСН — ООО «ЭСМ» и ООО «Универсал», после чего это же имущество сдавалось обратно в аренду основной компании. Все три фирмы имели одних и тех же учредителей и руководителя.

По мнению налогового органа, такая структура была создана исключительно для снижения налоговой нагрузки: основная компания учитывала арендные платежи в расходах по налогу на прибыль, а арендодатели платили налог по УСН по существенно более низкой ставке.

Основание для доначислений: статья 112 НК РФ (совершение преднамеренных действий в ведении финансово-хозяйственной деятельности, направленных на получение налоговой выгоды).

Суды всех инстанций (включая кассацию) поддержали налоговиков.

Суд установил, что арендодатели и арендатор были взаимозависимыми лицами с одинаковыми участниками и единым управлением. Имущество фактически продолжало находиться во владении и пользовании исходного общества, которое единолично несло все расходы на его содержание, ремонт, страхование и оплату экипажа, тогда как компании-арендодатели не вели самостоятельной хозяйственной деятельности, не имели персонала, а их доходы полностью формировались за счёт арендных платежей от единственной взаимозависимой компании.

Часть имущества приобреталась за счёт средств самого арендатора и затем передавалась ему же в аренду, а полученные арендные платежи направлялись на выплату дивидендов тем же лицам — участникам основной компании. Такая схема с применением ОСН у арендатора и УСН у арендодателей позволяла искусственно перераспределять прибыль внутри группы и снижать совокупную налоговую нагрузку.

Суд признал передачу имущества и последующую аренду формальными сделками, направленными на получение необоснованной налоговой выгоды, в результате чего компаниям доначислили налог на прибыль, налог на имущество, пени и штрафы.

При этом сам по себе договор аренды между взаимозависимыми лицами рисков не создаёт — они возникают, когда арендодатель не ведёт самостоятельной деятельности, не несёт предпринимательских рисков, существует только за счёт платежей от одной компании, а денежный поток служит механизмом перераспределения прибыли в пользу собственников.

Как показывают дела, риски в арендных отношениях выявляются не только при налоговых проверках, но и в обычных спорах, поэтому грамотное оформление договора и последовательное исполнение его условий помогают заранее снизить количество претензий и финансовых потерь. В спорах с налоговыми органами ключевым является вопрос о необоснованной налоговой выгоде — именно её получение даёт инспекции основания для доначислений.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ № 53 от 12.10.2006 (далее – Постановление №53), налоговая выгода — это уменьшение налоговой обязанности в результате:

Иными словами, сама по себе налоговая экономия допустима, но ее обоснованность всегда оценивается через призму реальности хозяйственных операций.

Одним из ключевых критериев такой оценки является наличие деловой цели. Судебная практика исходит из того, что именно она позволяет отделить реальные хозяйственные операции от формальных конструкций, направленных исключительно на снижение налоговой нагрузки (пп. 3, 5, 9 Постановления № 53).

В самом общем виде деловую цель можно описать как экономические, коммерческие или организационные причины, которые в обычном деловом обороте объясняют, зачем совершается та или иная операция. Важно понимать: недостаточно просто заявить о наличии деловой цели — она должна подтверждаться документами, расчетами и фактическими обстоятельствами.

При этом следует учитывать, что налоговая экономия сама по себе не может быть самостоятельной деловой целью (п. 2 ст. 54.1 НК РФ, п. 9 Постановления № 53). Она допустима только в виде «вытекающего» приятного дополнения от вашей реальной хозяйственной деятельности, но не как ее основная причина.

Из этих дел видно, что мало правильно составить договор — важно, чтобы всё, что в нём написано, реально работало и было подтверждено документами. Платежи должны быть регулярными, первичка — полной, а действия сторон — логичными и последовательными. На бумаге схема может выглядеть идеально, а при проверке всплывают детали, которые меняют всё. Именно в таких нюансах и кроется основной риск. Чтобы заранее проверить, насколько ваша текущая практика защищена с этой точки зрения, имеет смысл разобрать её детально с профессионалом — это позволит увидеть слабые места до того, как на них обратит внимание инспекция!

👩🏻‍💻Если вам требуется помощь в разборе вашей ситуации, контакты:

WhatsApp +79185831919

Telegram +79518309626

Месседжер imo +79394721957

Max +79518309626

Звонки по РФ +79518309626

для иностранных клиентов +995599066822

Почта: olga@finansypodkontrolem.ru

Отзывы читайте 👉🏼 здесь

Подписывайтесь на нас в телеграм, 🚀там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.

🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате