Введение
Подходя к вопросу покупки своего жилья, возможны три ситуации:
- денег нет
- деньги есть
- деньги есть, но чуть-чуть
Нет денег – нет проблем.
Другое дело, если деньги есть и надо с ними что-то делать. Когда появляются деньги (или даже до этого), первое что приходит на ум многим, это купить квартиру, а не ОФЗ, золотые слитки, франшизу пункта выдачи Озон, баксы или крипту.
Инвестировать в фондовый рынок страшно и не понятно, бизнес строить не все хотят (у кого-то например есть нормальная работа). Остаются консервативные вклады, депозиты. Или покупка квартиры. Традиционно этот актив считается надежным, стабильным, ликвидным, уважаемым, понятным, не вызывает опасений и душевного трепета.
Стоит ли оно того
Ситуация в вакууме: есть 2 000 000₽.
Квартира, подходящая для жизни, стоит 5 000 000₽, а ее аренда стоит 25 000₽ в месяц.
Сравним аренду и ипотеку, включая в расчет все неявные издержки и доходы.
Аренда
Отправляем наши 2 млн на вклад под 10% годовых. Это будет приносить
17 000₽ ежемесячно (чуть больше, если выплаченные проценты капитализировать на этом вкладе).
Стоимость жилья в таком формате составит:
+ 17 000₽ доход от вклада
– 25 000₽ оплата аренды
Итого –8000₽.
Ипотека
Срок 20 лет, замораживаем наши 2 млн в первом взносе, берем ипотеку на недостающие 3 млн, ставка 11% годовых.
Ежемесячный платеж составит 31 000₽ (удобный ипотечный калькулятор тут).
Стоимость жилья получится:
– 31 000 платеж по ипотеке
+ 25 000 экономия на аренде
– 17 000 недополученный доход от размещения 2 млн на вкладе
Итого –23 000₽.
В защиту ипотеки отмечу: с каждым месяцем вы выкупаете квартиру у банка. Но на старте кредита с аннуитетным платежом, в счет погашения тела долга идет только малая его часть. Если посчитать первые три года такой ипотеки, вы оплатите банку проценты за пользование кредитом на 968 000₽, а уменьшите свой первоначальный долг (3 000 000₽) только на 146 600₽. Это дает дополнительный профит +4000₽ ежемесячно, в среднем, в первые три года.
С течением кредита, ежемесячное погашение долга будет расти. Также с высокой вероятностью будет расти стоимость самой квартиры, если брать длинный промежуток времени.
Плюсы аренды:
- Не будешь вливать свои деньги в ремонт и оснащение крутой техникой, проще заехать на все готовое. Собственная квартира в этом плане может сорвать все тормоза.
- Легко сменить локацию проживания, подстраивая ее под место работы, образ жизни.
- С течением времени можно переезжать из устаревающего ремонта, в новый (цинично, но факт).
Коротко рассмотрим вариант для успешных: та же квартира за 5 млн и есть свои 5 млн на ее покупку.
Аренда
+ 41 600 доход от вклада (5 млн положили под 10%)
– 25 000₽ оплата аренды
Итого +16 600₽.
С процентов по такому вкладу надо будет заплатить подоходный налог по новым правилам. Но для грубого расчета и так сойдет, видно, что если отказаться от покупки квартиры за 5 млн, арендовав ее, а имеющиеся средства отправить на вклад, вы заработаете.
Покупка
Ситуация обратная
+ 25 000 экономия на аренде
– 41 600 недополученный доход от вклада
Итого –16 600₽.
Конечно, в разных регионах ситуация с рынком недвижимости отличается. Стоимость аренды не всегда прямо пропорциональна рыночной стоимости квартиры.
Ставки по вкладам меняются, как и ставки по ипотеке. Есть льготные программы по кредитам, которые могут выглядеть очень привлекательными. Ипотека на стройку сейчас дешевая, но платежи по ней начинаются сразу, а квартирой пользоваться нельзя, пока дом строится, и идет ремонт. Плюс затраты на этот самый ремонт и оснащение мебелью и техникой нужно планировать заранее.
Надо аккуратно считать отдельно для каждого конкретного случая, выбирая локацию, где вы хотите жить.
- Проверьте доступность квартир для аренды (ассортимент и стоимость).
- Проверьте рынок квартир, которые вам подходят для покупки.
- Оцените ваш первый взнос, какую ставку даст банк, если будет использован кредит. Ипотечное решение по ипотеке Сбер выдает за 5 минут через сайт, если под рукой все нужные доки.
Зная параметры кредита, можно проверить размер ежемесячного платежа и переплаты, для разных сроков кредита. И сравнить его со стоимостью аренды.
В Новосибирске точно можно снять квартиру очень выгодно, если есть время на поиски и переговоры.
Итого
Я не отговариваю от покупки квартиры, а предлагаю до покупки немного посчитать. Или посчитать сейчас, если у вас уже свое жилье.
На сколько средства использованы эффективно?
Сколько вы экономите на аренде?
Какой может быть доход по вкладу, если разместить средства там, вместо покупки жилья?
Может быть своя квартира делает вас по настоящему счастливым?
Или вы живете в собственной квартире, а в мыслях только бросить офис, открыть танцевальную школу или бар в Шерегеше?
А вдруг это шанс, обменять квартиру на мечту? Или отложить покупку квартиры, ради мечты.
В универе был на лекции Латифа Саттарова (новосибирский бизнесмен, отельер, ресторатор), в формате которой он как бывший выпускник факультета рассказывал свою историю успеха и делился советами с нынешними студентами. Из его рекомендации:
Квартиру пора покупать тогда, когда для вас это будет также легко, как купить пачку сигарет.
И это так, если подходить к вопросу рационально. Пока денег мало, лучше их использовать для зарабатывания новых денег (если не страшно и есть идеи как), а не замораживать в квадратных метрах.
С другой стороны, для кого-то важно свить свое гнездышко, обустроить берлогу, иметь свое жилье, надежный тыл и место силы. Если это успокаивает вашу душу – это бесценно, и может стоить любых миллионов. Можно рассуждать о вопросе без эмоций и рационально, но рецепт счастья у каждого свой.
Что у меня
У меня была маленькая студия, она продана. Я пока свой выбор сделал в пользу аренды. Квартира была в новом доме, покупал по ДДУ в стройке, продал с ремонтом после сдачи дома, окупив вложения в полтора раза.
Потом на долю средств были собраны инвест портфели на фондовом рынке (пополам в рублях и долларах). Сейчас часть бумаг заморожена из-за санкций, часть в большой просадке.
Была куплена в ипотеку квартира в Новосибирском Академгородке под ремонт (для флиппинга: берешь убитую, наводишь красоту, продаешь). Ее готовность к продаже наступила уже после февраля 2022, и вот она находится в экспозиции на Циане и Авито восьмой месяц. План при покупке в декабре 2021 был отремонтировать и продать за 3-4 месяца, к апрелю 2022.
Сейчас с друзьями везем на продажу в Новосибирск машину из Минска, 2023 год открывает новые горизонты.
Если взялся проебывать бабло, надо делать это красиво.
Мой канал про личные финансы Давай посчитаем
Расчёты по конкретным цифрам всегда лишь для конкретной ситуации.
1)Получить 10% на год ( чтобы получить проценты) по вкладу надо поискать. С ежемесячным выплатой процентами ставка намного ниже 10 %
2) Ставка 11 годовых только в рекламе. Фактически получается от 0,5 % до 0,7 % выше с учетом расходов по сделке.
3) у вас стоимость аренды никак не меняется. А это в РФ происходит почти никогда. Тогда как изменение ставки по вкладам в большую сторону не приходится.
4) Ипотека в среднем гасится за 7-10 лет благодаря инфляции в стране и желанию зарабатывать больше.
С учетом это ипотека становится выгоднее, чем при расчёте на весь срок кредита
5) цена аренды и платежа часто сравнимы нет такой разницы как в вашем конкретном примере.
В итоге - каждый решает сам. Кому аренда и деньги на вкладе. Кому своя квартира и пофиг на теоретические потери
1) Да, сейчас 10% это выше среднего предложение скорее. У меня на Альфа-счете процент на остаток в январе 10% был, в этом 9% будет. Без особых трат по карте причем. В марте 2022 можно было депозиты сроком до года под 20% сделать :) Если задаться целью, можно хорошие варианты найти по вкладам.
Все цифры для расчета были взяты примерные, чтобы иллюстрировать сам метод расчета.
2) Сегодня специально проверил ставки через агрегатор. В Новосибирской области на вторичку дают от 10,6% до 12%. Скорее всего можно еще получить скидку за зарплатный проект, страховки, безопасную сделку итд.
3) Рыночную стоимость недвижимости и арендные ставки в будущее я не прогнозирую, делаю расчет с фиксированными данными. Аренда все равно коррелирует с ценой недвижки. А вклады плавают, вслед за ключевой ставкой.
4) Я бы рекомендовал делать себе расчет для принятия решения о покупке или аренде именно на тот срок, в течении которого планируется использование этого объекта. В своем примере брал срок 3 года.
Делать какие-то прогнозы на рыночную ситуацию через 20 лет, и оценивать эффективность ипотеки, которая реально платится 20 лет не берусь.
5) Зависит от региона и района города, в среднем по больнице может быть и так, но в каждом частном случае могут быть абсолютно любые соотношения арендной ставки и условий по ипотечному кредиту.
И как вы правильно заметили, каждый сам решает для себя что ему важнее, и чем мерить эффективность вложенных средств. Я лишь напоминаю, что и вот с такой точки зрения можно взглянуть на ситуацию, чтобы рассмотреть весь вопрос комплексно.
Что значит дают 10,6% -12% - это уже в кредитном договоре такие ставки? Или в калькуляторах (читай - реклама)?
20% депозиты были на три месяца - и если такие ситуации повторятся, то ипотека будет 25% годовых (она и была по сделкам Сбера в марте и апреле - 25-30%, правда, никто не взял аткой кредит).
Надеяться на то, что % по депозиту будет выше % ипотеки на вторичку - утопия.
Расчеты всегда включают прогнозирование. Что в нашей старне является лотереей если горизонт планирования больше 1 месяца.
Что-то прогнозировать дело не благодарное. На что-то надеяться тоже.
Для принятия решения я себе считаю привлекательность каждого сценария в сегодняшних ценах по сегодняшним ставкам.
Конечно, расчеты можно и нужно кастомизировать под свой запрос. Можно разные сценарии просчитывать на дистанции, оптимистичный и пессимистичный. Только какое прикладное применение в этом будет?
Не владею магией цитирования в комментариях на vc, но…
«Потом на долю средств были собраны инвест портфели на фондовом рынке (пополам в рублях и долларах). Сейчас часть бумаг заморожена из-за санкций, часть в большой просадке.
…
Если взялся проебывать бабло, надо делать это красиво».
🙄
Автор отлично подитожил 👍🏻
окупили в 1.5 раза вам повезло)
Хорошие годы на рынке были (2018-2020), все росло!
Инфляцию нужно учитывать. Процент по депозиту не всегда покрывает ее полностью.
За 5 млн где квартиру можно купить? Если в МСК то какая площадь? 2х2 квметра?
Инфляцию прогнозировать интересно, половина решит что уровень заложен в расчетах слишком скромный, половина решит что переборщил.
Но я лично для принятия решения (аренда или ипотека), в прогнозе инфляции не вижу пользы.
Если решение нужно принимать прямо сейчас, я за то чтобы считать в текущих ценах, по текущим рыночным ставкам ипотеки и вкладов.
За 5 млн вполне можно купить квартирку в регионе. Новосибирск, Омск, Томск, Барнаул, Новокузнецк – 100 тыс. р. за квадратный метр вполне рабочая цена.