Недвижимость: покупаем или продаем?

Стоит ли покупать квартиру прямо сейчас? Есть ли смысл ее срочно продавать? Какое будущее у жилой недвижимости и что делать с деньгами?

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Не так давно писал статью, где показывал связь между ценами на недвижимость и рынком акций. На первый взгляд, что может объединять бетон и строчки с ценами на акции в мониторе? - на самом деле, очень многое. Рекомендую прочесть. Там я показал, что связь есть.

"Акции - это не строчка в терминале, или график цен. Акции - это доля в компании"

Элвис Марламов, Основатель Alenka.Capital

За последний месяц много всего изменилось, но деловая жизнь не может остановиться: каждый день мы принимаем решения, в том числе о том, как сохранить семейные накопления.

Сейчас я хочу провести параллель с 2008 годом, когда цены на рынке жилья начали падать только спустя полгода после падения рынка акций. Это хорошо заметно вот тут:

темно-синий цвет это индекс московской биржи, а салатовый - индекс цен на жилье
темно-синий цвет это индекс московской биржи, а салатовый - индекс цен на жилье

На этом изображении видно, что рушится миф "недвижимость всегда растет" - это не так. Сейчас наблюдается похожая картина:

Темпы прироста недвижимости и рынка акций; месяц к месяцу
Темпы прироста недвижимости и рынка акций; месяц к месяцу

Рынок акций начал падать с октября, чувствуя неопределенность. А в феврале 2022 года снизился на 26% на фоне экономической бури. А что рынок недвижимости? - он инертен и продолжал рост на фоне невысоких ставок по ипотеке. В конце февраля спрос на недвижимость даже вырос: тут, тут, и тут. На первый взгляд не логично: рост ключевой ставки до 20% - это шок в первую очередь для недвижимости. Но, рынок может какое-то время оставаться нелогичным: в 2014 году было также, а после двухмесячного ажиотажа рынок ушел в стагнацию. Цены вернулись на уровень начала 2015 года только в июле 2017 г.

Динамика цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге, за 1 м2
Динамика цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге, за 1 м2

Вчера Московская биржа впервые с 25 февраля провела торги ограниченным количеством акций. Индекс вырос за счет компаний-экспортеров, но все еще на 30% ниже своих значений прошлой осени. А цены на квартиры продолжают быть у своих максимумов. И они обязательно скорректируются вниз.

Сравнение динамики цен на жилую недвижимость и акции (индекс Московской биржи)
Сравнение динамики цен на жилую недвижимость и акции (индекс Московской биржи)

Этому способствуют ряд факторов:

Дорогая ипотека. Те, кто готов был купить квартиру по высоким ценам с ипотечной ставкой 10%, при ставке 17-20% будут вынуждены платить в полтора-два раза больше каждый месяц . А на ипотеку до февраля приходилось половина сделок.

Недвижимость - это рублевый актив. Аренда всегда давала доходность 5-7%, но арендаторы не смогут платить больше (доходы падают) - значит роста арендных ставок не будет.

Есть альтернативы. А если так - зачем собственнику недвижимости получать 5%, если вклад в банке дает >20%, пусть и временно? Или можно купить акции экспортера, который от падения рубля только выигрывает. Об этом я писал здесь.

Что же делать?

Если вы рассматривали купить квартиру для своей семьи и нашли "тот самый вариант" - нужно покупать. Знаю по себе, что очень важны десятки факторов (вид, расположение, детский садик, планировка....). Потом можно найти квартиру дешевле... но будет ли она лучше? Вдруг запала именно эта? Поговорите с продавцом: его тоже волнует будущее экономики, денег, своих сбережений. Стоит поторговаться и договориться. Если уверены в своей работе - ипотеку тоже можно брать, через год рефинансируете ее уже по другим ставкам(13-16%).

Если у вас есть инвестиционная недвижимость - я бы рекомендовал ее продать, если вы разделяете мои доводы в статье. Сейчас много интересных инвестиционных возможностей. А на рынке недвижимости может быть длительный застой, как в 2015-2017, как в 2010-2012.

Если рассматриваете квартиру для инвестиций - подождите. Через 3-4 месяца ажиотаж пройдет, будут понятны перспективы, стабилизируется рубль. Вернется "рынок покупателя".

И всегда помните о диверсификации:

  • держите деньги в надежных банках
  • долгосрочные инвестиции делайте в облигации - так вы сохраните высокую доходность на длительный период (вкладов с высокими ставками на 2-3-5 лет - нет, а в облигациях есть);
  • не забывайте про акции - они волатильны (сильно растут и сильно падают), но это бизнес, это актив. На дистанции 7+ лет акции показывают самую лучшую доходность. Не делайте ставку на единственную лощадь и принимайте решения взвешенно: пользуйтесь калькулятором.

Удачных инвестиций!

-------------------------------

Мой Телеграм - кратко и емко.

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся

-----------

9
22 комментария

Комментарий недоступен

3
Ответить

Статья вообще не про шорт квартиры

2
Ответить

Друзья, вижу минусы. Полагаю, это из-за рекламы моего канала в Дзене. Но материал из-за этого хуже не стал, и он требует времени чтобы проанализировать, сделать графики, и написать текст. Поэтому, я надеялся на понимание.

Нигде ничего не продаю, просто просил поддержать начинание (иначе в чем смысл писать? Критиковать проще)))

Спасибо плюсующим

3
Ответить

По теме поста. Сейчас ввели плавающую ставку, чтоб как-то удержать продажи. Альфа, по крайней мере. И новая льготная ипотека. Еще льготная ипотека для айтишников (ну там такое, конечно, спорное). Можно сразу взять с плавающей ставкой, чтобы потом не рефинансировать, да и я так понимаю, что и ее тоже можно будет рефинансировать. Другое дело, что даже 12-13% на 20 лет - жестко по переплатам, а стабильность вряд ли кто-то может себе гарантировать.

Посмотрим, что с ценами будет. Они росли на низких ставках по ипотеке, по идее должны упасть. Но не верю, что сильно упадут, тк будет нивелирование расходами застройщиков. Хз, в общем.

Кстати, можешь скинуть линк, откуда данные по индексу недвижимости берешь? Интересно другие города глянуть)

1
Ответить

Аналитика тут, там вроде только Питер. Цифры очень похожи на реальность, поэтому их и выбрал.
По комментарию согласен. А вот плавающая ставка - всегда риск. Вдруг потом будет 25%? Мне кажется лучше фикс с возможностью рефинанса. На идею, что и 13-15% это очень много - поддерживаю.

4
Ответить

Спасибо за статью! Редко где встретишь конкретные рекомендации. Обычно все скрыыаются за абстрактными формулировками

2
Ответить

Спвсибо

Ответить