Разбор фьючерса на московскую недвижимость

Неделю назад Московская биржа ввела в обращение фьючерс на московскую недвижимость. По ссылке спецификация контракта и базовая информация о нем. Разберёмся, что к чему.

На самом деле, я очень ждал появления инструмента, позволяющего вкладывать в недвижимость незначительные суммы, и таким образом копить до приобретения полноценного своего объекта, ведь недвижимость постоянно растет, верно?

На рынке есть альтернативы: ЗПИФы, которым принадлежит жилая, или коммерческая недвижимость, и она находится в управлении профессиональной управляющей компании (УК). Минусы этой схемы –комиссии, которые рушат всю экономику: базовая доходность недвижимости 5-8%, а вознаграждение УК может достигать 4%. Есть ли смысл рисковать из-за рентного дохода в 3-4% и надежд на рост цен?

Чтобы купить квартиру самому и сдавать ее в аренду необходимы инвестиции в несколько миллионов рублей, и это вложение тоже может оказаться невыгодным. Но при всем при этом, недвижимость считается надежным активом.

Давайте разберемся, какая аудитория и с какими целями может быть заинтересована во вложении в недвижимость с небольшим чеком, например 10-20 тысяч рублей.

1. Молодая семья, планирующая купить свою квартиру, но пока откладывающая на нее, или на первый взнос для ипотеки. Пример 2020-2021 гг. показал, что иногда взрывной рост цен может спутать карты на пути к своей квартире. Если цена на недвижимость резко вырастет – вырастут и вложения через ЗПИФ, или фьючерс, что будет своеобразной страховкой.

2. Инвестор, который хочет диверсифицировать свои вложения. Тут можно разделить на инвесторов, которые хотят просто вложиться в недвижимость (абстрактно – это массовое однотипное строительство, не уникальные объекты) в расчете на рост себестоимости и рост цен, и на желающих управлять конкретным уникальным объектом.

Это с точки зрения покупателей. Что с продавцами?

3. Строительные компании. Практика продажи квартир до окончания строительства была широко распространена до 2020 года, когда еще не произошло массового перехода на эскроу счета. Продажа будущих метров позволяет зафиксировать цены. Это не обязательно спекуляция. Фикс в ценах на всех этапах позволит гарантировать достройку объекта: если цены на бетон, дерево, другие стройматериалы, и цены продажи квартир зафиксированы – меньше риска, что не хватит денег.

4. Профессиональные финансисты. Тут идея в создании нового рынка, и расширение инструментов, комиссии.

С потребностями разобрались. Теперь давайте разбираться, что за зверь такой – фьючерс?

Простыми словами, фьючерс – это пари (спор) двух участников, что цена на базовый актив будет на определенном уровне в конкретную дату. Конкретная дата – это дата экспирации, которая обычно происходит раз в квартал. Базовым активом называют то, что является предметом спора – цена на акции, нефть, газ, или в данном случае – цена на недвижимость на индексе Дом.Клик

Индекс Дом.Клик позволяет конкретизировать пари, это индекс, который рассчитывается Московской биржей на основании реальных сделок в системе Дом.Клик.

То есть фьючерс на недвижимость – это спор о том, по каким ценам будут совершаться сделки на недвижимость в системе по состоянию на 23.03.2022 и 22.06.2022 (даты экспирации ближайших фьючерсов).

И хоть инструмент повторят цены на недвижимость, на мой взгляд, он не создает возможностей для обычного человека по накоплению, или вложениям в недвижимость. Если это спор на конкретную дату, то нужно постоянно его продлевать/роллировать (т.е.после даты экспирации покупать новый фьючерс на 3 или 6 месяцев вперед). Фьючерсный контракт не создает право собственности на недвижимость (даже на 1 квадратный сантиметр) – это просто документальное подтверждение наличия спора.

А вот для продавцов, профессиональных участников рынка преимущество инструмента налицо: можно продавать неограниченное количество обезличенных (!!!) метров, чтобы зафиксировать высокие цены на недвижимость и гарантировать финансирование для своего проекта. Второе важное преимущество – это то, что внутри фьючерса заложена стоимость времени. Есть старая финансовая поговорка «деньги сейчас дороже, чем деньги потом». Любой актив, который вы продадите в будущем имеет стоимость времени, выраженную в деньгах.

Собственно, это мы и наблюдаем, разница между мартовским и июньским фьючерсом ровно 3 месяца, а разница в деньгах – 3,7% (или 14,9% годовых). В этойй цифре заложена стоимость денег (ориентир – Ключевая ставка ЦБ, 8,5%) и ожидания рынка по росту цены на жилую недвижимость 6% в год.

Получается, если человек будет покупать фьючерс и ежеквартально его продлевать, то в ноль он выйдет только если цена на недвижимость вырастет больше, чем на 15% за год.

Резюмируя, я однозначно приветствую расширение линейки инструментов Московской биржи. Преимущества профессиональных игроков кажутся очевидными: это страховка от падения цен, а также возможность продать обезличенные метры дороже на 15% годовых. Но касательно преимуществ для частного инвестора – их не вижу. Фьючерс не заменяет сами метры, имеет ряд недостатков, необходимость ежеквартального продления. А стоимость содержания такого фьючерса (почти 15% годовых) слишком высока.

Или же недвижимость и правда будет постоянно расти и риск фьючерса оправдан? Делитесь мыслями в комментариях.

#финансыэтопросто