Что нужно знать россиянину перед покупкой инвестиционной недвижимости в Стамбуле?

В последние годы все большее количество россиян покупают недвижимость за границей, особенно после февраля 2022 года. Одно из наиболее популярных направлений – дружественная Турция, которая за год приютила в своих просторах огромное количество жителей России. Но недвижимость здесь приобретают не только для личного проживания: турецкий рынок – выгодная инвестиция. Только за 2022 год квартиры подорожали на 32-35% в сравнении с 2021. Однако, как и на любом другом рынке, здесь есть свои нюансы и правила игры. Мы попросили Альбину Билги, сертифицированного риэлтора компании Keller Williams Realty (на рынке с 1983 года), переехавшую в Стамбул из России более 18 лет назад, рассказать, на что должен обратить внимание российский покупатель при выборе инвестиционной недвижимости в Стамбуле.

Стамбул – один из самых крупных и популярных городов Турции с богатой культурной и бизнес-составляющей. Ежегодно сюда стекаются миллионы туристов, студентов, бизнесменов, а инфраструктура растет прямо на глазах. Неудивительно, что Стамбул считается самым привлекательным турецким мегаполисом для покупки инвестиционного жилья, ведь цены здесь увеличиваются в геометрической прогрессии. В 2022 году стоимость аренды жилья в Стамбуле выросла на 144% и на 319% за последние два года. Однако, по всем правилам рынка, при повышении спроса растет и число мошенников. Давайте рассмотрим основные моменты, которые вы должны учесть, чтобы ваша инвестиция оказалась выгодной и приносила только прибыль, а не разочарование и обман.

1. Необходимо определиться, как именно недвижимость будет приносить вам деньги. Есть несколько вариантов: покупка объекта на этапе котлована для дальнейшей перепродажи, покупка площади в новостройке или приобретение вторичного жилья для долгосрочной или краткосрочной аренды.

2. Районы и местоположение. Основной пункт, влияющий на стоимость недвижимости. С учетом того, что квартиру вы покупаете, как инвестицию, обратите внимание на близость «узловых» транспортных развязок, культурных и финансовых центров.

3. Риэлтор. Пожалуй, самый важный пункт, на котором мы с вами остановимся подробнее, так как если вы найдете хорошего риэлтора, все остальные пункты он возьмет на себя.

В Турции можно покупать жилье без русскоязычного риэлтора, но, если вы не говорите по-турецки, не жили здесь до этого несколько лет и не понимаете специфику ведения переговоров с местными, лучше не рискуйте. Сейчас в Турции рынок продавца, и лучше доверить работу профессионалу.

Обязательно проверяйте лицензию риэлтора! У сертифицированного специалиста обязательно должен быть документ MYK 5, который подтверждает прохождение обучения и наличие разрешения на риэлторскую деятельность.

В последнее время кратно увеличилось количество ситуаций, когда продажей квартир пытаются заниматься гиды, экскурсоводы, просто живущие в Стамбуле люди, не имеющие на это специального разрешения. Во-первых, их деятельность незаконна. А во-вторых, вы рискуете сильно потерять в деньгах, так как такой человек не погружен в рынок и не знает всех тонкостей.

Не работайте с несколькими риэлторами сразу, так как турки очень чутко к этому относятся, и многие даже просят подписать договор, что вы работаете только с ними. Конечно, вы можете общаться с разными агентствами и риэлторами, пока выбираете. Но когда дело дойдет до просмотра, выберите одного. Поверьте, вам это будет выгоднее.

В Турции база недвижимости агентств практически одинаковая, так что вы не получите большого разнообразия от разных специалистов. Но при этом, если у вас получится наладить контакт со своим риэлтором, он может помочь вам и дальше. Например, порекомендует проверенных подрядчиков для ремонта, а также по отдельной договоренности может осуществлять контроль работ, если вы не находитесь в стране. И что еще важнее, может направить вас в достоверные организации, занимающиеся вопросами ВНЖ и гражданства.

Работая с риэлтором, четко обозначайте свой бюджет, не занижая его. Иначе вы рискуете пропустить хорошие варианты. Грамотный специалист не будет вам предлагать объекты, превышающие заранее оговоренную сумму. Но учитывайте, что на рынке недвижимости торги не приветствуются. Скорее всего, вам не удастся сбить цену, либо это будет совсем незначительная скидка. Опять же, все зависит исключительно от профессионализма вашего риелтора.

Если вы покупаете недвижимость самостоятельно, застройщик может вам предложить купить объект за одну стоимость, а в документах указать ее выше, аргументируя, например, получением гражданства. Грамотный риэлтор не позволит вам так сделать, забрав на себя все моменты по переговорам, так как в данной схеме кроются большие риски для вас.

4. Документы. Еще один важный пункт, который вы ни в коем случае не должны упустить. Сделки в Турции могут регистрироваться без нужных документов, так как работа разных ведомств не всегда согласована. Проверяйте очень внимательно три документа: искан – технический паспорт, тапу – свидетельство о праве собственности, и обременения – залог, запрет на эксплуатацию, ипотека или долги от предыдущего хозяина. Кратко пройдемся по важности каждого документа.

Искан – техпаспорт объекта. Когда вы покупаете жилье в Турции, в нем изначально не работают коммуникации. Причем неважно, новостройка это или вторичное жилье. Вам в любом случае нужно будет обратиться в ЖКХ и оператору связи, чтобы вам подключили воду, электричество и интернет. Может оказаться так, что дом даже не введен в эксплуатацию, и тогда вам откажут в подключении каких-либо услуг. Только наличие искана подтверждает, что дом соответствует всем техническим требованиям и введен в эксплуатацию. Такой документ выдает местная администрация.

Тапу – свидетельство о праве собственности, в котором указаны все владельцы квартиры или дома. Важно проверить, если владельцев больше одного, что все остальные также были согласны с продажей, иначе могут возникнуть споры, тяжбы и покупка затянется на неопределенный срок. Если вы покупаете новостройку, тапу выдает строительная компания после оплаты.

Обременения – залог, запрет на эксплуатацию, долги от предыдущего хозяина. Вы же не хотите платить коммунальные платежи за другого человека или выплачивать его штрафы? Поэтому обязательно запросите в кадастровой палате или муниципалитете данный документ, его выдают бесплатно.

5. Дополнительные расходы. Они небольшие, но важно о них знать, чтобы потом не удивляться. Помимо услуг риэлтора, которые обычно составляют 2% от суммы сделки, а также первого взноса за квартиру, вам потребуется оплатить независимую экспертизу квартиры, перевод загранпаспорта на турецкий, который нужно нотариально заверить, фото на документы и единовременный налог при покупке недвижимости, который составляет 4% от кадастровой стоимости.

Независимую экспертизу нужно проводить обязательно, так как это необходимый документ для сделки. Лицензированный специалист оценивает объект и выдает справку об оценочной стоимости жилья. Именно она влияет на возможность получения гражданства при покупке недвижимости. При этом, абсолютно нормально, если реальная и оценочная стоимость различаются. Существует также третий вид стоимости – кадастровая – и она может совершенно другой. Ее устанавливает муниципалитет, и именно по ней рассчитываются налоги.

После готовности экспертизы вам также нужно будет оформить в банке справку об обмене валюты на сумму кадастровой стоимости – базовый документ для подачи в кадастровую палату. Вы просто приходите в банк, отдаете деньги в любой валюте, а они бесплатно выдают вам справку.

Конечно, безусловным плюсом Турции является то, что сама сделка совершается буквально за один день: после подачи документов в кадастровое управление вам назначают день и время, обычно это не позднее трех дней после визита. В установленное время вы встречаетесь с продавцом в управлении, где вам зачитывают договор купли-продажи. Не переживайте, на это время вам предоставляют переводчика, этим занимается риэлтор или само кадастровое управление. Если все в порядке, стороны подписывают договор, передают деньги и вы сразу получаете тапу – документ о праве собственности на недвижимость. Все это официально и происходит под камерами видеонаблюдения.

Рынок недвижимости Турции и Стамбула конкретно будет расти в ближайшие годы, поэтому, если вы рассматриваете вариант инвестиций, не стоит с этим затягивать. При подборе риэлтора и других специалистов рекомендуем обращать внимание на длительность их проживания в этой стране. Это один из важных показателей знания особенностей рынка и компетентности.

#купитьквартирувтурции #недвижимость #инвестициивтурцию #инвестициивнедвижимость #недвижимостьалания #недвижимостьанталия #недвижимостьстамбул #риелтортурция